阳光城销售破2000亿:融资、担保成年度关键词 降杠杆成果引质疑

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  12月26日,阳光城内部确认,2019年销售额超过2000亿元,相比于2019年初业绩发布会上宣布的1800亿元销售目标,阳光城超额完成目标。

  消息称,阳光城集团管理中心将在2020年1月5日召开年度营销总结暨表彰大会。

  而在另一边,阳光城近日连续发公告,为子公司融资提供担保,对于这个通过高杠杆发展起来的闽系房企来说,已经是一种基本操作,高额担保也让该公司在业内有了“担保之王”的称号。

  为了解决项目运营资金问题,母公司就要对子公司的融资提供支持,担保成了阳光城无奈但必须的选择。据半年报,该公司实际担保总额占公司净资产的比例高达351%。

  阳光城三代职业经理人,用了不同的具体措施,不断加杠杆,历经多年,终于撬动了林腾蛟的千亿梦。但规模之外的后遗症随之而来,比如,大量资金沉淀和现金流缺口、高企的杠杆率。

  也因此,阳光城“双斌”时代,除了要完成既定的业绩目标,降杠杆、保证现金流成为其工作主旋律。担保、融资及降杠杆,亦是阳光城2019年的关键词。

  降杠杆成果显现 但引多方质疑

  在今年中期业绩会上,阳光城CFO陈霓说,公司在负债方面不主动去加杠杆,要保证控制负债的绝对值,不去增加,通过还多少借多少的方式,不增加负债,也不增加负担。

  经营方面,通过现金回笼去保证公司土地的支出,按照收入多少的比例去设计地款的相应支出,这样既保证公司的发展跟储备,也不会增加公司杠杆上的债务。通过快速的周转去快速的结算,加大所有者权益。

  在财务报表上,阳光城的降杠杆措施也有较好的表现。2016年、2017年阳光城的净负债率超过250%,而截至到2019年6月底,阳光城净负债率下降至145.13%。

  阳光城半年报显示,阳光城的有息负债规模1121.21亿元,近二年均保持规模相当(2018年和2017年有息负债分别为1126亿元、1134亿元),其中短期有息债务规模341.61亿元,占有息负债比例较去年年末下降12.34个百分点至30.47%。

  截至同期,该公司实现经营性净现金流入86.98亿元,期末账面货币资金433.08亿元,足以覆盖期内341.61亿元的短期有息负债。

  虽然,阳光城负债率、负债规模依旧处于行业高位,但相对于此前动辄超200%的净负债率,以及货币现金无法覆盖短期债务来说,已经有很大的改善。

  不过,转移债务、引入少数股东来降低负债等质疑声随之而来。有媒体指出,在半年报披露之前,阳光城突然转让了北京福兴晟房地产开发有限公司、天津宝蓟有限公司。

  其中,北京福兴晟是一个总负债规模超过37亿元的项目公司,天津宝蓟名下全资持有两个项目公司,到2018年底,这两个项目公司合计对外负债超过了22亿元。

  阳光城转让两个公司的全部股权之后,意味着项目公司所负担的几十亿债务,暂时不再计入上市公司。

  诡异的是,受让这两个公司全部股权的是一家今年初刚刚设立的新公司,而这个新公司由两名自然人合伙的私人企业持有。

  有媒体则进一步指出,阳光城还通过引入少数股东,达到降低资产负债率的“易容术”。

  根据半年度报附注的披露,阳光城的少数股东主要集中在12个公司,持股比例都在49%左右,这12 家公司的财务报表将并入阳光城。其中被认为是壳公司的3家,贡献了45亿少数股东权益,将对资产负债率产生较大影响。

  融资需求依旧很大 融资成本或上升?

  在融资环境收紧的情况下,每个阶段的融资,成为房企不得不考虑的重大议题。而一向现金流吃紧的阳光城,融资需求更加强烈。

  

  在房地产销售降温的情况下,阳光城有较大压力,迫使其不断拓展融资渠道,其中包括美元票据、公司债、美元高级担保债权、CMBN、短期融资券等等。

  值得注意的是,以购房应收款为基础资产证券化的融资,也是阳光城融资的重要手段,通过信托以应收账款资本证券化融资成本要高不少,这将蚕食利润。

  此前,2018年11月29日,该公司股东大会,审议通过了以房地产项目在销售过程中形成的购房应收款为基础资产,发行相关产品进行融资的议案。

  虽然表决结果为同意股数达到出席会议股东所持有效表决权股份总数的三分之二以上,表决通过,但中小股东表决情况却大大出乎意料,提出反对意见的中小股东为8899325股,占出席会议中小股东所持有效表决权股份99.7791%,几乎所有参与会议的中小股东都投出了反对票。

  在融资利率上,阳光城2017年融资成本为7.08%,到了2018年则增加为7.94%,有重回8%的趋势。

  此前,有媒体分析称,虽然整体上阳光的负债并没增长,应付的利息,变化也不明显。但债务结构却发生了很大变化,阳光城借的钱并没增多,借到的“贵钱”却增幅很明显。

  不过,吴建斌在2018年业绩会上说,从长远看,公司的融资成本是肯定要下降的。

  市场下行、资本寒冬下,阳光城比其他房企体会到更多的压力,想再通过融资来保证现金流,还不增加融资成本、不加杠杆,可能并不那么容易。

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