「催熟」的北京豪宅

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  上周,严肃君的《2020 ,北京豪宅全面回归》留言板里,引起了一小波关于“国贸的豪宅才算豪宅”的讨论。

  可惜东边没有新出让地块。东南三环的合生分钟寺地块还需要一些时间。

  北京豪宅的最新消息是,7月10日颐和金茂府、7月18日香山壹号院,将分别举行线上产品发布会。

  从今年1月20日两项目拿地计算,分别是172天、180天。 入市周期都在半年内。

  甚至更早。香山壹号院五月初就有了临时售楼处。

  高周转压力下,豪宅也难逃被「催熟」。

  01

  “一年半清盘”

  以往多数豪宅项目的研发周期,都在两年左右。

  但,先例也不是没有。

  最近深陷资金链泥沼,频繁上头条的某房企,早些年就已经给豪宅“高周转”打过样。

  2013年1月,其以18.5亿拿下孙河地块,折合楼面价2.86万/平。

  7个月后,2013年8月8日,故宫之畔的太庙。 在国际巨星、古玩界的主持NO.1、被禁麦的地产名人,以及京城百余家媒体的见证下,H老板放言:

  

“开盘半年内要回笼大部分资金, 争取在一年半清盘。”

  按照H老板规划,拿地后8个月内必须开盘销售。

  但彼时京楼调控力度大,高端项目拿预售证难。

  直到2014年2月,这个孙河名盘得以开售,均价7.66万/平。

  后来,以及后来的后来,大家也都知道了。

  02

  “高周转是伪命题”

  其实,H老板并不是喊出豪宅高周转的独一人。

  同样是2013年,来自TOP级房企的S老板称:

  

“ 高周转战略并不是只能用在便宜的项目上。销售速度快慢与否,其实与房子的价格无关。”

  那一年,该房企实现547亿销售额,超全年目标两成。

  然而去年,一路高速飙车的S老板,却变调了:

  

“ 高周转本身就是个伪命题。产品好,晚开盘,一个月卖完;产品差,早开盘,卖不出去,没意义。”

  谁给了高周转鼻祖这样的醒悟呢?有人猜是地产教父宋老板。

  更多人则猜测,是生态化反的山西老乡贾老板,在2017年给的。

  无论如何,现在的S老板,更多的在强调产品力。

  03

  电影咖”降维

  产品研发周期短,是否就一定等于,产品不好呢?

  也不尽然。

  黄金时代之后,房企产品体系日益完善,资源整合能力也愈发成熟。

  豪宅,已经可以形成标准化的“产品线”, 被快速复制粘贴。

  从目前已入市的豪宅项目看,面临的最大问题,不是规划不够好,更多的是落地不够好

  首先,豪宅减配问题,越发突出

  以9.5万/平取得预售证的华润昆仑域,交房时,外立面、楼梯、大堂、入户门、园林等均遭减配。

  项目也因此努力淡化豪宅标签,集团VP都亲自出面否认三连:我们不是!我们没有!你们别瞎说!

  以至于昆仑域维权事件被认为是华润口碑崩坏的开端。

  2500万/套起的某水库豪宅,会所、水系景观花园、院子面积均缩水,户门、户内门洞、楼梯、电梯过窄,燃气管线更是裸露状态。

  最后赔钱了事。

  其次,“专业级的豪宅产品系,越迭代越“入门级”。

  在限购、限价、限贷、限售、限商的“五限”时代,各大房企的豪宅产品系,走上了降维打击之路。

  像极了现在的一群电影咖们,纷纷改拍电视剧。

  面积段设置越来越精致,精装配置从顶级变为高级。

  再者,豪宅与保障房“混居”,小区纯粹性打折扣。

  由于配建制度,近8年入市的豪宅项目,很多都混有保障房。

  龙湖西宸原著、华润昆仑域、葛洲坝北京中国府、泰禾西府大院、壹亮马、首创天阅西山、中粮天悦壹号、首开龙湖天璞、恒大华府皆在其列。

  都只想向上兼容的心态,使得业主们大打出手,隔离墙建了拆、拆了建。

  持久战下,豪宅业主学会了建墙,更学会了坚强

  隔离是否应该存在,暂且不表。但对豪宅居住体验、升值空间,影响不小。

  04

  豪宅明牌局

  好消息是,2020年即将入市的豪宅项目,拿地时都没有保障房配建要求。

  尽管依旧存在高低配,但好歹都是千万级起步的玩家了。

  社区纯粹性,得到了很好的提升。

  然而,这些待入市豪宅的高周转之路依旧不好走。

  如同S老板所言,赢得了入市速度,不代表能赢得去化速度

  目前的北京楼市,横盘已久,进入明牌局。人群更趋于谨慎,不动产投资意愿降低。

  去化周期本来就不短的豪宅市场,进一步拉长。

  此外,持币玩家变少。

  虽然“限价”已逐步放松,但限购、限贷依旧存在。

  加之整体经济下行,以及疫情黑天鹅搅局,部分高端客户资产缩水。

  且,豪宅市场存量不小。

  在贝壳网站上,用总价2000万以上、面积200平以上,两个限定条件去搜索,在售二手房源显示为1495套,在售新房楼盘有62个。

  将限定条件降维到总价1500万以上、面积150平以上,两个数据则迅速上升为3521套、95个。

  

  根据网易房产数据中心数据显示,2020年上半年,北京全市住宅成交均价10万+、套均面积100平以上的项目,共有12个,网上签约63套。

  将维度降至8万+,则大幅上升,数据为37个项目,418套。

  联想到中海甲叄號院、颐和金茂府、香山壹号院、分钟寺地块等准10万+豪宅,至少还有2000套摆在豪宅买家面前。

  明牌局了,手握筹码,心中不慌

  互动时刻:

  豪宅买家越来越犹豫的另一个原因,是新出让地块的环线位置、内外环境,逐年走低。

  市场横盘期,无论刚需或者豪宅,大家的爽点只有一个---

  地段、地段、地段。

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