楼市加速回暖,5月将恢复正常水平!地产人加油,2020干就对了!

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  新冠疫 情爆发后,楼市一度按下暂停键,房企压力山大,频频求救,市场气氛十分悲观。可是,随着全国各地复工复产加速推进,3月以来楼市成交量明显恢复,土地市场日趋活跃。4月份,百强房企的销售额已经超去年同期水平,楼市回暖速度超乎想象!

  有些人还在等房价下跌,却发现已经涨得比以前还高了。不少人感慨说,楼市似乎是唯一没有被疫情影响的行业。

  现在大家关心的是,这种行情能否持续。

  明源君认为,无论是市场表现(成交、土拍、租赁等),还是政策支撑(货币政策、户籍政策等),答案都是肯定的!最艰难的时刻已过,5月份,整个市场都将回到去年的水平!无 论是房企,还是地产人,接下来只要加油干就是了!

  销售加速回升,价格上涨

  土地市场火热,地王再现

  租赁住房的需求快速回升

  与2月刚复工时“开发商撑不过去了”“某某房企资金链要断了”不同,最近房地产不仅不恐慌了,甚至还有点兴奋。因 为,进入3月以后,特别是4月份以来,无论是媒体还是购房者都在传递同一个消息:楼市回暖了!

  一、销售加速回升,价格上涨

  量和价都显示,楼市销售正在回暖。

  一是,3月以来量价都在加速恢复。

  2月份的数据确实比较惨——70个城市中,19个城市一手房没有成交,24个城市二手房没有成交,即便有成交的城市,量也是少得可怜。

  可是,随着生产生活秩序恢复,因疫情积压的住房需求很快迎来释放。到3月份,随着各地售楼处全面开张,市场就已经开始热起来了。

  3月份,70个大中城市新房、二手房房价环比上涨数量均大幅增加。新房 市场,38个城市房价上涨,较2月增加17城;二手房市场,上涨城市增至32个,较2月增加18城(达到去年11月份的水平,且超过去年10月份的水平)。

  

  ▲来源:国家统计局

  二是,4月TOP100销量已超过去年。

  根据CRIC的数据,4月份,TOP100房 企单月实现全口径销售金额9002.3亿元,较3月环比上升17.2%,同比去年增加了0.6%,这是疫情爆发以来,百强房企销售业绩首次同比转正!

  此前,龙湖CEO邵明晓在业绩会上表示,预计到今年4月,市场就能恢复到正常水平。略微乐观了点,但5月份整个市场恢复正常,已经没有悬念!

  二、土地市场火热,地王再现

  对于需求端的回暖,有人说,这只是之前积压的购买力的释放,甚至还有大V认为这是房企在出货,后续未必能持续。

  果真如此吗?显然不是!因为土地交易市场也在持续走热,真金白银,最能看出房企对未来的预期!

  中指院的数据显示,土地市场在经历3月平稳期之后,4月格外火热——4月单月,拿地TOP50房企的拿地总金额达3102亿元,环比增长105%,同比增长也回正达到0.5%;TOP100房企的拿地总金额达3882亿元,环比增长108.9%,同比增长7.2%!

  事实上,早在3月份,广州诞生的新地王就以64576元/平米刷新土地拍卖单价纪录。此外,厦门诞生“百亿新地王”,南京一天拍出2块超4万/平的地王……

  三、租赁住房的需求快速回升

  买房是投资,租房是消费。租房体现真实的住房需求,表征的是就业和经济复苏的情况……这是楼市最基本的支撑。

  受疫情影响,今年租赁住房市场相比去年节后旺季推迟了一个月。整个一季度市场成交量呈现U形走势,但3月份第3周成交量已超过了去年同期水平。

  根据广州市房地产中介协会发布的最新统计数据,广州监测点住宅租赁市场3月成交量环比增长552.42%!

  4月,数据进一步回升。需求回暖,还带动了租金的上涨。据 诸葛找房数据研究中心监测数据,2019年4月全国大中城市租金挂牌均价为43.94元/平方米/月,环比上涨0.55%,与上月相比,租金继续上涨且涨幅扩大0.1个百分点。

  

  ▲来源:诸葛找房

  因城施政,以及降息降准预期

  将起到稳定器作用,持续护航

  面对疫情冲击,今年不少地方政府试图全面放松调控,但慑于“房住不炒”的威力,最终的命运都是“一日游”“二日游”。

  不过,受国际大势和国内深化户籍改革等政策影响,相比此前,政策上依然有一定宽松,调控边际宽松+充裕的流动性+资金成本降低,将为楼市回暖提供强有力支撑。

  一、因城施政、户籍改革下,政策可持续托底

  疫情爆发后60余省市陆续发布“稳楼市”政策。虽然多城政策因尺度过大而“一日游”,但在“一城一策”的框架内适度松绑,早已蔚然成风。

  比如,苏州出台人才新政,本科学历(年龄不超过45周岁)可直接落户,无需社保;大专(年龄不超过35周岁)连续6个月社保就可以落户。

  在苏州新政之前,广州、汕头、佛山先后在3月中旬出台人才新政,进一步放宽落户条件。

  更大的政策红利来自《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》和《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》的通知。

  根据最新的政策,除北京和上海之外,超大城市、特大、Ⅰ型大城市的落户都显著放宽,将加速人口进城;“加大新增建设用地计划指标与吸纳落户数量挂钩力度”,又保证了人口流入的城市有地可供。

  

  ▲来源:2014年11月国务院印发的《关于调整城市规模划分标准的通知》

  部分城市群的户籍转入年限同城化累计互认,更是给城市群带来新的购买动能。 比如,以前在深圳工作的人买不起深圳的房,想买东莞的,但他没有购房资格。如果可以互认,那么东莞的潜在购房客群就能大大增加。

  这些政策的刺激,叠加春节假期和疫情期间积压的需求集中释放,成为近期楼市快速回暖的主要动力。

  未来,这些政策的红利还将持续。

  至于坚守“房住不炒”,打击突破红线的行为,其实是对楼市的呵护。如此,才能保证市场温和运行。

  二、外围低利率内部保就业,降息降准将持续

  任泽平说,房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融。金融方面来看,央行坚持房住不炒的红线没变。因此,各地降低首付的行为就被坚决打击。

  可是,今年以来,降息降准已经好几次了。资金充裕,而且越来越便宜。

  4月20日,LPR迎来有史以来的最大降幅——1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。至此,房贷基准利率降至20年以来的新低!

  虽然这算不上强刺激,跟降低首付对楼市的提振更是没法比,但降息同样会改变人们对房地产的预期,鼓励购房需求入市,提升市场交易,对楼市还是构成利好。而且,降息还将继续。

  首先是外部环境有利于降息操作。

  美国当地时间4月29日,美联储公布利率决议,将基准利率维持在0%-0.25%不变。美联储承诺继续维持近零利率,直到充分就业且通胀达标(此处的具体定义为就业完全恢复和实现2%的通胀率)。高盛预计,至少要到2023年才会加息。

  其次,内部要保证一定的增长。

  417政治局会议淡化了全年经济增长的目标,但依然提到了“确保完成决战决胜脱贫攻坚目标任务,全面建成小康社会”。

  要保就业、保民生,全面建成小康社会,就必须要有一定的经济增长才行。

  因此,4月17政治局会议提出,要继续“运用降准、降息、再贷款等手段,保证流动性合理充裕,引导贷款市场利率下行”。

  明源君认为,不仅贷款利率会继续下行,存款利率也有很大下行的概率。因为存款是银行最重要的负债。

  精选城市打造精品

  就一定能够赚大钱

  市场在回暖,而且5月份就会恢复到疫情前的水平。可是,这并不意味着房企和地产人躺着就能赚到钱。

  因 为,城市格局变了,即便是同一个城市内部,分化也在加剧;此外,大家对住房的要求也变了。

  一、最新政策下,城市格局发生变化,带来新的机会

  不少房企老总,特别是试图走向全国的区域性房企老总告诉明源君:现在,除了销售我们最关心的就是投资,哪里买地。

  这次疫情,是对城市治理水平的一次大检验。部分治理水平高、医疗等配套完善的一二线城市,复工后即迅速回暖,价格上涨甚至引发监管层高度关注。

  当然,大家都看得到的机会,代价较高。而且,即便是同一能级的城市,疫情后复苏明显存在差异——杭州、成都、合肥等复苏很快,郑州、济南、重庆等则较差。

  三四线还有没有机会?有的!数据显示,3月份三四线楼市的复苏程度最高,二线次之,一线城市最低。

  之所以如此,一是部分三四线城市政策刺激大,二是当时一二线城市处于务工人员回流阶段,疫情管控措施相对偏严,对成交有负面影响。

  但部分三线城市,长远来看也还有很大机会。

  一是如上所说,部分城市群的户籍转入年限同城化累计互认,让城市群的三四线城市,客群辐射范围更广,潜在客源更多;

  二是在提升中心城市能级和核心竞争力的过程中,中心城市代管的市县可能变成区(此前四大直辖市代管的市县,基本上都已经改为区),比如郑州周边的新郑、中牟、荥阳、新密;

  三是面积小的城市扩容,深圳、厦门等土地不足,但吞并周边城市又不太现实,咋办?主要“扩容”空间在“飞地”。

  如此一来,既可以解决大城市土地不够的问题,又可以带动合作区所在城市的就业和产业升级、经济发展,先富带动后富,实现共同发展,多赢局面。诸如广东的河源、肇庆,福建的泉州、漳州、龙阳等城市。

  相较之下,一些当前房价上涨租金却下跌的热点城市,倒是需别注意。

  二、疫情后,绿色健康、大面积产品受到客户的追捧

  CRIC数据显示,4月份,中国金茂单月环比涨幅最高,达到46%,同比涨幅达到48.9%,环比和同比涨幅分别位列TOP20房企第一和第二位;绿城中国同比涨幅为51.7%,在TOP20房企中表现最高……

  为何?因为新冠疫情让人们对健康、绿色、科技住宅的需求空前提高!

  数据还显示,70平米以下成交数量大大减少,90平米以上的成交数抬头。是刚需购房减少了吗?非也!是刚需购房改变了!

  人们对刚需购房的需求,已经不再是小平米能住人就行,而是更趋向于中等平米一步到位的改善型住房。

  而从老环境、老小区中出来的更换型、改善型需求,更是成为这一波“暖”的主流支撑。链家的数据显示,3月以来,一二线城市140平方米以上大面积房屋关注度明显提升。未来几年,一切产品,要围绕这个去设计和规划。

  

  ▲户型力市场评价维度(来源:旭辉)

  小结

  国家统计局的数据显示,经过短暂的调整, 其实,从去年12月开始楼市就已经开始逐步回暖,只不过疫情打断了这一进程。

  当前的“暖”,当然是跟春节期间、疫情期间的“冷”相比较的。而且,这一次的暖,暖得恰到好处。既不疯狂,也不痛苦。

  

  ▲中国将引领2021年全球经济增长(来源:高力国际)

  更重要的是,明源君认为, 这一状态还会持续下去。抛却以上不说,这一判断来自于最根本的支撑——中国经济的增长。 不错,疫情对世界经济造成了巨大的冲击,但根据IFM的的最新预测,2020年中国经济将实现1.2%的正增长,2021年则达到9.2%(如上图),依然鹤立鸡群! (作者:明源地产研究院 凌峰)

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