果然,300-500万能够横扫上海郊区新房

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  从前,我们会下意识地把低价房称之为刚需产品,但反过来看,那些市区核心地段八九十平、总价1000万上下的房子,不也是刚需产品的代表吗?

  只是每个阶段的刚需产品所代表的客户群体不一样罢了,所以我更想说,上海低价房,就如总价300-500万的房子更像是上车盘,在这部分上车盘里,既包括刚需,也包括改善型产品

  那么对于手头预算不多,想要在上海安家的真正刚需客户,以及同样预算不多,但也想要改善置业的客户来说,总价300-500万区间,还有多少项目供你选择?


  首先来看具体行情,今年整体新房市场,核心地段以及各区域核心地段的新房会相对“吃香”,毕竟买房首要考虑的还是地段,它不仅能够影响价格,还能够影响房企所要打造的新房品质。

  再往深了分析还会发现,核心地段去化不错的项目,基本都是八九十平以及120平左右的3-4房,其共性也十分明显,就是无论这个新房项目身在何处,打造出偏小面积段且多功能(+1房)的产品在市场上基本会得到一致认可


  而那些偏郊区的新房项目,由于地段、交通以及周边配套等设施的影响,在今年的楼市里,并没有得到足够多的关注,不过也不代表没有市场,只是相对更核心地段的新房而言,去化会相对缓慢一些。但随着时间推移你会突然发现,原来这些“慢慢卖”的项目,如今卖得也都不差。

  上车盘自不必多说,像临港、奉贤、金山,普遍总价段都集中在300-500万之间,甚至有些新房在200万总价段,对于经常往来市区的客户来说,这些地方又有些不便,所以我们还是会推荐一些符合往来市区方便的新房,毕竟这些项目才是我们关注的重点。


  宝山区显然是刚需客户关注的重点,在上海整个区位来说,宝山在一定程度上是临近市区最近的区域,同时又是一个交通相对方便的区域,打造的产品也更加偏向刚需化,对于即想要适中的距离、又有相对不错交通的购房者来说,这是个上车的好区域。


  宝山区在售盘不在少数,但是像宝山罗泾这种相对远郊来说,虽然价格相对略低,但交通却是一大弊病。所以上述表里的新房才是刚需上车所要关注的重点。

  这些盘距离相对适中,而且周边都有已经开通或正在建设的轨交线路,出行问题可以有效缓解,在面积端上,大部分项目也都符合刚需客户的居住需求。

  甚至像中冶上河雅筑、大华锦绣四季、四季都会晓风来、中集金地美兰城在总价500万内能买到100平左右的刚改产品,虽说还是刚需房,但面积段上却做到了一步到位的改善产品。


  青浦区近几年土地供应明显加快,加之17号线的通车,使得大虹桥以及2、10号沿线客户的关注重点放在了这里。

  不过徐泾5.8万/平的单价已成为了改善客户的选择,对于总价300-500万的客户,也只能去往青浦新城以及大虹桥辐射的华新、重固等区域置业了。


  目前来看,青浦新城(17号线汇金路站-淀山湖大道站)是市区刚需客重点关注的区域,新房单价基本维持在4万/平出头的范围,基本在这里置业,总价400万就能买到100平左右的刚需或刚改新房,而且选择余地很大。

  其实,青浦新城如今4万/平多的均价已被坐实,这从前两年客户被动接受到如今主动接受就能看出,而且青浦新城的新房都是清一色的刚需产品,也在不断吸引市区客户前来购买,所以这里确实是承载刚需客的最大区域。


  而华新板块就像是青浦区的另一种存在,从与市区或大虹桥的距离来看,它占据有利优势,但未有地铁经过也成为了华新最大短板。不过在房价上,华新已经超过青浦新城,价格自成一体,如今区域新房普遍价格约4.5万/平,总价500万以内,也能在这儿买到一处品相相对不错的房子,而且也是约100平的刚改产品,自住当然不成问题。

  不过此价格是否有竞争力,还要购房者自行判断了。


  闵行区在8月以前,是没有总价500万以内的新房,但就在此时闵行区一新房取得预售证,位于浦江镇的旭辉江山都会项目,打破了闵行区无低价房的历史。

  其实,该盘与浦江镇前期新房没有任何可比性,它是坐落在浦江镇鲁汇大居范围,属于浦江镇南部区域,与浦锦街道高大上的新房相比,这里确实是个刚刚起步的待开发区域。


  所以旭辉江山都会的取证均价只有4.04万/平是浦江镇最便宜的新房项目,而且该盘推出的也都是刚需和刚改类产品,约90、100平3房以及125平4房,基本所有总价段都在300-500万之间,

  要知道比它更南面的奉贤金汇新房最高价都到了约3.6万/平,与其对比,该盘也确实有一定优势。


  大浦东是呈两极分化的态势,高房价如陆家嘴前滩等区域,低房价与临港等区域,位于300-500万的新房确实不多,且都集中于浦东中部的新场、惠南以及航头等区域。


  其实这些区域的新房价格也都创区内新高了,而且前期取证售卖也不甚理想,不过随着时间的推移以及区域重点设施如地铁、学区的落地,到如今也都被大众所接受,甚至又具备了性价比,慢慢也逐渐有了好转。

  比如位于航头的云麓里,年底即将开通轨交18号线,目前已成为了准轨交房;再如祝桥的公元2040,除了上海东站规划外,又明确对口明珠托管小学和进才系中学等优质学区,去化也比去年好了很多。

  但总的来看,这几个区域的新房价格依旧高于市场预期,还需要时间来慢慢消化。


  松江区房地产市场发展可谓是非常均衡,无论是九亭、泗泾、还是新桥、松江新城与老城,整体均价都相差无几


  九亭的贝尚湾均价4.8万/平,泗泾的同济晶萃4.45万/平,松江新城的云著深蓝4.5万/平,再到松江老城的桂语云溪4.4万/平。

  只要是100平内的房子,总价几乎都在500万以内,供购房者选择余地非常之大。

  不过松江的客群分布也非常明显,九亭、泗泾是9号线沿线市区客选择的主要范围,而到了松江新城与老城,则成为了本区域客置业范围新桥以及新桥南面的洞泾由于距离莘庄较近,也成为了市区客的选择范围,不过没有轨交通行的区域,如今约4.5万/平的价格,也同样是高于市场预期的。


  嘉定区目前的推盘主力主要集中于安亭与徐行附近,对于熟知的江桥、南翔、嘉定新城来说,当前还是空白状态。


  安亭近一年来房价是有明显涨幅的,最高价接近4万/平已堪比嘉定新城的售价,也是高于市场预期的区域,虽然区内各新房总价段可控,但去化相对缓慢。

  徐行主要是交通相对闭塞,以本地改善客为主,当前单价约3.4万/平,在没有太多外区客的导入下,靠本地客消化也需要一些时间。

  其实,即便把嘉定新城、江桥以及南翔包含进去,总价500以内也是能够买到嘉定区任何一处约90平的刚需产品的,不过现在出现了断档,也只能期待后续区域新房入市了。

  而像金山、奉贤、浦东临港,基本上总价300多万就能买到改善型产品了,若是总价400万以上,没准能买到改善的叠加产品,但实际距离显然不及上述提到的这些区域,如果想要继续了解上海房价体系,请继续关注易眼看房后续报道,总价300万以内也同样有优质房源可选。

  -END-

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