二手房价又涨了！周边限购升级，投资客转战广州？

7月整体市场成交持续高位，成交量更趋平稳活跃。其中，新房市场网签面积仍能够保持90万平以上的高位。而二手成交则继续保持上扬态势；此外，广州写字楼近期成交同样火热。

二手住宅：交投环境持续活跃，二手市场量价齐升

2020年7月（1-26日）广州市二手中介网签量为4245宗，较6月同期（3996宗）环比上涨6.2%。周度成交量基本维持在1100宗以上的高位水平。

小研君分析认为，广州二手市场成交热度持续，整体需求稳步上扬主要原因在于：目前广州政策环境、信贷环境相对稳定，客户大幅压价现象明显好转，客户报价合理，促使不少前段时间处于观望态度的购房客亦开始逐步入市。同时，深圳限购政策的升级，楼市明显降温，使不少投资客户将目光转移至广州市场。

价格方面，本月二手住宅成交均价为28222元/平，环比上涨3.1%。主要原因在于天河、海珠、荔湾等中心高价区域需求激增，成交占比明显上扬，导致二手网签均价结构性上调。

l 中心区需求活跃，花都成交合理回落

从各区成交情况来看，天河、海珠、荔湾成交相对活跃，本月分别成交564宗、592宗、223宗，环比分别上涨24.2%、17.5%、15.5%。另外，花都区因前段时间需求活跃，不少优质盘源被过快去化，促使本月成交结构性回落，共计成交515宗，环比下降24.8%。

此外，增城、南沙、越秀成交均有不同程度的回落，三区分别成交350宗、90宗、285宗，环比分别下降3.6%、12.6%、1.0%。

l 天河多板块需求旺，萝岗板块热度不减

本月，黄埔区在政策利好及次新房的优势下，二手需求明显活跃，比如萝岗板块、老黄埔板块等，其成交均价分别为33091元/平、33306元/平。

另外，需要指出的是，天河亦有多个板块成交亮眼，比如珠江新城板块、东圃板块、天河北板块、天河公园板块等，其成交均价分别为88052元/平、46724元/平、61049元/平、63849元/平。

一手住宅：内外部政策调整，促进成交继续高位

根据广州中原研究发展部监测：7月广州新房网签8490宗，环比上月微跌5%。网签面积92.42万㎡，环比上月微跌4%。7月总体网签仍处高位。

l 供应结构性回落，热点区域持续高位成交

从成交结构看，本月全市4区成交环比上升，7区下降。其中海珠、花都环比升幅最大；天河、番禺环比跌幅最大。7月主力成交区域集中在增城、黄埔、南沙三区，分别录得网签2263宗、1423宗、1280宗。主力贡献盘主要来自黄埔保利拾光年、万科幸福誉；南沙保利城；增城绿湖国际城、誉山国际和品秀星图。与6月年中大促导致的成交大涨不同，7月上述三区能够持续维持高位成交，主要得益于区域自身内外部环境变化，例如黄埔区人才购房政策的放松，南沙区受深圳购房政策收紧而引流，增城区受东莞购房政策收紧而引流等。

供应方面，本月从化区供应大增，新批住宅644宗，环比涨350%。番禺区新增2001宗新批入市，供应量超越增城全市第一。

l 库存周期连续两月缩窄

本月全市库存量789.89万㎡，去化周期12.2月，库存环比上月略有缩减，去化周期连续两月所有缩减，主因6、7连续两月新房市场热度上升，成交大幅增长所致。

一手商办：商业市场热度延续，加推项目跑量可观

7月份广州商业市场供应较上月高位有所回落，但新项目扎推亮相，为市场提供了更多置业选择。市场成交仍然可观，个别公寓加推项目去化快，也有一定数量的大宗交易。

本月广州商铺市场供应保持上涨，入市691套4.28万㎡，供应量环比涨幅为53%。因若干项目的批量网签和活跃成交，市场成交连续三个月上涨，为561套6.12万㎡，环比涨幅达72%。

写字楼市场供应较上月高位回落69%，但仍然有136套3.45万㎡的新货入市。市场成交同样冲高回落，环比下跌19%，为161套4.12万㎡。

公寓市场供应较上月峰值回落73%，为428套4.76万㎡。本月因个别热点项目的加推，市场成交冲至1540套9.32万㎡，为今年年内最高位，成交量环比上涨23%。

各分市场详细分析如下：

l 商铺市场

本月外围区贡献了7成以上的交易，不过除黄埔区成交增长6.2倍外，番禺、花都区成交缩减明显，南沙区成交环比微跌9%。

其中，黄埔区金博商务中心A1-A7栋2.90万㎡的底商批量网签，与前期一致，属于项目一期的整体确权。另外，南沙金茂湾、金山谷创意产业园、广物星港国际、龙湖双珑原著四个项目表现活跃，分别成交0.41、0.22、0.16万㎡的底商和0.31万㎡的社区商铺。除上述项目外，外围区其余项目成交零星。

中心区成交主要集中在海珠区金碧花园，项目成交0.20万㎡的社区商铺，另外天河区珠江新城板块汇峰项目成交一套大面积商铺。

增城从化成交增长明显，除广物荔山雅筑批量交易0.14万㎡外，保利中航城、保利航远花园等项目也有一定量的社区商铺交易。

l 写字楼市场

本月外围区写字楼成交占比维持在93%，不过除南沙区录得正向增长外，其余三个项目成交走跌。

其中，南沙区中国铁建环球中心、产投大厦、锦珠广场均录得整层或小独栋的交易，助力区域成交环比增长3.2倍。

但成交最多的为番禺区，占全市的34%，该区除思科智慧城、中铁诺德中心的散售贡献外，广晟万博城录得整层0.22万㎡的写字楼交易，金山谷创意产业园成交2栋小独栋写字楼，共计0.47万㎡。

本月黄埔、花都区成交热度下降，但交易较为集中。黄埔区贡献主要来自金博商务中心，项目批量网签两栋小独栋写字楼，共计0.56万㎡，另外保利鱼珠港成交整层0.25万㎡的写字楼。花都区则以广州国际空港中心的交易为主。

l 公寓市场

本月公寓迎来两个全新项目。白云新城板块新盘白云之窗亮相，入市72套大平层商服类产品。天河金融城新盘珠光金融城壹号入市，供应356套，其中286套为37-67㎡的LOFT公寓，70套为大平层江景公寓。

本月海珠区因个别热点项目新品加推，市场表现突出，成交环比增长16.3倍。

番禺区成交维持在300+套的水平，花都、黄埔、南沙区成交下跌1-2成，成交在150-200套的区间。

另外，除越秀区零成交外，其余区域本月公寓成交跌幅在3成以上，基本处于30-70套的水平。

本月海珠广纸板块的越秀星汇海珠湾二期公寓全新加推，售价约3.3万元/㎡，项目成交遥遥领先，跑量475套，也是中心区唯一上榜项目。

其次，花都区广州国际空港中心也有不俗表现，成交113套公寓，交易包含多个整层成交。番禺区粤海广场公寓持续热销，本月跑量78套。

其余上榜项目均为近期热点项目，销量保持在40-60套左右。

本月广州商业市场供求保持活跃，个别加推项目去化理想。据广州中原研究发展部监测，近期黄埔区也有若干新盘处于预热阶段，开放样板间收筹，预期后续市场热度将延续。

注：本文数据月度统计周期，如无特别说明，均按“阳光家缘”统计口径，即上月26日至次月25日。

来源： 广州中原研究发展部