迈上千亿门槛后,中国奥园打“旧改牌”,货值超两千亿

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  作者:时代财经 黄银桥

  
中国奥园管理层

  “疫情影响有多大?”这几乎已经成为了每一场房企业绩发布会上的指定问题。

  “疫情对整个行业的2月份销售都造成了影响,进而影响了3月份的回款。”中国奥园执行董事、营运总裁马军给出了自己的回答。但他转口强调,随着3月份疫情逐步得到控制,以及各地复工复产,目前整体到访量已经回升到去年同期70%的水平,3月份合同销售可以接近去年的水平,4月份应该可以与去年持平。

  中国奥园目前有约98%的售楼处已复工,约92%的施工项目通过当地政府审批并复工,工程进度正按计划推进。

  数据显示,今年前2月中国奥园共取得合约销售额70.2亿元,同比下降38%。将疫情的影响考虑在内,中国奥园将2020年销售目标定为1322亿元,同比增长12%,增长速度较2019年慢了不少,总可售资源约2200亿元。

  旧改货值超两千亿

  过去的2019年,中国奥园首次迈过千亿大关,年内实现销售金额1180.6亿元,同比增长29%,超额完成1140亿元的全年销售目标。不过,增速相比2018年的100%要下调不少。

  分区域看,广东省依然是中国奥园的最大粮仓,合同销售额为332.6亿元,占比28%。位列第二、第三的四川省、浙江省分别为107.2亿元、104.4亿元。

  过去一年,中国奥园的利润则仍录得较大增幅。其中毛利润为150.2亿元,同比增长56%,毛利润率为29.7%。净利润为52.2亿元,同比增长78%,净利润率为10.3%。核心净利润为51.2亿元,同比增长67%,核心净利润率为10.1%。

  迈上千亿之后,中国奥园表示,将提升一二线城市占比,实现30个区域公司每家完成年销售50亿元或以上。

  在拿地上,中国奥园没有放缓脚步,2019年新增87个项目,上一年新增64个,总拿地金额较上一年增加210.4亿元至514.72亿元,权益金额为339亿元,平均土地成本上升32.3%至3199元/平。

  全年中国奥园新增可开发建筑面积约1609万平方米(权益比75%),新增可售货值约1861亿元。收并购已经成为中国奥园最主要的扩张方式,按建筑面积算,79%来自收并购,19%来自招拍挂,2%来自城市更新及其他。

  截至2019年底,中国奥园拥有土地储备总建筑面积约4503万平方米,权益比约79%,总货值约4585亿元。

  与同行时代中国一样,城市更新项目正在成为中国奥园的重要货源。据介绍,截至2019年底,中国奥园拥有逾30个不同阶段的城市更新项目,预计额外贡献可售货值约2260亿元,其中粤港澳大湾区占89%。计入城市更新项目后,中国奥园2019年持有的总货值将达到6845亿元。

  中国奥园副总裁陈嘉扬介绍,目前已实现部分/全部转化的城市更新项目有5个,可售货值304亿元。预计2020-2021实现首期/全部转化的有26个,可释放1078亿货值。

  2020年,中国奥园的拿地预算是不超过全年销售额的1/3,约440亿元。行政总裁郭梓宁称,中国奥园会继续进行收并购,同时推进三旧改造项目,预计将有8-10个项目从一级开发转为二级开发。

  非控股权益会继续增加

  在行业内一向低调的中国奥园,在2019年因为匿名人士发布的一份做空报告而备受争议,其中非控股权益成为关注焦点。

  年报显示,最近三年,中国奥园非控股权益一直在增加,2017-2019年分别为3.14亿元、5.24亿元、10.22亿元。

  会上,副总裁兼首席财务官陈志斌再次回应称,一个健康的股票市场肯定有做多或做空的,这是很正常的商业行为,中国奥园会用数字来说话,驳斥做空行为。

  陈志斌解释,从2017开始中国奥园就进行了大量的收并购及合作,这是导致非控股权益明显上升的主要原因。他续指,公司旗下项目回报周期大概是三年,而投资旧改项目的回报周期会更长,可达5年或以上。随着2020年有更大的收入结转,非控股权益会继续上升。

  与大多数同行一样,中国奥园也将在2020年迎来又一个偿债高峰。年报显示,截至2019年底,中国奥园需要偿还的一年以内的债务总额为418.73亿元,同比增长76.44%。其中37%要在2020年上半年偿还,63%在下半年偿还。

  陈志斌强调,2019年底,中国奥园手上有680.6亿元的现金,足以覆盖短期债务,今年一季度公司已经偿还及续期约96亿短期借贷,短期借贷占比下降至33%。

  另值得关注的是,2019年中国奥园的净负债达到了74.9%,上一年为58.9%。据陈志斌透露,净负债率上升较明显是因为此前收购百年人寿支出了30多亿,若剔除这部分的影响,净负债率为66%,这样的波动是在控制范围内,中国奥园一直都把净负债率控制在80%以下。

  中国奥园于2019年7月19日宣布以32.62亿元收购百年人寿,准备在健康、康养产业上寻求潜在机会。但在今年1月20日,因收购事项先决条件未能按约定时间达成,中国奥园宣布终止该项收购。

  董事会主席郭梓文表示,收购百年人寿终止以后,现在正在按合约进行退款,对方也按合约来进行付款,没有出现违约的情况。他强调,目前决策层还没有考虑再进行其它的金融牌照收购。

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