楼市十年冰与火!住宅一路猛涨,写字楼为何纹丝不动?

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  文/杨国英

  春节倒计时,年底宜捡漏!

  最近,与房产中介交流频繁,有做住宅中介的,有做写字楼中介的。

  

  信息只有在交叉比较之后,才有意义,才具备参考价值。

  01

  先说说上海:

  上海的华闻国际大厦,楼是老了点(2006年建成的),但是位置不错,地处虹桥开发区,靠近有名的古北豪宅区,中介给出了业主的底价,2.3万/平米。

  你知道,业主当初的入手价是多少吗?2007年的买入价是2.6万/平米。

  华闻国际大厦是写字楼,与之靠近的住宅,古北国际花园,现在是均价是9万/平米,古北国际花园2007年是什么价?1.6万/平米。

  

  同处上海的同一个区域,历时12年,写字楼价格分文不涨,住宅价格涨了5倍多。

  过去10多年,写字楼分文不涨、或者仅仅小涨(不超过50%),住宅涨幅至少5倍,这种情况不仅是上海虹桥开发区,而是一线城市和二线头部城市的共同特征。

  再比如南京江宁的写字楼,海通大厦现在9千/平米左右可以买到,2006年新开盘的价格是多少,近6千元/平米,经过13个年头,价格总计只涨了50%左右。

  而海通大厦周边的住宅呢,比如美之国花园,2006年的房价,是4.5千/平米,现在均价近3万/平米,13年时间,房价总计涨了6倍多。

  02

  我经常说,不动产投资,至少要有5-10年的眼光。

  楼市与股市不同,楼市讲究中长周期(5-10年),股市讲究中短周期(半年至两年),A股尚在成长中,暂不具备讨论长周期的基础。

  周期搞错了,损失巨大。

  10多年前买写字楼的,都是有钱人,你能想象他们今天的懊恼吗?

  1998年房改至今,人口红利和城市化红利的双重叠加,致使我们的中心城市住宅价格20年时间至少涨了20倍,这就是长周期使然。

  而同处长周期的写字楼,这些年,价格为何不涨或仅仅小涨呢?

  住宅与写字楼,貌似同处一个长周期,其实之间是有错配的。人口红利和城市化对于住宅,会产生刚性需求,自住的刚需,显然具有购买优先性的。而写字楼一是存在滞后效应,住宅是1998年房改后大规模兴建,写字楼的规模兴建,则至少延后了6至7年;二是仅为选择性的投资需求,不具备优先性。其他土地年限、贷款和交易税率这些就不细说了。

  

  当然,除了期限的错配,关键还是政策的因素,住宅用地,地方政府只能一次性赚钱,而写字楼用地,地方政府能永久赚钱的,入驻公司持续地纳税,一些位置稍微偏点的政府园区,政府为了招商,是欢迎公司免费入驻的。

  期限错配毁10年!政策搞错毁终身!

  期限错配毁10年。先说期限错配,三年前,我们调研重庆楼市时,当时重庆的写字楼价格与住宅价格相仿,现在住宅价格基本是写字楼的1.5倍了。

  当时,我们对重庆的写字楼项目,基本一概不看,2016年重庆写字楼的规模兴建也才三四年时间。我的标准是,至少要10年,在同区域住宅价格比写字楼价格高出2倍时,才到了进场的较佳时间点。

  所以,包括重庆、长沙、合肥等二线腰部城市,入手写字楼的进场时点,目前还早了些,再等上三四年为好。而对于一线城市和二线头部城市的写字楼,目前基本已到择优进场的时点。

  注意,我是说择优进场,这就涉及到政策搞错。

  与住宅不同,因政策对写字楼的充足供给,一线和二线头部城市,真正有价值的写字楼,一般不超过1/3。

  真正有价值,体现在哪里?位置!位置!还是位置!不仅仅交通,而且周边要有优质的商业等配置。

  政府搞个园区好搞,搞个商圈却很不容易。一个城市像样的商圈,其实没多少,一线城市二三十个,二线头部城市也就十个八个。

  周期终有期,终有逆转时。

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杨国英观察

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