供应与成交双创年度新高 黄埔库存仅4个月三刷新低

【整体概述】供应与成交高位攀升，双双创年度新高

根据广州中原研究发展部监测：8月广州新房网签9533宗，环比上月升12%，同比去年升31%。网签面积103.85万㎡，环比上月升12%，同比去年升36%。

8月网签量继续高位攀升，刷新年度新高。宗数为近四年历史第二高位，仅次于2018年9月9748宗。

此外，本月新增供应87.53万㎡（8262宗），环比上月升35%，同比去年升59%，供应同样刷新年度新高。其中南沙区供应41.9万㎡（4150宗），刷新南沙区历史供应最高纪录。

【新批供应】南沙刷新历史最高纪录，荔湾高价地入市利好广钢新城

本月新增供应87.53万㎡（8262宗），环比上月升35%，供应大幅攀升创年度新高。

主力供应集中在南沙区，新增供应41.9万㎡（4150宗），占全市50%的供应量。主力供应盘分别为广州恒大阳光半岛（14.38万㎡、1591宗）、南沙保利城（4.56万㎡、504宗）、方圆星宇月岛（4.21万㎡、426宗）、华润置地瑞府（4.33万㎡、372宗）、中国铁建海语熙岸（4.68万㎡、360宗）。本月南沙区供应刷新历史最高纪录，有力支撑了南沙新房市场热度。

除南沙外，本月增城亦有一定量的新货补充市场，新增供应16.0万㎡（1586宗），主力供应盘分别为品秀星图（4.29万㎡、462宗）、保利东湾（2.55万㎡、256宗）。

其它9区本月供应量均不足10万㎡，梯度差距明显。

其中，荔湾区本月新增供应5.7万㎡（511宗），环比升252%，升幅全市第一。八月荔湾区的供应九成来自广钢新城，不过值得注意的是，荔湾区冷冻厂地块项目以“保利天珺”的备案名于本月首次取得预售，预计金九银十进入市场。冷冻厂地块楼面地价高达42520元/平，预计项目入市后的销售价格将达7万/平以上，将刷新芳村新房售价标杆，而目前广钢新城在售项目的主流均价在5万/平，因此预判保利天珺的入市将有利于刺激广钢新城新房成交。

【成交情况】南沙表现亮眼，增城黄埔依然是成交主力，番禺实现突破

从成交结构看，本月全市5区成交环比上升，6区下降。其中南沙、番禺环比升幅最大；天河、黄埔环比跌幅最大。

总体看，8月成交特征延续7月“政策导向、区域分化”的特点。主力成交区域依然集中在增城、南沙、黄埔三区，分别录得网签2321宗、2267宗、1140宗，三区成交量占全市总成交六成。

其中南沙表现最为亮眼，成交从4-5月的600-800宗/月水平，到6-7月的1200-1300宗/月水平，到8月2200宗/月水平，基本每两月实现大幅跳跃。八月环比升幅高达77%，促使南沙新房市场占全市市占率大幅提升8.7个百分点，为24%，与增城并列第一。这主要得益于三个方面：一是政策红利持续，受深圳收紧购房政策影响，加上南沙自身人才政策吸引，大量外市购房需求持续涌入；二是南沙八月新房供应充足、产品类型丰富，单区供应量达4150宗占全市50%供应量，刷新南沙区供应记录历史新高；三是南沙明星项目多点开花、百花齐放、互相影响、共同促进成交。以月成交超百宗以上的楼盘统计，热点区域如增城、黄埔、番禺，分别有5、3、2个楼盘入围，而南沙高达7个项目，分别是广州恒大阳光半岛、南沙保利城、越秀明珠天悦江湾、中国铁建海语熙岸、星河东悦湾、中交蓝色海湾、星河山海湾，基本覆盖目前南沙主力新房板块。

增城相对稳健，自4月疫情得到控制后至今，已连续五个月维持在2100-2600宗/月的成交水平。

黄埔则略有起伏，从4-5月的800-900宗/月水平，到6-7月1400宗/月水平，到8月1100宗/月水平。不过值得注意的是，黄埔区成交量的起伏，主要是由于该区供应量暂时下降导致市场缺货所致，市场需求依然旺盛。

因此，从成交特征看，预判增城、南沙、黄埔三区的市场热度将持续到“金九银十”。

此外，八月番禺录得网签1014宗，是自2019年1月以来首次突破千宗；环比升50%，升幅仅次于南沙区，为全市第二。

8月28日番禺区迎来政策利好，其最新优化的人才政策显示：本科学历、番禺大学城应届毕业生，不需社保可凭人才银卡在番禺区购房；大专学历的高管人才缴纳一年社保可凭人才银卡在番禺区购房。优化的人才政策，可有效增加番禺区购房需求，利好区域楼市。

从历史成交特征看，自2019年1月以来，番禺月度成交水平长期维持在600-800宗/月上下。在传统楼市旺季“金九银十”即将到来之际，预判番禺区借助八月突围的热度，加上最新的人才政策利好，有望在金九推出更多营销活动。

【库存状况】黄埔库存仅4.0个月三刷新低，部分项目缩减金九售价折扣

本月全市库存量813.95万㎡，去化周期10.1月。库存环比上月略有增长，但去化周期已连续四个月缩减，主因6、7、8连续三个月新房市场热度高涨，成交大幅增长所。

广州11区库存周期全线缩减，其中黄埔区库存周期继6月创5.6个月新低，7月创4.6个月新低外，8月继续创4.0个月新低。除三刷新低外，本月黄埔区库存也突破天河，成为全市最“供不应求”的区域。

鉴于黄埔区“供不应求”状况不断加剧，根据广州中原研究发展部监控发现，八月底已有部分项目缩减了金九的售价折扣。但整体看，黄埔区的购房需求依然非常旺盛。

【个盘表现】智联花园登销冠，梯度门槛略有提高

本月番禺区智联花园凭借427宗网签成为新房销冠，广州恒大阳光半岛次之。

本月Top10梯队300宗以上成交占30%，200-300宗成交占50%，总体看梯度门槛比之前略有提高。

【后市研判】九月整体供求两旺，或延续提前抢跑特征

广州中原研究发展部认为，随着金九银十的传统旺季到来，广州楼市将继续维持较高热度。根据广州中原研究发展部监控显示：一方面，市场总体供应充足，部分房企在八月已开始积极获取预售证为九月备货；另一方面，除现有在售项目外，金九银十将涌入较多新盘新项目，为市场注入新鲜血液，能有效带动楼市氛围。

从政策红利、供求特征等方面分析，预判增城、南沙、黄埔三区依然是主力热点区域。虽然根据监控显示个别项目有缩减九月售价折扣现象，但全市整体趋势仍是以“加大营销促销力度”为主，因此预判九月市场整体将继续供求两旺，此外，或延续以往提前抢跑特征，各房企金九大战或在九月中会拉开帷幕。