100万首付预算,能在上海买到什么样的房子

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  走在大城市的街头,你能看到诸多梦想中的元素——名车、豪宅、各式潮流符号……但如果你想在这里定居,遍地开花的房产中介店会用数字告诉你,什么叫作“为梦想窒息”。

   DT君的朋友小马也在为买房发愁。工作一段时间后,小马有了在上海安家的想法,但手头的预算有限,只能承受总价300万元以内的房子。理想远大但预算有限,小马觉得自己只能“螺蛳壳里做道场”。

  在偌大的上海,预算300万真的能找到兼备贴近核心区域、交通便利、配套发达等优势的房子吗?

   我们分析了上海二手房数据(统计截至2019年底),为小马的购房计划提供一点参考。

  1

  300万能买到什么样的房子?

  
一开始,我们就发现了个好消息——小马可以选的房子还挺多。

   尽管魔都总体房价感人,甚至有1成以上在售房源总价超过千万,但仍有1/3的房源总价控制在300万元以内,数量接近2万套。

   小马要做的,就是在这2万处房源中,找到自己最中意的一套。

  

  有了可选余地,接下来我们先看房子的位置。

  2万套可选房源中,外环内和外环外的比例基本为1:1。这自然又是一个好消息,毕竟外环内的日子可能更符合我们对上海生活的定义。

   但常识告诉我们,万事两难全,住得近、价格低,这房子自然会有别的缺点,比如房龄和面积。关键在于,面积会有多小?房子会有多老?

  从数据来看,售价300万以内的房子面积大多不足70平方米,近7成房龄在20年以上。如果再加上“外环内”这个条件,那么剩下的房源,平均面积只有44.7平方米,平均房龄也超过了30年。

  

  如果小马想住70平方米小两居的房子,那么浦东、奉贤、嘉定、青浦、金山应该能提供丰富的选择,只是大多都在外环以外,离市中心的繁华有些遥远。

  

   说白了,所谓买房,就是在地段、面积、房龄等各项条件中反复权衡,预算有限的情况下,只能选择性放弃一些要求。

   仍旧沉浸于996奋斗的单身青年小马,认为近几年对自己最重要事情的就是上班,买房首先考虑交通方便,在这个条件下,如果房子能大一点、新一点,那就更好了。

  2

  300万买房实现交通自由可行吗?

  
在上海想要交通方便,那肯定得离地铁站近。 早晚高峰时期,如果考虑到各大主要干道上薛定谔的堵车,开车的小马能否准时到公司,多半要听天由命了。

   如果我们把到地铁站直线距离不到1公里定义为交通方便,那么小马的可选择房源将只剩下44%——大部分300万以内的房子,离地铁站都有些距离。

   分行政区来看,当然也是地段越好,地铁站点更密集,出行也更方便。比如地段最好的黄浦区,虽然价格合适的房源很少,但全部153套房源附近都有地铁覆盖,出行十分便利。

  杨浦、长宁、普陀几位选手的房源也大多交通便利,超过7成的房源能在附近1千米范围内找到地铁站。浦东虽然交通便利的房源比例不高,但胜在数量多。

  

  相比之下,西南各区房源的公共交通便利度就要低很多。比如奉贤、青浦和松江几个区,虽然300万的房源比较多,但没有一个靠近地铁站1km以内♀。

  对于就想住在地铁站附近的朋友们来说,杨浦、普陀和浦东都是比较好的去处,符合要求的房源数量很多,可以尽情挑选。 但这对于热爱996的小马来说还不够,她看重的是去公司方便。

   所以我们在离地铁站近之外,还考虑了“从家到公司的通勤时间”这一要素,来看看住在这里上班到底方不方便。考虑到小马以后还可能换工作,我们把全市最热门的商务中心都纳入了考察范围。

   DT君根据早年呕心沥血制作的“地铁1公里”数据,排出了上海商务功能最为密集的20个地铁站,以此作为上海的热门商务中心。再为每个商务中心划出了半小时公共交通通勤圈和1小时公共交通通勤圈,能被划进这些圈里的房子,都算是上班方便。

  结果显示,如果小马是在四川北路、汉中路、漕河泾开发区和江苏路附近上班,那么1小时通勤圈内的300万房源数量就很充足,每个圈都超过了1000套。

   我们询问了下,小马现在正好是在漕河泾上班,想要把通勤时间压缩到30分钟内,那么可选择的300万房源稍微有点少;如果能接受1小时的通勤——这在大城市也算是平均水平——那么小马的选择将会变得非常丰富。

  

  如果未来工作机会在四川北路或汉中路,买房也会有很多选择。 最优越的是四川北路站,想要把从家到公司的时间控制在30分钟内,可选300万房源有近千套,放宽到1小时内到达,那么可选300万房源将会达到1844套。

  其次是汉中路,在它的1小时通勤圈范围内有1394套可选房。 贴心的我们,还给小马提出了未来的求职雷区——新闸路、浦电路和东昌路,如果买房预算有限,还想上班方便,那就别去这几个地方工作。

  因为从这3个商务区出发,1小时内能触及的300万房源依次只有22套、26套和48套。估计在小马看到这条攻略的时候,它们也都卖得差不多了。

  3

  上班方便

  又大又新这种房子存在吗?

  
预算就300万,满足小马上班方便的房子其实很多,那么如果再进一步要求房子又大又新,小马还能买到房吗?

  答案是,可以买到,但选择很少,总共只有918套。

  我们以符合标准房源最多的四个商务中心为例,替小马做个分析。

  在漕河泾开发区的1小时辐射圈内,有365套房子符合“房龄低于20年”“面积大于70平方米”这一系列标准,排名第一。漕河泾西南边的松江区,包括新桥、泗泾、九亭等板块,符合标准的房源大多分布在这里。

  
以世纪大道为圆心,有179套房子满足要求。它们大多在康新公路、秀浦路地铁站附近。娄山关路的1小时辐射范围内,也只有173套住宅能够入选,多数在青浦新城地铁站附近。

  
但这里提到的房源还是有个大问题——离市区还是太远了。

  

  可选范围看似很大,但真实的购房过程中,户型、朝向、学区甚至邻里作息习惯还会成为你剔除备选房源的原因——而且一筛就是一大片。 小马意识到,想要兼顾种种优点,300万元的预算还是不太够。要么把未来生活、工作的目标商务圈往外挪,或者在房子的面积上继续让步,不然还是买不到心仪的房子。

   最终,小马决定再把面积标准放宽。所以在房龄、通勤条件不变的情况下,我们又将面积要求从70平方米降低至50平方米。

  结果是,可选房源数增加至1420套——又多了502套。 从分布上看,漕河泾开发区1小时圈内的房源增加至639套。除了上述选择,小马还能在锦江乐园、莲花路等地铁站周围找到符合标准的房源。

  世纪大道1小时辐射圈内有房源381套。在降低要求之后,小马还能在唐镇、张江路附近找到符合标准的房源。如果之后去迪士尼上班,他还能选择川沙附近的房源。

  
娄山关路的1小时辐射圈内有308套,祁连山南路、同济大学地铁站周边的房源也被纳入考虑范围之内。

  
江苏路的1小时辐射圈内有92套符合标准的房源,小马可以在白银路、金运路、李子园等板块找到符合他各项要求的房源。 更让人感动的是,扩大了选择标准后,在漕河泾和江苏路的30分钟辐射圈内,也分别出现了17套和6套房源。这对于爱上班的小马来说,无异于一个天大的好消息。

  

  这样看下来,小马仍有可能在上海买到不错的房子——尤其是以漕河泾开发区为目标商务区买房时,选择空间相对较大。

  如果你恰好在漕河泾附近上班又有购房意向,不妨按照本文找到的几百套“理想房源”按图索骥。作为腾讯、字节跳动等大公司在上海的驻点,漕河泾也的确是一块充满活力的优秀商务区。

   虽然跳出这些限制条件,我们发现如果预算达到500万,购房过程会有更优秀的体验。但作为一名普通人,拥有300万购房预算,而且是在别的城市可以自由挑选豪宅的300万,已经实属不易。

   最后,如果小马和你能通过本文在上海买到理想中的房子,也算是DT君的功德一件了。

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