广州7月成交同比涨20%！黄埔库存告急创历史新低

【整体概述】供应结构性回落，成交继续保持高位

根据广州中原研究发展部监测：7月广州新房网签8490宗，环比上月微跌5%，同比去年7月涨20%。网签面积92.42万㎡，环比上月微跌4%，同比去年7年涨22%。

7月新房网签仍处高位，宗数为自2019年1月起近19个月top3高水平，仅次于2020年6月8952宗、2019年4月8724宗。

此外，本月新增供应64.66万㎡（6263套），环比上月跌19%，同比去年7月微跌1%，总体看广州新房市场供应量在经历5-6月连续两个月的高位供应后，7月暂时休整，结构性回落至平均水平。

【新批供应】供应结构性回落，区域分化明显

本月新增供应64.66万㎡（6263套），环比上月降19%，供应结构性回落至平均水平。

主力供应区域集中在番禺区，新增供应20.11万㎡（2001套），占全市31%的供应量。主力供应盘分别为番禺汽车小镇“智联花园+智睿花园”（10.78万㎡、1330宗）、广州亚运城（3.80万㎡、294宗）。由于番禺汽车小镇“智联花园+智睿花园”属于产城项目，70%的商品房只能定向销售给汽车城内员工，因此7月虽大幅供应超10万㎡新房，但对番禺区新房市场的热度烘托有限。近期番禺区域市场热度能否持续，仍将依赖于亚运城等大盘提交的成绩单。

除番禺外，本月南沙、增城亦有一定量的新货补充市场，新增供应分别为13.42万㎡（1229套）、11.22万㎡（1097套）。南沙主力供应盘分别为星河东悦湾（3.10万㎡、260宗）、中国铁建海语熙岸（2.97万㎡、240宗）、越秀明珠天悦江湾（2.23万㎡、252宗）。增城主力供应盘分别为敏捷绿湖首府（3.49万㎡、346宗）、广州增城万科城（1.73万㎡、198宗）、万科金色里程（1.68万㎡、197宗）。

其它8区本月供应量均不足6万㎡，梯度差距明显。

【成交情况】内外部政策变化，促使热点区域保持高位成交

从成交结构看，本月全市4区成交环比上升，7区下降。其中海珠、花都环比升幅最大；天河、番禺环比跌幅最大。

总体看，7月成交呈现“政策导向、区域分化”的市场特点。

7月主力成交区域集中在增城、黄埔、南沙三区，分别录得网签2263宗、1423宗、1280宗。三区成交量占全市占比58%。主力贡献盘来自黄埔保利拾光年、万科幸福誉；南沙保利城；增城绿湖国际城、誉山国际和品秀星图。

与6月“618大促+端午大促+年中业绩冲刺大促”等联合促销导致的成交大涨不同，7月上述三区能够持续维持高位成交，主要得益于区域自身内外部环境变化。例如黄埔区人才购房政策的优化，南沙区受深圳购房政策收紧而引流，增城区受东莞购房政策收紧而引流等。

此外，本月市场还呈现出“区域分化”的特征。热点区域增城、黄埔、南沙三区网签量占据全市总量近六成。花都本月热度上升，录得955宗网签，环比上月增长12%，成交贡献盘来自广州融创文旅城（175宗）。番禺本月热度下降，录得677宗网签，环比上月下跌26%，成交贡献盘来自智睿花园（175宗）、广州亚运城城（173宗）。其它6区网签量均不足500套，成交分化明显。

【库存状况】黄埔库存仅4.6个月刷新低，“供不应求”加剧

本月全市库存量789.89万㎡，去化周期12.2月。库存环比上月略有缩减，去化周期连续两月所有缩减，主因6、7连续两月新房市场热度上升，成交大幅增长所致。

广州11区中，除番禺区库存周期有所扩大外，其它10区全线收窄。其中黄埔区库存周期继上月创5.6个月最低外，本月继续创新低4.6个月。黄埔区近期由于人才购房政策优化，加上流量盘、明星盘较多，致市场热度持续高位，区域“供不应求”状况加剧。

【个盘表现】保利拾光年登销冠，东部南部热度高

本月保利拾光年凭借401宗网签成为新房销冠，万科幸福誉次之。

Top10梯队中7盘来自黄埔、南沙、增城热点三区。预计后期此三区热度还将持续。

【后市研判】八月市场热度分化，总体量价稳定

广州中原研究发展部认为，七月市场成交继续维持高位，与内外部政策变化和导向有关。在中央政治局年中经济工作会议即将召开之际，近日中央、部委、地方城市多维强调“房住不炒”，预判下半年房价上涨过快城市仍有调控压力，例如深圳、东莞等。相对而言广州楼市仍有较大机遇和潜力，特别热点区域的市场热度仍有望持续维持，不过区域分化开始显现。

此外，根据广州中原研究发展部监控显示，部分热点区域或热点项目的价格已有不同程度调整，优惠力度较六月有所收减。总体看，预判八月市场热点区域热度维持，优惠有所收减，非热点区域可能继续通过促销引导成交，市场整体量价稳定。

来源： 广州中原研究发展部