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2020上海新房最能“跑量”的区,凭什么是Ta?

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  话不多说,先上表格。

  

  上海2020年一季度新房销量TOP 5

  这是上海链家公布的2020年第一季度上海新房销量最高的5个项目,可以看到,除了排名第一的奉贤外,前三中的另外两个项目均位于嘉定。

  凭借11号线、13号线的陆续开通,以及14号线年内即将竣工,在刚需和刚改置业中,嘉定可以说在近几年的上海楼市中显然已经占据了重要的地位,是2020新房市场最能跑量的区之一。

  嘉定凭什么能在几年里变得这么牛?今天就让我们一起看看嘉定各个板块的优劣,看看究竟哪个板块才是嘉定区真正的“洼地”所在。

  供应大户:安亭汽车城

  作为嘉定区产业重地,安亭板块近些年发展也很快,区域内配套和交通在迅速完善。

  也因区域内发展刚起步,所以这里的房价在嘉定算是洼地了,一直徘徊在3万+,小编在案场了解到,愿意选则安亭的购房者,大多都是在这工作并愿意扎根在此的,且都对嘉定的未来十分看好。

  

  今年,嘉定区供应量减少得非常之快,以嘉定新城为代表的传统供应大区今年或将没有新房取证入市,取而代之的则是安亭、徐行等板块,从供应量上看,整个安亭汽车城板块可以说是2020年嘉定的供应“大户”。

  据网易房产的不完全统计,2020年将有6个盘取证入市/加推(嘉宝新力梦之晴华庭、万科西郊都会二期都刚刚在4月份开盘),占到了整个区域总量的一半以上。

  不过从价格上来说,整个板块新房售价差距相对较大,最高单价3.9万元/㎡,只比嘉定新城略低一点,最低单价仅3.1万元/㎡。

  刚刚提到的万科西郊都会、嘉宝新力梦之晴这两个盘,由于开盘时间距离就差一周,因此就很容易被人放在一起比较。

  

  价格上看,万科西郊都会二期整盘均价在3.98万元/平,距离地铁站位置稍远,但其优点在于距离工业区远,对面就是高尔夫俱乐部,距离嘉定三大公园之一的上海汽车博览公园的距离又近,周边环境确实更好,再加上自身品牌的加持,因此作为一个地王盘卖这样的价格还是比较合理的。

  而嘉宝新力梦之晴这个盘则胜在价格和出行的便利度上,在售的公寓均价在3.47万元/平,叠加3.99万元/平,且到11号线昌吉东路的距离大概步行10分钟左右。

  

  不少业内的观点都觉得嘉宝这个盘或将成为接棒路劲上海派+,成为安亭板块新的热销盘。

  不过,在小编看来,路劲上海派+在今年一季度的良好表现,一部分原因是因为去年需求的递延,另一部分原因,是由于它提供的差异化产品。

  路劲上海派的产品中,有很大一部分是建面约65平2室1厅1卫户型,均价3.6万元/平,这就意味着总价格段只有217万起,这样的价格十分友好,且刚需也容易上车。此外,它的另一个宣传点还在于自带6000平的商业和规划中的九年制中小学,有地铁、有学校、有商业、总价还低,自然的不愁卖的。

  

  再来看边上的新开的嘉宝新力梦之晴,虽然也有79平的小户型,但更多的还是98平的以及120平的叠拼,总价段在250-300万的不多,更多的还是集中在350-550万之间,对已经看过边上路劲的价格来说,这样的价格是否还有足够的吸引力呢?这就还需要看开盘当天的去化情况了。

  

  低调贵族:江桥 & 南翔

  因为安亭距离市区实在过远,因此很聪明的选择了产业扎根,在聚集了上万名高级工程师的同时也为区域带来了大量的置业需求。

  

  如果光从位置上看,江桥可以说是嘉定距离市区最近的板块了。但可惜的是,作为过去的上海六大保障房基地,对上海人来说,这里的形象始终无法和高大上联系起来。

  但随着北虹桥规划的利好,以及过去几年品牌房企的不断加持,不管是两年前的龙湖天璞,还是去年的保利云上,这里的新房均价早已跨越了5字头,代表着整个嘉定区新房房价的天花板。

  从保利云上的两次认筹去化表现都超过9成来看,尽管价格高,但购房者对整个区域仍然比较认可。

  不过2020年这里却没有新房新增供应,如果想在这个板块置业的人来说,倒是可以更加关注南江桥,有万达广场加持的南江桥会比北江桥生活更便利一些,因此这里的次新房价格涨幅也比较明显。

  

  和江桥相似,南翔距离市区也算近,但去年开始板块内多数新房楼盘逐一售罄,整体均价其实已经不低了,新房价格基本保持在5万+,已售罄的华润中央公园更是接近了6万+,因此这里并不能成为嘉定的“洼地”所在。

  但作为上海成型较早的板块之一,南翔整体的发展比较成熟,虽不是最靠近市区的板块,不管是商业配套、交通方面等却是嘉定区目前配套最成熟的区域。与普陀,徐家汇等区域距离适中,出行去市区也比较方便。

  

  南翔新漪园效果图

  这个板块中,南翔新漪园有可能是2020年同板块为数不多的新增供应之一。项目由住宅及商业构成,其中商业部分由地上商业与地下两部分组成,总商业建筑面积6100平方米。而住宅部分且不多,由高层2栋,多层6栋及其辅助用房组成。

  如今南翔板块的次新二手房挂牌价约4.8万元/㎡上下,新房售价也几乎与次新二手房相差无几,若该盘能在今年取证价格与同区域当前售价大致相当,那么还是有一定竞争力的。

  区域小透明:徐行 & 马陆

  嘉定徐行近几年商品房入市相对较多,今年或还将有2盘入市,其中一盘也为全新盘,是去年佳兆业以1.3万/平楼板价竞得的宅地,地价并不是很高,在入市价格上相对会更加从容。

  

  佳兆业徐行地块规划图

  不过另一项目莫里斯花源去化就要“困难”许多,毕竟是地王盘,价格并没有太多优势。由于整个徐行因为距离市区以及轨交11号线都略远,交通并不方便,客户也多以本地客为主,板块内新房关注度并不是很高,因此小编并不建议市区客前来置业。

  而马陆今年可能入市的项目主要集中在嘉定新城与老城的交界处。

  其中,杭州城建项目是2019年杭州城建以2万/平楼板价竞得的宅地,嘉宝联合体项目与杭州城建项目距离相差不远,但该项目更贴近老城区。至于价格方面,前期周边新房单价基本约3.7万/平,而该幅地块楼板价已在2.2万/平了,今年取证价高于3.7万/平或许是大概率事件。

  

  杭州城建项目规划设计图

  但和嘉定区的其他板块相比,相似的价格,交通和配套都没有安亭和新城来的好,因此总体的性价比也不是很高,去化主要会针对本地客群,因此小编同样也不推荐市区客选择这里。

  总的来说,不管是江桥、南翔,还是现在的安亭,这几个板块不仅是嘉定各个板块中发展比较成熟的,和其他郊区相比也在商业、交通等方面占据了一定的优势,这也就不难理解为何一些市区上班的刚需客也会将首次置业选择区域选择这里。

  -END-

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