仁恒浦东新盘下半年入市 外部环境硬伤太多

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  十年以前,从浦东三林永泰路出发,向东骑车一路到底转到东泰林路,再向左转就能进入康桥路,在进入康桥路口的时候,你能够在马路上看到几个硕大的字“浦东康桥工业开发区”。

  最近,金老板按照十年前的原路又骑行了一圈,进入康桥路后一直向东走,厂房依旧不少,感觉这儿的一切都没有太大变化。

  

  

  不过,在进入康桥工业开发区后,在一堆厂房围绕的区域内,出现了一个鲜少能够看到的新建商品房项目,也是建在工业区内为数不多的一个商品房。

  多数人已经猜到了,该地块新建的商品房就是以高端开发著称的仁恒项目,对外推广名或为仁恒锦绣世纪。

  有个背景,2018年,上海地产集团以10.1亿获得浦东新区三林社区Z000703单元控规NH103-01地块,用地性质为三类住宅组团用地、租赁住宅用地、社区级公共服务设施用地混合用地。

  之后联手仁恒,共同打造,就是如今的项目仁恒锦绣世纪。

  项目所在地位于康桥路锦绣路口处,北面和西面都为河道,可以说此幅地块所在位置非常微妙。

  

  以大区位来看,该项目西侧旁的东泰林路以西是原浦东地界,而东泰林路以东就是原南汇地界了,是个两区交界处,而仁恒锦绣世纪正好位于交界处之间。

  即便如今浦东与南汇合并,该盘所处位置也非常微妙,这是一处介于三林与康桥交界的位置。

  所以无论是区与区,还是板块与板块,仁恒锦绣世纪都是其所在地的交汇处。

  而交汇处的劣势也是显而易见的,无论配套、还是城市界面,都属于城市三不管地带,所以仁恒锦绣世纪的四周就是这样一种状态,这对居住的影响将会非常之大。很简单,仁恒做高端精品著称,社区内部华丽,但出了社区一眼望去,还是民房、厂房。

  

  项目北侧城市界面实景图

  

  锦绣路上的城市界面实景图

  毕竟购买仁恒的客户多数都是对生活品质有一定追求的人,那么相应的对居住环境就要有更高的要求,而生长在康桥工业园区内的仁恒,外部环境堪忧。

  区与区交界处除了城市界面不太理想外,另一个致命缺点是,各区有可能会有自己的“小算盘”,即会把区内不太好的公共设施放在两区交界处。

  比如人人都厌恶的垃圾焚烧厂,不知大家是否记得,当年购买静安府的业主出现了一次维权,不是针对项目本身,而是针对在项目北侧不远处要建设一处大型垃圾中转站,不管建成与否,建在社区周边,业主都维权了。

  而该处选址就是新静安北部范围,再北面就是宝山区了,选址是不是很微妙?

  再比如嘉定江桥垃圾焚烧厂,偌大的嘉定区、偌大的江桥,身处外环外如此大片土地,却把垃圾焚烧厂建在了外环内,贴着市区的普陀区旁,用意也很明显了吧。

  放在仁恒锦绣世纪,地处原浦东与原南汇交界处,垃圾焚烧厂同样建在两区之间,沿着御桥路行走,高高的烟囱就矗立在天际线边。别问我味道大不大,文字是体现不出来的,只有亲自体验才知道。

  

  

  

  恰好仁恒锦绣世纪地处原两区交界处,距离垃圾焚烧厂直线约760米,讲真的,在项目附近是没有什么味道的,但远处高耸的烟囱却能让住在这里的业主每天都能看见。

  

  至于会不会影响业主生活,那就见仁见智了,但垃圾焚烧厂却是客观存在的,而且说了这么多年搬迁,也没见到一点动静。

  尴尬的区位除了上述因素外,另一大因素是城市界面下的配套设施,仁恒锦绣世纪以环线来看,确实不错,地处中外环之间,但论周边配套这里确实不如意,即便业主出去买瓶酱油、或者楼下买包烟,估计都要走上很远的路。

  项目位于地铁浦三路站附近,向西是浦东三林,比如永泰路上的配套很成熟,但相对于该项目来说,步行肯定不行,要么开车、要么骑单车。

  项目东侧2公里多点为御桥,各色配套也比较齐全,但同样不近,都要开车或者骑单车才行。

  目前,项目周边集中的都是老旧民房、二手车市场以及厂房等,对于日后居住的业主来说,能有多大帮助也就可想而知了。

  仁恒锦绣世纪有7栋商品房住宅,3栋租赁住宅,(其中,9号楼与10号楼首层设置配套用房,11号楼1~3层(局部4层)设置社区级公共服务设施及配套用房)。1栋保障房,1栋社区级公共服务设施。

  

  所推户型面积有约95㎡、110㎡、130㎡和150㎡户型,目前地面还在施工中,预计2022年6月竣工。

  项目预计8月底开放售楼处,9月取证开盘。

  

  

  以康桥周边新房售价来看,目前大约在6.2万/平上下,以仁恒锦绣世纪对产品的投入,未来售价高于板块新房也有很大概率,具体能高到多少,金老板觉得,6.5万/平已经是很高的价格了,就让我们慢慢等待该盘入市结果吧。

  -END-

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