顾云昌:消化过快上涨的地价可能导致未来房价上涨

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  作者|顾云昌(全国房地产商会联盟主席、原住建部住房政策专家委员会副主任、网易研究局专栏作家)

  

  房地产对于扩大内需有重要意义

  疫情之下,房地产恢复的速度比较快。第一,从投资来看,1-2月份全国房地产开发投资同比下降16.3% ,到5月份只下降了0.3% ,今年上半年与去年同期可能会持平,甚至有所超越;第二,从销售来看,尽管目前仍然处在负增长的阶段 ,但无论是销售面积还是销售额,降幅都在逐月收窄,特别是从6月份单月的情况来看,我估计当月的销售已经追平去年水平;第三,从卖地量上来看,尽管目前上半年的卖地数量仍然低于同期上半年水平。特别看到,5月份土地成交款已经同比增长7.1%,也就是说,尽管卖地数量还是负增长,但是成交款已经呈同比增长状态。

  所以,从恢复的速度来看,房地产相对许多行业来说处在最好的状态,这是客观存在的事实。

  房地产本身是一个先导性的、支柱型的产业,不能因为房地产发展中出现的问题,比如说房价上涨过快,而低估了房地产产业本身的作用。房地产背后解决的是全社会的住房问题。吃、穿、住、行、用,住房是老百姓最大的、价值最高的家庭财产。而且这项“住”的需求,还会带动和“住”相关的许许多多的产业。甚至对于“行”,比如汽车行业,也有影响。例如一个人买了带车库的房子,他就可能去买车,更不必说对于家装等行业的带动作用。

  房地产迅速恢复或者率先恢复,有利于拉动整个经济的恢复。因为房地产和金融乃至整个经济连在一起,如果房地产衰退了,经济想要全面地复苏,恐怕很难。房地产市场是否稳定发展会直接影响到宏观经济,影响到许多行业。这是必然的。尤其在现在外需受阻、提倡扩大内需的情况下,房地产作为内需的重要组成部分,是人们生活当中最重要的消费品。从这个层面上来说,它的意义更加重大。

  限价导致新房和二手房的价格倒挂

  近期杭州、深圳等地又出现抢购房产的现象,这背后隐藏着一个问题。所谓“抢购”,就说明大家都想买,但房子不够卖。尤其是深圳的房子,一直是供不应求的。由于深圳土地供应紧缺,好地段的房子长期处于饥饿状态,需求量很大。再加上房地产有个周期,不可能一直很兴旺,有阶段性的低潮和高潮。这些城市新一轮的房地产消费可能也正处在向高潮攀升的阶段,这是一方面的原因。

  第二个方面,这些购买者买房并不是为了满足刚性需求,“抢房”更多是满足改善性需求和投资性需求。对于普通老百姓来说,受疫情影响,收入可能会减少,买房会受到抑制。但是对于中高收入群体来说,疫情对他们的影响不大,所以他们的改善性需求或者投资性需求没有因此而减退。

  我们看到高端房子卖得很快,也就意味着并不是疫情来了以后,普通老百姓的收入减少,买房积极性受到抑制。我们的社会贫富收入差距很大,对于有些人来说,本身就是有改善性需求的。

  更主要的一个原因是,“抢房”抢的都是新房。为什么呢?因为新房限价。新房的价格要低于周边二手房的价格。这样一来,买到一套新房就意味着可以赚几十万、上百万。

  最近挂牌上市的二手房数量大幅增加,但卖不出去。一般情况下,同地段的二手房价格要比新房低30%左右。而现在二手房和新房价格倒挂,二手房价格不仅不低,比新房还要高出10%~20%,甚至30%。这种现象在过去出现过,现在又在新一轮的房地产恢复过程中显现出来。当前的房地产市场扭曲,新房明明应该比二手房贵。但是,新房限价后,这些情况都改变了。

  所以,这些地方抢房并不意味着全国的楼市狂热。其实,在大城市,最能够体现房地产市场真实状况的是二手房市场。许多发达国家和中国的一二线城市已经进入存量房时代,也就是二手房市场的比重要大于一手房市场的比重。因为二手房市场当中缺少或者说有较少的政府干预,体现了市场的自由交易,所以,二手房市场的冷热可以代表楼市的真正的状态。

  房地产是不动产的特性决定了必须因城施策

  钢铁市场、水泥市场、汽车市场、家电市场、日用品市场、食品市场等等市场都是全国性的市场,特别是在物流非常发达的情况下尤其如此。唯独房地产市场是一个区域性市场,因为它是不动产,不能流动。这就造成了中国楼市乃至世界楼市不同于其它市场的最显著的特点。所以,房地产市场必然要因城施策。

  但是我们过去刚开始调控的时候,存在“一刀切”的现象,说明彼时的市场不成熟,或者说政府的政策在初始阶段缺少经验。随着十几年来的房地产市场调控实践,从中央政府到地方政府都意识到了楼市必然是、必须是因城施策的。这是我们在房地产调控当中总结出的一条最宝贵的经验。

  从供给端和需求端两个方面来看:各地的土地供应量是不一样的,房屋的现有数量、价格也是不一样的。如果前期供应了大量的土地,已经造了很多房子,再继续大量造房,就可能供大于求。反过来,有些城市的需求端很旺盛,不断地有人涌入,需求发生很大变化。土地供应跟不上,开发商开发的量不够,就会造成供不应求,这些地方的房价必然不断增长。房地产市场是一个是城市之间差异很大的市场,所以各地房地产市场的调控必须因城施策。

  住房是唯一可能保值增值的生活必需品

  从历史的长河中看,人生活当中的必需品,吃的、穿的、用的、住的,可能保值增值的就只有住宅。非必需品中的黄金也能相对保值,但是黄金价格在不断地动荡。相对而言,既能够当消费品、又能当投资品的就是住宅。世界各地都是如此。

  当前,在我国一些大城市当中出现了高档住宅成交活跃的现象,是由于价差能使购房者获利,这是保值增值的一个独特情况。当然,也不能认为所有的房子都能保值增值,典型的例子就是底特律,现在底特律房子被抛售,正在成为一座空城。

  但是一般来说,正常情况下,由于房子和土地相互关联,土地能够保值增值,也就保证房地产始终能够保值增值。这是由于土地的稀缺性、地段的特殊性、以及我们对土地的不断投入形成的。老百姓不一定对此了解得那么仔细,但是都知道大概的道理。改革开放以后,特别是住房商品化以后20年的实践教育了大家。过去10年,中国的楼市最“奇葩”。美国、英国、日本等国家,平均楼价上涨50%到90%。但中国的房价已经翻了5倍。

  然而要明确一点,不能指望未来10年楼市仍然有500%的增长。我相信我们的房价会相对稳定。但是对于有声音称房价要下降一半,我认为只要中国经济还在往前推进,这一天是不可能到来的。如果房价真的大幅度下降,必然造成房地产危机、金融危机和经济危机。所以,我们追求的是保持平稳。目前看来,今年上半年全国新房的价格仍然有2%到4%的增长,这和物价指数是相匹配的。

  据有关统计,今年前5个月新批的土地价格同比上涨了17% 。这意味着什么呢?这意味着,房价上涨主要是土地价格上涨造成的。建材价格、设计费等费用都没有涨,为什么房价涨了呢?首先是因为地价涨了。当然,现在房价不可能一下子涨那么多,但是现在地价涨了17%,这17%的地价总要想办法在未来的房子当中消化。

  所以从这一点看,如果是保持一种稳定的状态,房价在今年或者明年还会出现稳步上升的态势。当然,这是全国的态势。对于不同的城市、不同的地区、不同的楼盘,涨幅也是不一样的。

  如果我们能够整体上保持房价的平稳,那么有必要建议政府在地价控制方面做点文章,否则,就会出现一些矛盾。当然,地价的上涨,背后有特殊原因,是中国的特别情况。地价上涨,一是市场的确恢复了,另外就是地方财政的需求。对土地财政的依赖是地价不断上升的一个重要原因。

  REITs利于房地产的融资渠道、百姓投资渠道多元化

  REITs的推行已经讨论了多年,中国需要REITs。从大的方面来说,中国房地产现在的资金来源的渠道比较狭窄,主要靠国内的银行贷款。贷款分两个方面,一个是给房地产的贷款——房贷;一个是给个人的抵押贷款——个贷。离开了房贷,开发商没法运作;离开了个贷,老百姓就更买不起房了。好在有这两贷,使房地产市场保持正常的运转。

  我们现在的融资当中,百分之七八十依然是靠银行贷款这种间接的融资 ,比较单一的融资渠道会带来很大的风险。一旦房地产市场出现问题,就会出现坏账现象。所以,房地产融资渠道应该拓宽,更多地发展直接融资。直接融资就是通过股票市场和债券融资,还包括信托融资,也就是REITs(房地产信托投资基金)。中国的股票市场不发达,债券市场也很落后。所以,发展REITs能有助于解决房地产融资渠道单一的问题,也会有助于防范金融危机。

  REITs的确为房地产开发商融资开创了一个新的途径。目前来看,它主要用存量的房产通过REITs来融资。有物业、有稳定合理的收益,就可以打造成REITs产品,增加房地产融资的渠道。

  此外,推行REITs也增加了投资的渠道。老百姓手里有钱,怎么来实现保值增值呢?买P2P和债券有很多风险。而购买好的REITs产品不仅扩大老百姓的投资渠道,也减少了社会风险。所以,REITs对于房地产的融资以及老百姓的投资都有很好的推动作用。

  也要看到,在REITs试点的过程当中,我们的法律还不够健全。第二,要避免双重税收。另外,在实施当中,一定要挑选到收益比较好的、稳定的物业,通过物业的运营创造REITs的生存空间和盈利空间。所以,开发商要创造好的物业,特别是将来大量房子都是自持的。通过REITs把自持物业经营好,有助于改善经营的状态。

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