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刚说完谨慎拿地 融创孙宏斌转身又接盘一座文旅城

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  (图为2018年山水文园年会照片)

  文/王旭杰

  要在“行业洗牌年”谨慎拿地、好好挑并购项目的孙宏斌又出手了,这一次,还是“接盘”。

  6月2日, 浙江省嘉兴市海盐县人民政府、融创鑫恒投资集团、海盐融创文旅发展有限公司签署协议,三方将共同开发建设海盐滨海国际度假区——杭州湾融创文旅城项目。

  上述项目的前身,是山水文园与美国六旗集团在国内合作的首个主题公园项目——嘉兴山水六旗乐园在内的山水六旗国际旅游度假区(下称“山水六旗项目”),当时宣称项目总投资额高达300亿元,原计划2019年开园。

  不过,这个被山水文园寄予转型厚望的项目没能顺利推进下去。

  2018年下半年开始,山水文园传出资金链紧张、拖欠合作方款项和员工个税等消息;山水六旗项目处于半停滞状态,随后于2019年下半年陷入停摆。

  被融创接手后,原来的浙江山水六旗乐园国际度假区将改名“滨海国际度假区——杭州湾融创文旅城”,成为融创第12个文旅城。

  这也是今年文旅项目收并购方面,孙宏斌的第一个大动作。

  按照招商协议约定,新的杭州湾融创文旅城规划面积4365亩,规划建设乐园、商业、酒店等板块,计划2021年建成运营并逐步分期开业。

  收购伏笔:“老朋友”融创

  草蛇灰线,伏脉千里,融创接盘山水六旗项目也可谓情理之中,双方合作由来已久。

  知情人士告诉壹线君,2017年11月4日下午,山水文园主席李辙与融创中国主席孙宏斌会面并展开过一场深入对话。

  而在这之前的几天,山水文园刚刚从浙江嘉兴海盐获得15宗国有土地使用权。其中,有7宗住宅用地,受让单位为海盐山水怡然房地产开发有限公司(下称“山水怡然”);同年10月,该公司的投资人(股权)工商备案信息中,出现了融创的身影。

  随后,市场传出消息,融创将参与开发海盐山水六旗项目,负责度假区住宅项目的开发运营,山水六旗负责土地及旅游游乐设施的开发建设。彼时均未披露有相互合作事宜,对此消息,双方均未予置评。

  

  不过,值得注意的是,2018年2月4号山水文园在北京举行的2018年年会上,孙宏斌以企业家及战略合作伙伴代表身份出席,同日出席的还有美国六旗集团总裁David McKillips等人。

  随后几个月里,融创派出团队参与山水六旗乐园部分住宅项目前期建设。

  企查查数据显示,2018年5月,此前受让山水六旗项目住宅土地的海盐山水怡然房地产开发有限公司工商信息发生变更,法定代表人由李李,变更为杨司贵,一同变更的还有高级管理人员备案及企业联络人信息。

  而李李为山水文园董事局主席李辙之子,杨司贵时任融创东南区域集团副总裁兼环沪区域公司总经理。

  同期发生相似工商信息变更的还有海盐山水鑫悦置业有限公司,该公司暨为融创杭州湾百亿文旅大盘——融创·海逸长洲的开发公司。

  资料显示,海逸长洲位于浙江山水六旗项目内,示范区紧邻山水六旗项目规划馆,海逸长洲规划有7个地块住区,分别命名为“水岸邸”“柳岸阁”“荷风庭”“朗逸苑”“凭澜居”“水韵园”“映月里”,均始建于2018年7-8月。

  据海盐县政府公开信息显示,上述7个地块四至范围与此前出让给山水怡然地块基本一致。2018年8月海逸长洲示范区开放,山水文园及美国六旗总部均派人出席并致辞;而海逸长洲官方对外推广资料上,融创中国和山水文园并排而列。

  多种迹象均显示,山水文园已将自己持有的、山水六旗乐园用于开发住宅的部分土地出让给了融创。

  此前,也有媒体曾报道山水文园计划将山水六旗项目五大产业板块的部分板块转售给融创中国,以纾解资金困局。

  

  (图为2019年9月海盐山水六旗度假区)

  不过,山水文园最后依然未能挽回局面。2018年下半年以来,山水六旗项目风波不断,多次延期开园,直至陷入停工。

  有市场人士认为,客观上,山水六旗乐园停工,对含融创·海逸长洲在内周边众多将六旗乐园作为重要宣传点的众多楼盘造成了负面影响。

  2019年四季度,山水文园传出资金链紧张,因无法继续向美国六旗支持一个季度1000~1500万美元的品牌特许使用费,于2020年初收到美国六旗催款公告,扬言可能终止六旗在中国的所有乐园项目。

  期间,坊间就有传闻融创有意接盘项目,但未获融创和山水文园确认。如今,融创正式接盘,孙宏斌的文旅版图又再下一城,山水文园和李辙黯然出局。

  对于此次交易,双方并未披露交易对价。

  但据嘉兴市政府官网此前披露的消息,截止去年3月,山水六旗乐园所在的度假区,已累计完成投资140.2亿元;而山水文园在去年9月项目停摆前已投入超过40亿元。

  对于刚刚在业绩会上强调要优化资产、好好挑并购项目的孙宏斌来说,显然不会做亏本的买卖。据媒体测算,如后续开发进展顺利,仅住宅用地方面,融创至少可分阶段获得1500多亩土地。

  而对于是否会与融创就其他项目或股权进行交易、合作,山水文园方面表示,此次与融创合作未涉及其他项目。

  命运分野:出局者和座上宾

  “文化是诗,旅游是远方,我们投资的是诗和远方。”孙宏斌2017年业绩会上这条金句,象征这几年地产圈文旅热的投资信仰。

  然而,汝之蜜糖,彼之砒霜,同样是拥抱“诗和远方”,融创和孙宏斌成为了“地方”的座上宾,山水文园和李辙却梦碎文旅,商业战场就是这么无情。

  李辙在北京开发住宅起家,2001年前后凭借着开发北京三环边上100万平米的“山水文园”豪宅项目而名声大噪,至今该项目仍未清盘。

  随后的十几年里,山水文园在住宅地产领域,声势渐弱,少用斩获。

  2014年,李辙把兴趣转向文旅,并与美国六旗集团签署战略协议,成为美国六旗在中国区唯一的品牌授权商。

  2015年9月,山水文园携手美国六旗选址浙江嘉兴海盐,打造美国六旗进军中国的第一个项目“山水主题小镇——六旗乐园”,计划投资300亿;2016年7月,山水文园携手美国六旗,与重庆市璧山区政府签署合作协议,共同建设“重庆山水主题小镇——六旗乐园”,总投资300亿;2017年9月,山水文园携手美国六旗建设南京溧水山水主题小镇,总投资超350亿元。

  山水文园官方资料显示,自与美国六旗合作以来,山水文园先后宣布将在浙江、重庆、南京三地打造11个主题公园,扩张力度之大令人咋舌。

  在李辙的畅想里,和美国六旗的合作,将改变国内的旅游格局,六旗乐园将成为与上海迪士尼、北京环球影城鼎立的终极旅游目的地。

  激进的投资策略和团队、经验、资金实力的欠缺,使得山水文园最终倒在了奔向远方的路上。

  去年12月10日,山水文园内部裁员的资料在网上流传“集团公司只留65人,大部分同事将离职,离职同事工资开到12月30日”。

  
尽管山水文园随后否认不存在大范围裁员,但同时也承认房地产销售情况不够乐观,六旗乐园项目停滞。去年底,山水文园官网上发布了一篇名为《同舟共济砥砺前行》的文章,内容也间接证明其所处的困局。

  如今,山水文园标杆项目易主,断臂求生,李辙文旅地产梦想已黯然失色。

  而接盘方融创和孙宏斌,却正意气风发。

  收购万达资产包后,融创已跃居国内文旅领域龙头;而过往在绿城、佳兆业、乐视、万达等诸多收并购大案中积累的业界声誉,也令融创和孙宏斌收获不小。

  2018年业绩会上,孙宏斌透露融创2018年有200个并购成功案例,“都是他们找我的,不是我找他们的”。而在去年底与环球世纪、时代环球的合作中,孙宏斌也对这种“大家都想和我合作”的状态表现出些许得意。

  开年以来,孙宏斌很忙。

  据壹线君不安全统计,疫情陆续解封后,孙宏斌先后去了青岛、武汉、云南保山、绍兴、石家庄、济南、桂林、柳州、嘉兴等地,与各地省市级政要洽谈或推动合作;洽谈中,孙宏斌没少提及融创文旅。

  600亿级青岛桥头堡国际商务区城市综合开发项目、“融创·武地·长江文旅城”、华中金融城二期、保山康养旅居项目、250亿级绍兴黄酒小镇、石家庄中央商务区项目、济南融创文旅城、桂林及阳朔文旅康养项目合作协议、杭州湾融创文旅城……

  孙宏斌一路斩获颇丰。

  毫无疑问,融创和孙宏斌成为不少城市的座上宾;有人戏称,经济形势严峻的当下,孙宏斌堪称“行走的GDP和就业岗位供应商”。

  接盘山水六旗乐园项目第二天,孙宏斌又奔赴了河南新乡,参加中原融创文旅城的开工仪式, 2022年投入运营,这个总建筑面积约20万平方米文旅城又是融创的一个“长期印钞机”。

  截至2020年5月,融创已在国内布局11座文旅城、4个旅游度假区、8个会议会展中心、25个文旅小镇,涵盖40个乐园、46个商业、近150家高端酒店。

  “原来我们收并购品牌一直做得挺好、有很大的收益;从去年到今年,确实收并购机会很多。因为地方政府希望能带来稳定的就业和经济增长,我们的文旅、会议会展、康养这几个品牌对融创未来的发展还是起了非常大的作用。”关于融创文旅,融创高层在几天前的股东大会上肯定了文旅业务的发展并透露了最新的计划和讯息。

  融创管理层表示,融创拿文旅项目主要有两个标准:一是在核心城市;二是核心资源,例如云南、海南等,旅游资源必须是稀缺的。

  算账方面,“可售部分覆盖持有型物业的投入后还要有8%的利润,而且持有型物业要有5%以上的运营回报,这是我们两个非常重要的财务标准。”此外,据介绍,融创很多持有新项目在初期阶段,就已经锁定了买方或持有人的比例。

  谈及文旅业务未来发展,融创管理层表示,文旅集团自身现金流不错,但对于集团整体收益占比非常小;“文旅业务还是一个长期的事,在未来两三年,文旅经营还是聚焦在提升能力、提升品牌、提升整体的战略要求。”

  而对于今年优化文旅持有型资产的任务,融创管理层透露主要针对三类对象,一是地方国企;二是项目本地中小企业;三是融创的合作方。

  “在优化持有物业过程中,我们并不是以资本市场为主导的”融创管理层表示,我们的目标是让集团整个持有物业的量在合理比例;在出售的时候有一个相对合理的价格;同时我们也在准备长期的资本市场。

  “未来融创文旅集团的经营模式也会有一些变动,不光是我们自己持有,有可能也运营。” 融创管理层称。

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