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万科“拍了拍”泰禾:活下去

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  为了保障自身利益,万科与泰禾约定了不少严苛的前置条件,而甘愿卖股求生的泰禾还要靠自己“自救”。

  
图片来源:视觉中国

  与中国金茂、厦门建发、厦门国贸等央企、国企传完绯闻之后,泰禾的“白衣骑士”开始显露真容。

  7月31日早间,泰禾集团宣布,公司控股股东泰禾投资、实际控制人黄其森与海南万益管理服务有限公司于7月30日签署《股份转让框架协议》,泰禾投资将其持有泰禾集团的19.9%股份(共计495291400股)转让给海南万益,总对价为24.27亿元,海南万益为万科旗下子公司。

  因为自身的债务问题,泰禾集团的“引战”一波三折。一向风格稳健的万科也在这笔交易中给自己筑立牢固的“防火墙”,为了保障自身利益,其与泰禾约定了不少严苛的前置条件,而甘愿卖股求生的泰禾还要靠自己“自救”。

  万科方面向时代财经表示,这是万科向行业伙伴伸出积极援手的投资行为,希望协助泰禾走出困境,逐步恢复其正常经营秩序。但此次股权转让能否最终达成取决于相关先决条件能否满足,仍然存在不确定性。

  最新消息显示,泰禾股价在一早冲上涨停板之后开始急转下跌,截至发稿,泰禾报5.94元/股,较前一日跌0.67%。

  
图片来源:雪球

  万科背书,债务重组还要靠泰禾

  为表诚意,泰禾在5月份宣布引入战略投资者时就表示交易可能涉及公司控股权变更,但从最新交易看,泰禾的控制权仍然掌握在黄其森手中。

  截至公告披露日,泰禾第一大股东为黄其森控制的泰禾投资,持股48.97%,第二大股东为黄其森妻子叶荔,持股12.05%。待万科正式入股后,泰禾投资持股比例降至29.07%,仍为第一大股东,万科则超越叶荔,跃升为第二大股东。

  谈及万科为何没有取得控股权,泰禾方面7月31日回应时代财经时称,一切以公告为主。接近万科的内部人士则向时代财经透露,万科此次入股更多是出于股权投资,泰禾的债务窟窿有点大,万科不想太深地卷入其中,只希望能够通过本次投资让泰禾自己挺过去独立运转,万科更看重的是泰禾挺过去之后在资本市场的浮盈。

  万科此次入股泰禾的成本价为4.9元/股,这几乎是泰禾近一个月以来最低收盘价。6月19日,泰禾收盘价为4.82元/股,此后曾一路走高至7.7元/股,而历史上,泰禾股价最高曾达到21.3元/股。

  值得注意的是,对于交易成本价,万科也设置了诸多条件。根据协议,若深交所要求对股权转让价格做调高处理,泰禾投资及黄其森负责兜底,两者需要确保转让的实际成本不增加,转让总价24.27亿元维持不变,若超过则由泰禾投资及黄其森全额补偿予万科。若该等股份过户给万科前一交易日收盘价的90%低于4.9元/股,万科有权做调低处理。

  简单的说,万科入股泰禾的成本只会少,不可能更多。在泰禾最为关键的债务问题上,万科设置了诸多防火墙。

  根据公告,此次交易达成需要满足的其中两项严苛条件:一是泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致,债务重组方案能支持泰禾恢复正常经营,能支持泰禾可持续经营,并且该债务重组方案的上述作用能得到泰禾与万科的一致认可;

  二是万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽职调查,且各方已经就尽职调查中所发现的问题的解决方案及拟议交易的方案达成了一致,不存在影响拟议交易的重大问题;泰禾的资产、债务及业务等不存在影响泰禾持续经营的重大问题或重大不利变化。

  若该等条件在9月30日前未获得满足且未获得万科豁免,则万科有权单方面终止本次股权转让协议,留给泰禾的时间只有两个月。

  尽管24亿的入股价对泰禾的债务来说只是杯水车薪,但有业内分析人士指出,万科可以给泰禾提供一定背书作用,在泰禾的债务重组和谈判上提供些隐形利好。

  2个月倒计时,暂时不会项目合作

  排除万难,与万科签署框架协议后,泰禾仍不能松口气。在泰禾股份转让完成后,万科协助泰禾完善公司治理,盘活存量资产,支持目标公司正常经营,但在这之前,泰禾要处理好债务问题。

  泰禾在公告中强调,为避免任何疑义,泰禾投资、泰禾系独立经营主体,其应以其全部资产对各自的债务承担责任,并完成其债务重组事项。万科不对泰禾投资、黄其森及泰禾的经营及债务等承担任何责任,亦无任何责任为前述相关各方提供任何增信措施或财务资助。

  泰禾自2018年开始出现资金危机,为了缓解资金压力,2019年内泰禾先后出售旗下10多个项目的部分股权,回笼近百亿资金。但卖项目的钱,始终没法填上资金窟窿。

  2020年,泰禾开始频繁传出引入战略投资者的消息,绯闻对象包括华侨城、信达资产、中国金茂、厦门建发、厦门国贸等,但最终都无疾而终,核心的影响因素仍然是泰禾庞大的债务。

  今年一季度末,泰禾资产负债率进一步上升至85.06%,期末现金及现金等价物余额大幅下滑至41.79亿元,短期有息负债余额增加至708.83亿元。

  另根据泰禾7月8日回复深交所问询函数据显示,截至2020年7月7日,泰禾已到期未付的债务为270.65亿元,2020年内到期债务为555.11亿元。因被担保人发生逾期导致公司需履行担保义务的逾期资金18.56亿元,被冻结银行资金0.23亿元。于2019年底,已计提预计负债678万元。

  债务迫在眉睫的同时,泰禾的业绩也受到影响。2020年上半年,受新冠肺炎及项目无法集中交付的影响,泰禾净利润暴跌193.54%-219.16%,预计亏损14.6亿元-18.6亿元。

  若撇除债务因素,泰禾的资产并不算太差。其绝大部分项目均位于市场稳定的一二线城市。截至2019年底,泰禾在京津冀、福建区域、长三角、珠三角、华中区域剩余可开发建筑面积为1011.5万平方米,18个自持商业物业公允价值约255亿元,正在运营的凯宾斯基、铂尔曼、洲际酒店,账面价值共计约29亿元。

  截至2020年5月底,泰禾所开发房地产项目总剩余可售货值约3650亿元,其中预计销售回款10亿元以上的22个项目集中分布在深圳、杭州、南京、苏州、福州等一二线核心城市。

  不过,眼下万科的兴趣点并没有放在具体项目上。上述万科内部人士向时代财经透露,成功入股之后,万科不会参与泰禾内部管理工作,暂时在项目上也不会有太多合作。

  以9月30日为节点,泰禾又进入了另一个倒计时。

  文章来源:时代财经 编辑:张常旺

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