周边荒凉、不靠地铁的土地 为何起拍楼板价能达1.75万/平?

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  7月份,奉贤有4幅土地拍卖,且都位于临港新片区范围内,其中一幅土地价格最高,起拍楼板价达17500元/平,它就是:

  奉贤区奉贤新城12单元02A-09A区域地块

  预计7月23日出让

  

  四至道路:东至贤浦路,南至褚家路,西至规划河道,北至浦南运河

  出让面积:32741.9㎡

  容积率:1.6

  建筑面积:52387.04㎡

  地上建筑限高:60米

  住宅套数下限:523

  地块起价:91678万元

  起始楼板价:17500元/平

  该幅土地从字面上就能看出,这是一幅奉贤新城的土地,位于新城东部大居范围内,距离南桥核心区非常近,对于南桥来说,这是一幅品相相对不错的土地。

  如果以距离市区来看,该幅土地显然远离市区,即便到达8号线沈杜公路,公交车也要差不多半个多小时的时间,距离上并不占优势。

  不过奉贤南桥一直是个相对封闭的市场,只要本地购房者喜欢南桥,那么这幅土地就有非常广阔的本地市场。

  此外,该幅土地以及整个奉贤东部大居区域,还加持了自贸区新片区这一概念。去年自贸区落地后,金汇港以东的东部大居成为了新片区范围,所以除了奉贤南桥新城的利好外,这里又添加了自贸区这一概念,这对于后续区域发展又起到了积极作用。

  

  当然,奉贤新城东部大居也才开发若干年,如今来看,四周除了土地之外,似乎没有其他设施,还是显得非常荒凉。不过也正因为有土地才有后续想象空间,就看多久能变成现实了。

  前不久,自贸区国土空间草案正式公布,内文里详细描述了这里的规划定位,“金汇居住片区南侧居住功能区与奉贤新城联动发展,促进公共服务设施共享,提高辐射能力,为新片区提供居住和生活配套,解决周边部分农民安置问题。

  从这些内容来看,虽然这里被纳入到了新片区范围内,但整体规划依旧是沿着之前奉贤新城的定位来发展和开发,并没有注入到太多新片区的规划内容,显然这里依旧是重要的居住承载区,包括承载奉贤新城以及新片区的常住人口。

  如此来看,该幅土地所在的位置依旧是更亲近奉贤,远离新片区

  

  另外值得一提的是,在该幅土地的东侧,即贤浦路东侧有明德外国语小学和青溪中学两所公办学校,都为近些年新建不久的学校,对于奉贤区来说,也算是第一梯队的好学区,根据这两年奉贤南桥学区划片来看,该幅土地也正是对口这两所学校范围内,待后续商品房建成,有非常高概率对口这两所学校,按照如今起拍楼板价来看,此地价已经涵盖了学区溢价。

  该幅土地的起拍楼板价为17500元/平。可以做下对比,上个月阳光城竞得了一幅南桥新城宅地,位于奉贤肖塘区域,有着轨交5号线的加持,成交楼板价也只有17605元/平。

  而此幅土地位于奉贤东部大居,交通方面只有BRT快速公交,距离5号线也非常远,还谈不上地铁房,对于交通来说,显然没有阳光城的宅地理想,但该幅土地起始楼板价已达到17500元/平,已实属不低。

  

  道路红色车道为BRT专用路

  再往前推移,去年该区域北侧还拍出了一幅宅地,距离该幅地块也不算很远,由融侨竞得,就是如今上市的南桥金茂悦项目,当时成交楼板价16700元/平,只是如今南桥金茂悦附近并没有学区资源,即便有也是普通学区。

  而此幅地块涵盖了一定的学区资源,地价也相对比南桥金茂悦的地价略贵。

  所以我们认为,以今年的土地市场来看,土地有一定涨幅是比较正常的,但此幅土地的涨幅,除了市场因素外,或也包含学区溢价

  以南桥金茂悦今年开盘价3.65万/平来看,此幅土地上的商品房入市,突破此售价是显而易见的。

  该幅土地的容积率并不是很高,只有1.6,如果竞得该幅土地是快周转的房企,高低配设计或许是主流,这样就要牺牲掉高层住宅的舒适度,整个社区的公共活动空间将会被压缩。

  如果竞得的是以做品质为主的房企,若全部做出高层,这样1.6的容积率将会有更大的公共活动空间以及绿化空间,社区品质也将会更加高端,这就要看房企如何对待这幅土地了。

  当然,我们更加喜欢第二种方案。

  综上,奉贤区奉贤新城12单元02A-09A区域地块是奉贤区相对不错的土地,既处在奉贤新城相对核心城区,又在自贸区新片区范围内,同时又有学区加持,如此来看,起拍价17500元/平也就能够理解了。

  -END-

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