卖子后再重组9亿债务 粤泰股份流动性危机中求存

观点地产网 身陷债务危机艰难度日的粤泰股份，在4月15日这一天披露多则公告，涉及资产出售、债务重组及担保事项。

粤泰股份的“自救”意识依旧强烈。按照董事会的说法，本次完成的资产出售和刚进行的债务重组事项，将一方面利于恢复流动性，另一方面有效降低融资成本。

事实上，曾于十几年前与“华南五虎”之首富力地产齐名的粤泰股份，自2018年以来一直处于风口浪尖上，从重组失败到董事长杨树坪被立案调查，随之面临债务危机，不得不卖项目“断臂求生”，其中转让五个项目股权予世茂的事项便引起不少关注。

接连出售资产、股权轮候冻结、频繁高管离职和人事变动、股价异常波动...近两年的粤泰股份明显陷入窘境。

是否能重新调整再出发？在外界看来，粤泰股份已于市场上明显式微。

卖子、债务重组

观点地产新媒体了解，为缓解公司流动性紧张，化解逾期借款风险，粤泰股份与世茂的交易从去年6月开始。于2019年6月9日，粤泰股份公告宣布转让五个项目股权予世茂，交易对价总计63.97亿元。

具体而言，涉及转让的五个项目为淮南洞山天鹅湾项目、广州天鹅湾二期项目、广州嘉盛项目、淮南公园天鹅湾项目和中浩丰投资发展有限公司20%股权。该五个项目中，广州嘉盛项目于2019年10月完成过户手续，其余四个项目均于2020年1月完成过户手续。

其中，淮南公园天鹅湾项目80%股权和淮南洞山天鹅湾项目20%股权于2019年的6月5日以7.58亿元、8063万元的价格交易予世茂房地产。除去转让予世茂的股权，该两个项目的剩余股权均由粤泰股份持有。

广州天鹅湾二期项目、广州嘉盛项目和中浩丰投资发展有限公司20%股权，交易对价则分别为约27.8亿元、24.99亿元和2.79亿元。

4月15日，粤泰股份披露上述项目转让的最新进展表示，“截止目前，世茂房地产就本次交易事项已经与公司结清合同项下其应支付的全部对价款项”。至此，粤泰股份算是完成了这项资产出售。

根据此前签署的转让协议，在扣除工程款、税费、目标项目已收房款意向金等后，粤泰股份可实际获得49.85亿元资金。这对于缓解公司流动性紧张、化解公司的逾期借款风险来说，确实能起到不小的作用。

粤泰股份披露的2019年三季度数据显示，期内，公司经营活动产生的现金流量净额为29.32亿元，同比增长230.42%。负债方面，粤泰股份短期借款9.4亿元（2019年3月底为35亿元），同比下降74.73%；长期借款10.68亿元，同比下降36.67%。财务向好归因于采取措施促进经营活动回笼资金并出售部分子公司股权和广州两项目的转让加速变现资金。

但对粤泰股份来说，这确实是在“断臂求生”。毕竟，转让股权的项目中，不乏公司核心项目。其中广州天鹅湾二期为拥有稀缺资源的项目，且是粤泰股份最具代表性的项目，是其资金回血的主要储备。杨树坪曾称，“该次与世茂交易价格很合理，是双方共赢的结果。”

不过在外界看来，出售项目并不是杨树坪口中的“合作共赢”，更大意义上是大鱼吃小鱼。许世坛在去年世茂中期业绩会上还曾透露，粤泰股份向公司作出了广州的项目拿到10万+售价的承诺。

可以见到的，是粤泰股份对于资金需求的迫切。

观点地产新媒体了解，2019年4月，粤泰股份以旗下五个项目（其中包括目前转予世茂的三个项目）与北方国际信托达成合作，后者将通过债务重组及新增开发资金的方式提供融资约48亿元，以及不高于15亿元投融资合作。

但这笔融资款迟迟没有到位。对资金显得十分“渴求”的粤泰股份，转向出售变现这一更快速的方法，于6月9日宣布与世茂签署5份项目合作开发协议。

流动性紧张的程度，卖子可能还远远不能解决问题。同一日，粤泰股份披露的债务重组公告显示，其获信达资产收购8.93亿债务。

具体而言，信达资产收购粤泰股份及控股、参股公司的部分债务合计为8.93亿元人民币，并由远泰投资承接，与信达资产进行债务重组。

根据《债务重组合同》及有关协议，粤泰股份控股公司淮南粤泰和参股公司淮南恒升以及位于广州市越秀区中山四路261-235号、大塘街107-127号地段及129-143号地段房产项目“雅鸣轩项目”为上述债务重组提供连带责任保证担保。

经估算，粤泰股份本次提供担保的淮南恒升、淮南粤泰股权所对应的股东权益初步估值约为1.2亿元人民币左右。

至于此次交易产生影响，粤泰股份称，本次债务重组事项有利于上市公司恢复流动性，有效缓解公司目前的债务问题。《债务重组合同》签署后，粤泰股份及公司下属公司重组债务中原对应抵押涉诉的部分广州、江门、郴州项目相关资产后续将解除抵押冻结。

事实上，标的项目还存在诉讼及查封事项。其中，广州嘉盛在建工程项目，其资产便曾被司法查封及轮候查封，涉及债务诉讼剩余本金余额约25.96亿元，天鹅湖二期项目同样存在被司法查封及轮候查封的情况，涉及债务诉讼剩余本金余额合计为19.2亿元。

粤泰股份称，债务重组能帮助有效降低融资成本，相较债务重组前的融资条件测算，本次债务重组实施后，截止2020年9月30日，公司预计累计减少约1.12亿元潜在利息成本支出，累计影响净利润金额约为8400万元人民币。

要知道，其整体的融资成本在2018年达到12.45%的高水平，近12亿元利息支出，一点点的“侵蚀”着资金腾挪的空间。而对于缓解的力度，业内人士认为“这样的金额放在中型房企的规模里面考虑并不算大，从绝对金额来说，意义不大。”

危机中求存

一般而言，企业出现流动性危机，受急速扩张、高杠杆等影响很大。2016年粤泰股份顶着高额的资金成本成为上一轮地产牛市的接盘侠，存货从2015年的26.73亿元跃升至85.13亿元，2017年再次逆势增至128.12亿元，然而，销售规模没有同步跟上来。

而让粤泰股份面临岌岌可危的窘境的，更大程度上应该与多项波折的收购案有关。

2004年，粤泰系借壳东华实业于上交所上市后，杨树坪通过股权转让和资产置换的方式，将旗下优质资产项目注入东华实业做大上市平台，一时风头无两。直至2005年1月，粤泰集团因“伪造行政公文印章30宗，10年超建20万平方米，欠缴国家各项款额总计30亿元等”，遭到调查。

粤泰所有开发经营业务被广州有关部门暂停办理，全部在建在售楼盘停工停售，同时还有7亿元罚单，旗下众多物业亦遭查封。至此，该事件使其几近崩盘。

沉寂多年后，杨树坪于2019年试图通过构建“重组概念”东山再起。其中，2019年12月，宣布向粤泰集团等发行约7.6亿股股份，以购买房地产业务经营性资产，资产中便包括了此次出售股权的淮南天鹅湾项目和广州天鹅湾项目二期。

另外一次重组事项将杨树坪推上风口浪尖的，是2018年2月，计划通过发行股份的形式，收购江门市碧海银湖房地产有限公司100%股权。然而该收购案一波三折，引起股价持续下挫，随之杨树坪迟迟未能兑现增持的承诺，这又引起了“虚假增持”质疑。

而原因为何？缺钱。当时已债务缠身的粤泰股份，除了要付出真金白银，还需要改组董事会结构进行大换血。

杨树坪于2019 年1月3日申请辞去公司总裁职务。时任公司第九届董事会董事何德赞、范志强、陈湘云也提出辞职，老臣李宏坤及此前被监管关注的董事会秘书蔡锦鹭接棒。

后续持续未转好的债务危机，其实也反映了公司的治理混乱，一定程度上也与各高管离职有关。

直至今年初，频繁的人事轮换还在继续。独立董事谭燕、董事兼总裁李宏坤相继申请辞职，张晓峰、梁文才、周经良相继接棒。2月10日公告显示，严利、何德赞辞任公司副总裁，公司江门地区公司总经理刘大成获任。

而目前的财务状况如何，粤泰股份还未披露2019年的业绩报告。2019年第三季度报告显示，截止期末，公司账面资金仅有3.01亿元，而负债总额27.81亿元，其中短期债务达17.13亿元，172亿总资产中，有120亿存货。

存货变现并不容易，其中一方面原因是部分项目被司法冻结难以销售回款，多项资产被查封。纵观近大半年粤泰股份的动态，关键词“股份冻结”依旧占了绝大部分。其中，截至2019年12月26日，控股股东粤泰控股涉及债务逾期总金额为24亿元，涉及债务违约的诉讼金额为17亿元。

而关于近两日出售资产和债务重组取得进展，业内人士称，“即便债务有所缓解，也不代表就能快速的活过来”。

此前出售资产予世茂，杨树坪称并不会影响粤泰集团在建开发体量和开发规模。目前国内外有多个项目处于在建在售状态，此外集团在北京、广州、深圳等重点城市和柬埔寨还持有大量待开发的土地储备。

杨树坪口中的这些“土地储备”似乎未能快速变现回笼资金，缓解其流动性危机。熟悉粤泰股份的相关人士表示，粤泰股份的历史遗留问题的项目比较多，且其余开发项目短期内还需要投入资金，开发周期摆在那，也不能快速变现”。

据了解，就广州而言，粤泰股份目前持有项目仅剩几个，包括越秀区的雅鸣轩和粤泰荣廷府，荔湾区的粤泰荔湾华府，从化区的高端休闲地产项目亿城泉说。

除了亿城泉说项目在售以外，上述前3个项目虽都属于中心区优质项目，但大多由于历史原因进展较为波折，目前要么处于近乎闲置的状态，要么是现楼状态仍不可售，何时入市尚未可知。另外2019年三季度经营数据显示，还有一宗位于白云区夏茅村畜牧场的地块，处于待开发状态。

资产冻结、开发销售迟缓、融资成本居高不下......“东山再起”应该是遑论，大浪淘沙的行业现状中，当下的粤泰股份或许“保命”要紧。