首次开盘均价自降1万,亦庄还能解套吗?

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  北京经济技术开发区的亦庄地区,其变迁的楼市就像个打脸狂魔,让围观的人经常在“你完了”、“你没完”、“你有完没完”之间反复跳跃。

  当河西区的金隅学府首期开盘单价仅4.2万/㎡,低于限均价1万时,购房者再次困惑,这到底是喜是忧?

  *北京经济技术开发区亦庄地区,在下文均用亦庄代称。

  过程或许刺激,但结果更重要。亦庄房子这么多,价格上下调,但以后能不能解套才是购房者最关心的问题。

  众所周知,影响北京楼市走向的主要是政策、是规划,作为“唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策”的国家级经济技术开发区,更是如此。

  吃了多少红利,就要受到多少“控制”,这样才能平衡。

  亦庄新城规划中既有配套发展的落定,也有对住宅市场供应走向的把控;近几年的成交表现既见证了以往楼市历程,也让人能摸到一些发展脉络;板块内九大限竞房先后亮相,既是对开发商的挑战,也是对购房者的考验。

  只有把困扰的问题一一拆解,才能找到自己想要的答案。

  配套与规划才能保证房子的含金量

  亦庄限竞房主要分布在两个区——河西区与路东区,相对而言,前者配套比后者更加优质。

  

  河西区限竞房与主配套分布图

  河西区为主要生活区,关系购房者日常配套的主要有商业、学校和交通。

  2019年8月29日,龙湖一举拿下建筑控制规模84552.932㎡的综合性商业金融服务业用地,这个体量相当于后沙峪的山姆会员店。未来或将打造“亦庄天街购物中心”,极大的弥补了该区域商业欠缺,可以服务8-10万人口。

  

  商业规模与服务人口概念图

  东方医院为国家级三级甲等中医医院分院区,医师全部来自东方医院院本部,属于医保定点医疗机构。主要有“五大特色”诊疗内容:中医综合治疗、外科微创诊疗、儿科中医诊疗、妇科微创诊疗、治未病(亚健康诊治)和健康体检,可以解决日常病患。

  教育是该区域一直依赖的宣传点,雅居乐、港中旅在京首个住宅项目均落子于此,想必也是考察了这一点,严肃君曾经探讨过里面的“水分”。

  得出的结论为:普通公办12年建制的北京二中亦庄学校,与12年建制公立学校的人大附中亦庄分校,直线距离不过2公里,但购房者的关注度主要在“巨无霸”的人大附中。

  明年同时正式招生,押宝人大附中亦庄分校的家庭请认真考虑划片问题,该校可容纳4560名学生,未来竞争激烈,配比有可能会到达33:1。除此之外,现行学校还有亦庄实验小学、亦庄实验中学、亦庄第二中心小学等。

  未来上学问题不大,但能上哪所学校才是不确定因素。从当前分布来看,最有优势的项目是还未入市的港中旅。

  新规划中的共涉及8条轨道交通,包含河西区最爱提及的S6号线(房山-大兴-亦庄-副中心-密云)与T1线路。而事实上,这两条线路并不会在该区域项目附近穿过。

  

  亦庄总交通规划与T1线路

  相对而言,路东区的限竞房禧瑞天著、亦庄臻珑府、山西通建地块,才是实实在在的邻铁项目。

  

  路东区项目及项目分布

  其中禧瑞天著距离亦庄线次渠南站直线500米,亦庄臻珑府、山西通建地块直线1公里左右,而往东一站次渠站未来将建M102号线,路过台湖直通副中心。另外,次渠站还设有17号线(该线串联了通州、东城、朝阳、昌平四个行政区),预计2021年开通。

  

  项目附近有全日制、寄宿制民办的北京市建华实验学校,以及E13地块十二年一贯制学校,后者今年基本竣工。

  这里集中了不少高精尖企业,但相对而言河西区更有生活氛围,就近大型商业与医疗配套是路东区的短板。

  配套与规划才是房子的含金量,能保证人口的可持续性,进而保证房源的市场流通。

  “善变"的楼市走向

  亦庄楼市走向,还要从2014年说起。

  那年,亦庄楼市还流传着“有大佬、无大哥”的说法,万科、金茂、城建、融创、首开、龙湖等知名房企相继进入亦庄,从此在成交榜单上狂刷存在感。

  2015年大兴与往年“以价换量”博取关注不同,豪宅或改善销售状况可圈可点。亦庄作为“吸金之地”,板块内仅紫禁壹号院、亦庄金茂悦、枫丹壹號、远洋天著就卖了111亿元,占了大兴成交总额的三分之一榜首的金域东郡(属亦庄)当时成交均价29404元/㎡,户型主推75㎡两居与90㎡三居。

  2016年,大兴成交比去年下跌了44.93%,但亦庄仍然在大兴楼市讨论的头版 。成交总金额TOP20中的楼盘,在亦庄的就有12个,前三名总成交金额占大兴32.4%。当年榜首为亦庄·金茂悦,成交均价43230元/㎡,后期主推户型为仅200㎡的大四居。

  2017年,亦庄依旧是“大女主”,板块项目在大兴新房成交总金额TOP10中占了6席,并且这六盘都位于河西区。亦庄137.58亿的总金额占区域成交的66%,其他板块望其项背。榜首仍为亦庄·金茂悦,成交均价59712元/㎡。

  2018年亦庄·金茂悦仍坚守榜首,但库存告急,成交均价仅上升了9.08%。之前稳居前列的豪宅逐渐退居二线,到今年不少项目已经售罄了,比如紫禁壹号院。与此同时,限竞房元年开启,亦庄限竞房和悦华锦有人大附加持,以394套成交量位列第二的。

  亦庄楼市主力从刚需到刚改再到豪宅,最后又回归到前两步。

  2019年,大兴将会成为区域销冠,这得利于充足的限竞房供应,仅亦庄就有9个项目。在商品房逐渐清盘的背景下,限竞房就是未来两三年刚需、刚改客群的不二选择。

  从前五年成交数据表现来看,即便有各种外部有利因素的加持,去化速度也会逐渐慢下来,开发商竞争逐渐白热化,后期目标客群也会发生变化,唯一不变的是销售价格“稳而上”。

  购房者选择权的大小,不是一成不变的,所以当下选择哪个才是最好的?

  限竞房成交价低于预期

  在亦庄五盘混战的时候,河西区雅居乐京华雅郡与路东区亦庄臻珑府也开始发声,他们都带来了89㎡三居两室一厅新户型,期望以此“抗敌”。

  至此,让我们横看一下当前九大限竞房现状:

  

  之前说过,从生活体验感来讲,严肃君更推荐河西区;但如果因为工作原因或执着于地铁,路东区会更适合你,当然路东区发达,也意味着可以辐射更多区域人群。

  路东区三个项目完全是不同的宣传点,禧瑞天著2018年就已经开盘,去化过半;亦庄臻珑府于昨天召开发布会,山西通建暂无任何进展。

  与禧瑞天著相比,亦庄臻珑府、山西通建限均价也是52695元/㎡,但最高价调高到了57965元/㎡,这也意味着未来开发商在定价上有更大的空间。

  后两者容积率为2.8,高于禧瑞天著,实际居住舒适度会较差。如果这两块地也采用高低配社区的话,高层住户就更难了。

  从产品上来讲,禧瑞天著户型比较传统,得房率不算高;处在户型已经进入新阶段的亦庄臻珑府,发布会上透露89㎡三居将设计成三室两厅两卫的格局,相信作为后背山西通建也会进行户型升级。

  另外,禧瑞天著业主对有关小区质量和车位等问题,进行维权;不只它,今年维权事件频发,大家需警惕。

  河西区六个项目中,当前表现最好的为和悦华锦,不得不说作为该区首个入市的限竞房,吃到的“人大附”红利是最多的。

  

  实际上,从上述数据也不难看出,和悦华锦作为区域唯一一个洋房类别限竞房,也是环境最好的;比起来就显得有些漫不经心,金隅学府也是高低配建。

  

  从户型来讲,除了国际公馆较差些,其他三个项目表现比较中规中矩。新入市的京华雅郡的89㎡则有一款三室两厅两卫南北通透格局,属于主推户型,占总套数一半。

  除此之外,京华雅郡还有68㎡、80㎡两居(东西通透和全东户型),89㎡三居(两面朝南),134㎡四室两厅两卫。

  

  

  

  

  *官方展示户型共四张,右滑

  小区共11栋楼,户型分布情况如下:

  

  戳图可放大

  首期预计年后开盘,两至四居户型皆有,现在正在进行意向登记。

  社区和产品都没有拔尖的项目是怎么打开市场的?那就是价格。开头提到的金隅学府限均价52695元/㎡,首次开盘单价仅4.2万/㎡,均价每平直降1万。主力户型82㎡南向2居,总价374万;89㎡东西三居,总价374万,均属普宅

  从信息表里可以看到,河西区很多小户型房源,且不少成交均价远低于限均价,国际公馆成交均价仅44766元/㎡。

  临到年底,各家又是新一轮的降价潮

  和悦华锦:优惠力度最大的2#、3#两栋楼,89㎡三居总价430-440万之间;

  金隅·学府:82㎡两居总价365-374万之间,低于开盘价格,其他户型折扣各有不同;

  中国铁建·国际公馆:案场折扣是98折*98折,80㎡两居总价370万左右,部分东西向89㎡三居,总价约390万;

  金隅·金麟府折扣低于金隅学府,最低可享96折优惠。

  以上项目成交均价不少可以控制在5万以内,户型跨度大,总价可以控制为普宅,首付比例只有35%。

  综上所述,对于想入手该区域的购房者来说,选择只是个甜蜜的负担。

  虽然未来整个北京楼市基调是“房住不炒”,但对亦庄新城的要求更加苛刻。亦庄新城“鼓励性”吸引人口迁入,到2035年亦庄新城就业人口约65万人。然而此次规划提到“定向销售商品房”,鼓励在开发区内封闭运行

  区域内的普通商品房,则鼓励“优先面向企业员工销售”。

  需要明白的是,首先,“定向销售商品房”只是“鼓励”并非“强制性”,且这九个限竞房当前并不会实施;其次,人口增长保证了需求量,但大量的保障房平衡,会对刚需房源的交易形成阻力。

  也就是说,亦庄区域的豪宅、别墅产品将会日益稀缺,解套不难;在政策红利与规划落实的加持下,房子保值不成问题,选择房源空间可很大;

  问题在于刚需房源过于充足,未来销售是否被限制也是个未知数,想解套可以 ,但需要等待时机。

  互动时刻:

  2018年开发区实现地区生产总值1509.5亿元,同比增长10.6%,增速高于全市4个百分点,从这一层面讲,严肃君对亦庄未来的发展还是有信心的。

  区域发展与房源交易之间的制衡,会成为你入手的困惑吗?对于严肃君的观点,还有哪些不同意见,欢迎在评论区留言交流~

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