原创 开发商虚假承诺被判赔7400万 23位业主人均获赔322万元

　　原标题：开发商虚假承诺被判赔7400万 23位业主人均获赔322万元

　　卖房子的时候，开发商销售人员在售楼处说得天花乱坠；交房时，翻脸不认人称“样板间不能作为交付标准”。在青岛，凡是买房总难免遇到这样那样的问题，相信大多数购房者都动过与开发商对簿公堂讨说法的念头。可维权之路不仅耗时耗力而且耗钱。而且开发商往往用购房合同当做自己的“护身符”，规避自己的责任。

　　但在深圳，面对23位购房者，金地集团输了：深圳市中级人民法院公布终审判决，开发商合同违约，金地集团合计赔款7400余万，23位购房者人均获赔322万。

　　PART 1 金地别墅项目合同违约 23位业主获赔7400万元

　　学深圳、赶深圳。可能，对青岛曾经或正在楼市维权的业主来说，也要学深圳了！

　　近日，深圳市中级人民法院公布了一份终审判决，就23位购房者与上市房企金地（集团）股份有限公司房屋买卖合同纠纷案中，位于深圳的涉案别墅金地塞拉维花园（推广时的案名是金地·鹭湖1号），其地下负一层及夹层属于合同约定内容，开发商有交付义务，开发商构成合同违约，购房者收楼不代表对现状接受，按房款30%赔偿购房者。

　　以下是中国裁判文书网发布的二审判决书附件中列出的23位业主分别获赔的金额：

　　这样，金地（集团）合计赔款7400余万，按照23位购房者来算，每位购房者要赔322万元。

　　这还不算结束，有业主透露，金地塞拉维花园项目一共有涉案别墅77套，按照平均322万元的赔偿额度来算，金地集团的总赔偿额度可能要达到2.48亿元。

　　PART 2 违约行为司空见惯 样板房里虚假承诺

　　深圳金地塞拉维花园的开发商为金地集团全资子公司深圳市金地北城房地产开发有限公司（以下简称金地北城）。从一审、二审判决来看，金地（集团）股份有限公司与购房者的房屋买卖合同纠纷中，较之青岛的楼市，金地集团的合同违约行为可谓是司空见惯，购房者并不陌生。

　　房居易按照时间线，把问题梳理如下：

　　2017年，张洪成等23位购房者购买了金地塞拉维花园的别墅。当年3月31日，别墅交付。注意，交付时的别墅拥有地下负一层和地下夹层。

　　但当业主要按照计划进行地下层隔墙施工时，金地北城指定了一家第三方的施工改造公司，并让业主们与这家公司签署了施工改造合同。房屋买卖合同及施工改造合同签订后，23位购房者支付完全部购房款。

　　为什么要等签施工改造合同？因为依据《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的房屋交付标准只有地上三层，不含地下负一层和地下夹层。

　　但收房两个月后，别墅的地下层被认定为违法建筑。2017年的5月、6月，深圳市龙华区规划土地监察局两次向金地北城发出《限期拆除通知书》，地下车库隔离墙被强制拆除；地下车库被拆除后，别墅地下负一层和地下夹层功能缺失，每一栋别墅没有独立楼梯直接上楼，只能用公共楼梯，水电设备无法正常使用。

　　但根据业主们提供的资料，金地塞拉维花园的前期宣传中，样板房、宣传资料（宣传图册、中介售房网页等）显示，涉案房产包含有地下负一层和地下夹层（地下车库，下同）；但户型图每页标注有“装修效果示意参考”，宣传图册最后一页提示“设计师创意空间示意，不作为交付标准”，样板房通道两侧有设置提示牌，提示样板房非交付标准。

　　看到这里，怎么样？是不是觉得非常熟悉？像极了你在买房过程中在青岛的某些带精装修的项目中的做法和说辞？

　　其中，金地集团引入第三方施工改造公司，并引导购房者以委托人的身份，与其签署违规搭建委托施工改造协议，实际上已经在为发生纠纷后的“金蝉脱壳”布局；这也像极了青岛的很多开发商，在业主签订购房协议后，又让购房者与其指定的第三家装修公司签订精装修合同，既把每平方米动辄三五千元的精装修钱赚了，又把装修问题多多的纠纷甩锅给了第三方装修公司。

　　——可惜，在面对深圳市中级人民法院法官时，金地集团这次未能如愿以偿。

　　PART 3 历经一审二审 赔付比例之高国内首见

　　23位购房人将金地北城告上法庭，要求交付地下负一层和地下夹层，或赔偿面积及功能损失赔偿金。

　　庭审中，业主们认为这要求并不过分，因为金地北城的样板房和宣传资料中都明确标明，别墅是包含地下负一层和地下夹层的，开发商应该履行合同，如确已无法交付，应对因此减少的房屋面积及使用功能损失予以赔偿。

　　但对业主们的要求，金地北城的答辩也可以说代表了青岛不少开发商的答辩水平和答辩口径：可以简单归纳为如下图所示的八条：

　　从逻辑清晰的这八条来看，金地集团是想用可能在其他城市屡试不爽的陈述，来再次实现脱身的可能。但深圳市龙华区人民法院一审的判决却是：地下负一层及夹层不是合同约定内容，开发商无交付义务，但存在宣传误导，构成交付瑕疵，按房款5%赔偿购房者。算下来，每套别墅赔偿53万元。

　　对这一结果，业主和开发商都不满意，于是均提起上诉。

　　2019年8月22日，深圳市中级人民法院做出终审判决：涉案房产为别墅，地下负一层及夹层属于合同约定内容，开发商有交付义务，构成合同违约，购房者收楼不代表对现状接受，按房款30%赔偿购房者。按照23位购房者23套别墅来算，金地合计赔款7400余万。

　　但如果按照涉案小区别墅备案77套来算，金地的总赔款额或高达2.48亿元。

　　PART 4 青岛同类房产纠纷多发 业主不妨也“学学深圳”

　　二审判决结果公布后，有房产领域的律师表示，在这起涉及23位业主的维权案例中，购房者能够胜诉非常不易，而深圳中院判决按房款30%的比例赔偿购房者，赔偿比例之高也实属罕见。

　　23位业主与金地集团间的这起房屋买卖合同纠纷案，尽管发生在青岛一直在“比、学、赶、超”的深圳，对青岛的购房者来说，其实是非常有启发意义的；对一直在建议维权业主走法律渠道的政府部门和司法机构来说，也蛮有启发意义吧？

　　比如，我们来看一下，此前青岛部分项目的业主维权过程，是不是与深圳的这23位业主很相似？

　　1、因为商品房存在精装修质量、购房合同造假、车位面积缩水等问题，200多位青岛的业主对蓝光黑钻公馆项目提出集体诉求。

　　2、比如，位于西海岸辛安的万科城市之光，同样陷入了精装修维权之路，至今没有结果。

　　3、融创青岛湾项目，400多位业主因为3200元/平米的精装标准缩水而到项目现场维权。

　　4、金隅和府南组团业主们收房后，地板下是凸凹不平的水泥地面，有几家被装修打穿了水管，通水后导致墙体、电线盒漏水的；甚至还有把热水管打穿，业主使用热水之后，从十八楼一直漏到十二楼的。

　　我们也希望，发生在深圳的这起案例，能够对青岛的开发商做出个提醒：把心思用到建房子、建好房子上；要善待自己的品牌、善待自己的客户！

　　文/房居易

　　编辑：老桑