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上海这两个政策性区域 都有一定补涨空间 | 哪里值得买?

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  上海有两个政策性楼市,基本面也是不错的,都以国家战略高度来发展,成功了就能成为范本向全国推广复制,所以这两个区域的发展已不再是上海自己的事情,更是全国人民的事情。

  这就是第一届进博会国家高层送给上海的“大礼包”,自贸区临港新片区长三角生态绿色一体化,也就是浦东临港与青浦,至此上海形成了一东一西两个扇面,双引擎发展格局。

  临港自贸区新片区自去年8月官宣后,就一跃成为了沪上热门区域。

  这种情况发生的前后变化实在太大,在自贸区尚未官宣前,这个距离市中心超过60公里的临港,并不受太多购房者待见,区内各个新房项目开盘都像在大海里扔进石子一样,迅速沉寂,掀不起任何一点波澜。

  

  自贸区新片区范围,红色部分为购房定向放松区域

  易眼看房之前就有统计过,在自贸区官宣前,2019年上半年,临港开出的6个新房项目中,4个项目未进行公证摇号开盘(一般认筹人数极少于开盘房源数时,可不摇号,也不公布认筹情况),另外2个项目虽然进行了公证摇号,但认筹率很一般,详见下图。

  

  如果再把时间拉长,回顾整个2018年,临港共计11个项目开盘,认筹比能达到50%以上的仅有3盘,其余项目认筹都非常惨淡,详见下图。

  

  不可否认,新政未出台前,临港楼市确实低迷。曾经临港的某置业顾问还打趣道“如果没有新政出台,我可能要转行了。”

  转机就出现在2019年8月,临港自贸区新片区正式官宣。

  随后各个案场购房者络绎不绝,就连台风天都把售楼处围的水泄不通,此后新房库存迅速出清。除了临港外,连同被纳入自贸区的奉贤区域,售楼处也都出现了久违的“热闹景象”。

  2020年开年临港自贸区先后有3个项目取证开盘,毫无疑问,这三盘开盘当天全部去化9成以上

  

  这其中引人注目的属万科金域澜湾鹭语墅,整盘均价3.5万/平,此价格基本是临港最高价了。要知道在此之前,临港的房价基本在3万/平上下。

  万科金域澜湾鹭语墅的取证价格具有一定代表意义,因为该盘是自贸区官宣后,临港区域申请到的首张预售证,这或也意味着临港此前的房价将一去不复返。

  

  这个偏居上海东南角的区域,本就不是沪上关注的热点但却在政策出台后房价应声上涨同时还受到购房者的追捧,想必上海除了这里,找不出第二个区域了。

  自贸区为临港带来了高端产业,但有产业也要有交通、各色配套等支撑,因此受到国家“特殊”照顾的临港,大型市政配套落地更加迅速

  

  曾有人说过,此次设立的自贸新片区能级,相当于1992年设立的“浦东新区”。

  当然临港新片区范围很大,还包括奉贤大部分土地。

  但论买房置业,首要考虑临港,且是主城区范围,虽然房价已到3万/平,但政策影响将伴随临港日后的发展而发展。

  至于被新片区纳入到的奉贤区域,还需要看日后能导入什么产业,有多少市政规划等支撑,在这里买房不需要抢,完全可观察一段时间再行决定。

  长三角生态绿色一体化发展示范区去年11月也正式揭牌,包括上海青浦、江苏苏州市吴江区、浙江省嘉兴市嘉善县,值得注意的是,青浦朱家角镇被划入先行启动区之列。

  

  从这一点看,这个位于江浙沪三省交点的朱家角,成为了上海长三角一体化的首发区域,其重要意义可想而知。

  长三角一体化能在前面加上“生态绿色”,显然环境因素将在这里起到决定性作用。其实在国外,“好风景”能引来“好经济”的共识已有诸多案例,但我们国内案例确实不多,如果这一示范区做成,就能为全国“打版”,传授成功经验。

  “一体化”顾名思义就是要协调、统筹发展,过去由于行政区界划分,淀山湖、太湖这种天然水系被分割开来,各个城市各管各的,环境很难治理,而一体化示范区的建立,就在抹去边界,实现统一发展。也正是这一点,激活了先行启动区的这片土地。

  在示范区落地后,首先开通了5条区域公交,实现跨城生活和融合,有人流通,自然也就有了相关产业。轨交17号线也已开通2年时间,并且在朱家角设有站点,同时苏州轨交S7线的规划也将对接上海17号线,而朱家角正位于一体化的中心位置,不论到往上海市区,还是到往苏州、亦或是嘉兴,距离都更为适中。

  

  另外值得关注的是其产业,朱家角未来将打造软件信息服务业集聚的“IT小镇”,以高新产业为主,比如引进了中国通信巨头华为研发基地等。

  其实,朱家角最具优势无非是三点,国家战略、交通能级以及产业导入,这在上海恐怕除了临港新片区外,还没有第二个区域能有如此优势。

  再看区域楼市,去年区域新房单价只有2.5-2.66万/平(指公寓价格),基本属于上海最低置业门槛。如果与上海其他区域对比,如奉贤海湾,尚未有地铁,新房2.6万/平;崇明长兴岛新房2.7万/平;就连金山新城的房价都突破3万/平了,显然有着诸多优势的朱家角更占优势。

  

  再比如,仅相隔一个地铁站距离的淀山湖大道站旁,去年新房售价也在4万/平出头,而朱家角依旧不到3万/平,十足的价格洼地。

  土地价格方面,去年朱家角拍出了三幅土地,楼板价均在1.4万/平。按照土地价格测算,未来商品房入市超过去年朱家角新房售价是大概率事件。

  

  所以你看,当下朱家角新房价格不但低,而且还具备上涨动力,具有一定的补涨空间,这对于刚需购房者来说,是一处上车机会。

  在当前大环境下,即便考虑置换,能不能尽快脱手,朱家角也具备一定能力,毕竟用不了多久,有大量产业人口导入,居住需求也就不会太远了。

  不可否认,政策对上述两区域发展都起到关键作用,恰好自贸区临港新片区和长三角生态绿色一体化都集中在上海郊区,房价本身就不是很高,随着区内各种规划逐步落地,潜力自然会逐步释放,所以这两处区域值得购房者一看。

  -END-

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