丰台郭公庄“三国杀”,建议你采取一票否决法

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  继石景山五里坨、海淀翠湖科技园之后,丰台郭公庄限竞房也正式开始上演“三国杀”。

  看完了郭公庄三个限竞房,严肃君想说的是,开发商朋友以后别把户型做得太好,因为照片得分太高,见面之后综合分数只能往下减。俗称,“见光死”。

  动作最快的,9月28日首期开盘推出8#、9#、10#楼(已售罄),11月23日加推除1#、3#、5#外其他楼栋,销售称只剩50来套房源。

  严肃君当场指了一套,销售表示这套刚好还有。

  中铁诺德·逸府京投发展·臻御府,则正紧锣密鼓筹备1月开盘中。

  三个项目东西相距不足1公里,区域、交通、配套全都能共享,限均价都是67702元/㎡。在三方销售的互相点(chai)评(tai)下,相信不光严肃君,大家也都对三个项目有了深入的了解。

  依然委决不下的朋友,严肃君建议您采用“一票否决法”,因为底牌都亮明的时候,起关键作用的就不是优势项,而是劣势项了。

  总结来看,三个项目大家关注的问题,主要集中在以下几个。

  臻御府:89㎡神户型全部带连廊,配建多、有还建,紧邻地铁会不会有噪音震动?

  诺德逸府:89㎡三居客厅面宽仅3.1米,118㎡及137㎡四居仅客厅主卧朝南。

  春风和院:有连廊、距离地铁郭公庄站最远。

  连廊:连接你我他,自觉靠大家

  关于连廊,争议很大。严肃君先多说两句。

  01.

  臻御府是连廊直接与北侧墙体相连,春风和院则与北侧墙体有2米(一说1.5米)左右的距离。

  

  以臻御府1#楼为例,一层4户,中间是89㎡三居,边户是130㎡四居,连廊经过了两户89㎡三居的厨房和书房。

  可能你每一次自觉的跑去连廊上抽烟的时候,都在进行隔壁邻居的厨艺鉴赏。

  春风和院好一点的是,在连廊与房子中间有天井。严肃君没拿到其平面图,以下图为例示意。

  

  (连廊示意图)

  02.

  两个项目连廊都是开放式,也就是只有底部为实体楼板,侧面全部设为钢化玻璃。

  这样做一方面是出于成本考虑,另一方面是可以弱化连廊对于中间户通风采光的影响。不过底部实体楼板就像个突出来的屋檐,对于下层的遮挡避无可避。

  但开放式连廊同时也加大了隐私和安全性问题。

  春风和院采取的措施是,最大程度缩小手持钥匙人员数量,只有同一楼层4个家庭可以刷开本楼层连廊通道门。

  臻御府给到的说法是,平时连廊通道门统一关闭,如出现火警或其他特殊情况,可自动触发开关或由物业手动开放。

  注意,以上都依赖于后期物业管理执行情况

  03.

  另外,开放式连廊后期还容易出现的问题是,万一有人将其封闭后挪作私用,将会引发中间户与边户的矛盾。

  其实在《中华人民共和国国家标准住宅设计规范》中,6.5.1条明文规定:住宅中作为主要通道的外廊宜作封闭外廊,并应设置可开启的窗扇。

  对于已经按照开放式规划建设的小区,封闭需要申请更改相关的建筑设计方案,经相关部门批准同意后,才能施行。在施工完成后,还需通过消防等相关验收,否则就是违章建筑。而连廊作为楼层公共设施,在申请更改设计方案之前,还需要获得邻居们的同意。

  开放到极致,也就这样了

  如果连廊这关键的一票,你选择接受,那么臻御府还要考虑到的一点就是“开放到极致”的社区设计。

  01.

  首先是在两个R2用地之间,有一条双向两车道的市政道路穿过。

  销售表示此市政道路作为非主干道,日后通行车辆将会比较少。但严肃君下午5点打车离开时,发现郭公庄地铁站周边道路已经开始拥堵。

  就算未来依靠地铁出行,考虑到郭公庄作为地铁首发站,多黑车横行。实际入住后,上班高峰期司机可直接进入小区楼下等客,一边还打电话催楼上小姐姐:“您快点儿吧,保安过来了。”

  

  (臻御府楼座平面图)

  02.

  再是臻御府配建实在太多,整个社区切割过碎。

  单就一期开盘的1#、3#、4#、8#楼而言,南有康养中心,北有邮局,东西各有市政道路。再考虑到8#楼遮挡,相对较好的是3#楼西侧边户,以及4#楼东侧单元。

  但3#和4#全部是89㎡三居一卫常规设计,卫生间还是暗卫。89㎡神户型位于1#、8#中间,两侧为130㎡四居。(具体户型分析详见)

  好楼栋里的差户型,差楼栋里的好户型,看你怎么选了~

  放到整个社区来看,严肃君想说,前有商业,后有会所的14#楼不要考虑,12#楼相对较好。

  另外,臻御府二期有少量70㎡左右东西向小户型,应该位于11#楼拐角处。

  

  具体来说,臻御府配建如下~

  须向北京郭公庄投资管理公司提供地上46750 平方米的商业用房,回购价格 8952元/平方米,位置位于1518-L06、L07地块内。实物补偿细则详见《实物还建协议》。

  须向北京政华恒信投资有限公司提供地上14150平方米的相对独立集中建设的回迁安置房,共189套,建设、装修标准参照郭公庄项目已建成三定三限安置房标准,回购价格5000元/平方米,位置位于R2二类居住用地地块内北侧。实物补偿细则详见《实物还建协议》。

  1518-L06、1518-L07地块规划为46875平方米B4综合性商业金融服务业用地

  1518-L01地块配建3360平方米幼儿园

  1518-L04地块含室内公共体育设施7000平方米和一处0.15公顷的密闭式垃圾收集站

  
还应设置电信机房1处2250平方米(可设置在地下)、残疾人康复托养所1处1500平方米和邮政局所1处1200平房子,位于二类居住用地内,具体位置可结合设计方案确定;

  对于电信机房辐射问题,严肃君查询发现,电信机房一般来说是一个存放交换机的地方,有一定辐射,一般来说机房都会采取加厚墙体的措施,来防辐射及噪音。业主入住后,如果发现有噪音等污染可以向相关部门投诉。

  
1518-L05地块内含文体活动设施一处406平方米,应设置于地上,可结合回迁安置房安排。

  (以上配建配套无偿移交相关主管部门;其中邮政局由邮政部门按成本价回购。)

  03.

  当然,臻御府先天优势在于地铁零距离

  有网友留言称害怕地铁通行时会有震感和噪音。严肃君当天特意确认了,臻御府并非地铁上盖,且郭公庄站为地下站,以上忧虑倒可不必。

  

  (郭公庄地铁附近商铺招商中)

  需要考虑的反而是地铁人流量过大,过于复杂所带来的杂乱。再加上目前郭公庄地铁站往东整个万科商业都在招商中,等臻御府路侧的两栋商业也开业,势必人更多。

  未来繁华是有的,房产保值增值也有保障,就是实际居住有点儿吵。

  改善的面积,做出刚需的尺度

  比较而言,诺德逸府、春风和院就是相对完整的小区了,而且楼间距普遍都在95米以上,逸府最大楼间距达到了115米,所以有足够的中庭打造空间。

  因为春风和院严肃君之前已做过多次分析(),今天重点说说逸府。

  01.

  诺德逸府共7栋楼,都是22-27层的高层,有部分楼栋边户只有11层,中间两栋位置最好,其余全部靠近市政道路。

  主力户型首先是89㎡三居,分南北通透和纯南两种,全部位于楼栋中间户,凸出来的是89㎡纯南,凹进去的是89㎡南北通透。纯南户型由于赠送三个凸窗,得房率能达到78%。

  最大的问题在于两种户型客厅南向面宽只有3.1米,以后孩子坐在沙发上看电视,是万万不行的。对此销售的解释是面积挪给了卧室,但严肃君在样板间实际感受不明显。

  再就是由于全部位于中间户,所有的卫生间都是暗卫。

  

  (逸府89㎡南北通透三居)

  

  (逸府89㎡纯南三居)

  02.

  四居有118㎡和137㎡两种,都是边户,所以能做成全明。共同的问题在于只有客厅和卧室能做到南向采光,而且客厅面宽分别是3.9米,4.1米,生生把改善的面积做出了刚需的尺度。

  要知道臻御府89㎡三居神户型,客厅面宽3.8米,整体南向三面宽9.6米。

  

  (逸府118㎡四居)

  

  (逸府137㎡四居)

  另外,逸府还有少量61-87㎡两居,东西或者纯南向,均价约6.7万/㎡左右,公摊相对其他房源略大。

  逸府首期开盘1#、3#、5#、7#四栋楼,1#楼和5#楼有约150套特价房源,全部是89㎡纯南户型,据称均价6.2万/㎡左右。就这4栋楼而言,位于中间的3#最佳。

  03.

  当然,这两个项目距离地铁是有一定距离的。百度地图测距地铁口至樊羊路921米,严肃君亲测,从地铁口步行至目前诺德逸府售楼处需要10分钟,春风和院只能更远。

  再考虑到两个项目行人及车辆出入口的具体位置,还真得好好算算从下楼到进入地铁的实际步行距离。

  最后再补充一些硬性指标,大家可以自行判断取舍~

  

  截至目前,北京限竞房共出让113宗地块,五环里的只有12宗。除了东城不见动静永定府,海淀没有销售天恒·学院里,大兴明年有戏旧宫地块,现在能买到的就是以上丰台郭公庄三个项目了。

  春风和院开盘前曾许诺的开盘特大优惠,实际最后并没出现。截至上周日(12月22日),春风和院已网签213套,成交均价67745元/㎡,甚至还高于67702元/㎡的限均价。

  因此对于臻御府、诺德逸府6.2万/㎡的特价房,严肃君怀疑仍然是吸引客户的噱头。

  但群里网友的评价真相了,“臻御府要是真能6万2,我就买,不住拿出去租也行,要是5万9,我就去抢了。”

  你怎么看?欢迎评论区留言讨论~

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