北京十区规划公布,释放了哪些住房信号?

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  近日,最终版的各区规划都陆续公布了。

  严肃君仔细研究了海淀、朝阳、丰台、石景山、门头沟、昌平、房山、顺义、大兴和亦庄新城的规划后,总结了几点与住房有关的干货。

  先撸重点。

  1、城六区常住人口数量继续下调,鼓励大兴、亦庄、昌平人口增长,顺义、房山、门头沟等做好承接中心城区人口转移。

  2、各市区争取2035年职住用地比例达到1:2,可以简单理解为1万平产业园区要配2万平住宅区。

  3、未来15年的北京住宅市场供应走向,可用“多元化、多形态供给”8个字总结。各区侧重点略有不同。

  全文字数较多,建议先收藏再慢慢研究~

  都算人口外迁 但意义不一样

  到2035年,北京常住人口数量继续调控。

  “通过疏解非首都功能,实现人随功能走、人随产业走。降低城六区人口规模,争取到2020年控制在1085万人左右,到2035年控制在1085万人以内。城六区以外平原地区的人口规模有减有增、增减挂钩。”

  严肃君将城六区常住人口的转移,分为“鼓励性外迁”和“鼓励性引入”。

  城六区人口向郊区转移,例如顺义、门头沟、房山等区,从人口集中区域向人口较少区域迁移,以达到均衡全面发展,这种人口流动可以称为“鼓励性外迁”。

  而大兴、亦庄新城和昌平未来科学城 ,则是“鼓励性”吸引人口迁入,人口调控程度与各区产业发展有直接关系。

  大兴新机场、亦庄新城、未来科学城是北京重点发展的经济示范区和产业园区,吸引大量企业入驻的同时,需要更多的人才进入。相应会有住房问题的解决办法,下文详说。

  详细来看,大兴常住人口鼓励增长幅度最高(包含亦庄新城大兴部分),门头沟增幅最小。

  

  数据来源:各区规划、各区政府报告

  职住用地1:2 上班不再穿城

  各区规划中都提到了职住平衡,目标在2035年城乡职住用地比例达到1:2。

  此前,职住用地比例是,到2020年北京全市城乡职住用地比例由2015年的1:1.3调整为1:1.5以上。

  北京产业呈组团化发展,各园区、科技园等相对聚集,例如上地中关村软件园、中关村科技园、丰台科技园、未来科学城、亦庄经济开发区等。

  产业集中带来的是产业人口的集中,居住需求的集中。但真正能实现职住平衡的,没几个。

  英国某机构曾调查显示,幸福感随着通勤时间变长而降低。就目前北京通勤现状,通勤1小时内才会有幸福感。

  按照2035年目标规划,北京各区达到职住用地比例1:2后,职工可以在工作地附近买房,幸福感也将提升。

  不过关于职住平衡,严肃君有两个疑问。一是对于职住平衡,目前没有具体细则表明居住用地距离产业用地多远,才算职住平衡范围。

  二是聚集较早的产业园区,如中关村科技园,园区周边发展极度成熟,又如何调配、解决职住平衡问题?

  增加政策性住房、保障性住房、租赁房供给

  未来15年的北京住宅市场供应走向,是逐渐形成商品房、共有产权房、集体租赁住房、公租房等共同发展的“多元化、多形态供给”。

  各区侧重点略有不同,分区来看 ↓

  增加保障房、政策房供给的:海淀、丰台、顺义、房山

  (1)海淀:商品房不够 共有产权房、租赁房支援

  海淀分区规划明确提出,“完善租购并举的住房体系”,“适当提高以公租房为主的保障性住房和以共有产权房为主的政策性住房比例”。

  海淀新房市场,每出一个新项目,都极为珍贵。限竞房除只剩别墅产品的翡翠云图、山屿湖,东西向尾盘的紫郡兰园外,目前只有西山锦绣府和没有消息的天恒学院里可供选择。

  而在售的普通商品房,价格高、户型大,已超出大部分刚需购房者的预算。

  共有产权房方面,已有的4个项目中2个已申购结束,2个待申购(西三旗尚林家园、清河安宁庄地块),还有1块共有产权房地块2020年1月6日拍卖。

  海淀有两大产业园区,未来解决职工居住需求,除了商品房供应,更多还是需要依靠共有产权房、公租房和集体租赁住房解决

  http://zyk.bjhd.gov.cn/zwdt/xxgk/tzgg/201912/t20191211_4363066.shtml

  (2)丰台:先把共有产权房短板补起来

  丰台政策性住房更是稀缺,以至于除了东西城,备受同情的就是丰台人民了。

  2017年至今仅入手3枚共有产权房项目,正商明苑和槐新雅筑已申购完毕,新招标的共有产权房供地,给了丰台职工不小的希望。毕竟连五环内商品房供应都少见的今天,能等到五环内的共有产权房,实属难得。

  未来丰台共有产权房供应,有保障了。

  丰台分区规划明确提出,未来将“增加共有产权房与中小套型普通商品房供应”,“适度增加居住用地与租赁住房供应”,“重点在就业岗位集中地区优化存量用地功能,适度增加居住用地的配置与供给”。

  http://www.bjft.gov.cn/ftq/zfgg/201912/efde7edecd77479b8d2e792d27ff2d46.shtml

  (3)顺义:配合全市推进共有产权房建设

  前些年,顺义靠首都国际机场和临空经济区带动经济和人口流动,大兴机场运营、首都国际机场分流后,未来能“拿得出手”的,可能只剩广阔的土地。

  未来15年顺义将配合全市推进共有产权房建设,严肃君推测,顺义共有产权房项目或面向特定区如东西城、或面向全市进行申购

  另外,顺义将优先在交通枢纽等节点地段布局居住用地,以方便购房者出行,缓解目前居住出行难的痛点。

  http://www.bjshy.gov.cn/web/gggs/tzgg/676724/index.html

  (4)房山:提高公租房和共有产权房比例

  未来房山住宅市场,将“以职住平衡为导向,适当提高以公租房为主的保障性住房和以共有产权房为主的政策性住房比例”。

  目前房山3个共有产权房项目全部申购完毕,商品新房供应还是以限竞房为主。

  区域发展上,将“优化良乡大学城发展环境,建设世界一流的高教园区”。

  http://www.bjfsh.gov.cn/zwgk/tzgg/201912/t20191211_39986818.shtml

  住宅供给分类划拨:昌平、门头沟

  (1)昌平:住房供应向刚需倾斜

  根据昌平分区规划,未来五年新房供应保障性住房>租赁类>商品住房。商品住房中以共有产权房和中小套型普通商品房为主力。

  “未来五年新供应住房中,产权类约占70%,租赁类约占30%。产权类住房中,商品住房约占30%,保障性住房约占70%。商品住房中,共有产权住房、中小套型普通商品住房约占70%。”

  也就是说,昌平未来15年内集中供应商品房产品,继续向刚需倾斜。对昌平刚需购房者来说,算是个好消息。

  http://www.bjchp.gov.cn/cpqzf/xxgk2671/tzgg30/zwgg/5032912/index.html

  (2)门头沟:重点均衡部分地区的职住用地

  门头沟到2035年将新增供应6万套新房,以商品房供应为主,其中共有产权房与中小套型占55%。

  到2035年全区新增住房供应约6万套。近5年新供应住房中,租赁住房约占12%,产权型住房约占88%;产权型住房中,保障房约占40%;商品住房中,共有产权住房与中小套型约占55%

  另外,规划中提出将“新城南部地区及北部琉璃渠、龙泉务、三家店等地区均衡配置居住与就业用地”,以及实现“深山区职住平衡”,未来门头沟将在上述地区有住宅用地出让。

  http://www.bjmtg.gov.cn/bjmtg/zwxx/ghjh/201912/1037083.shtml

  只提多元化供给:朝阳、石景山、大兴

  (1)朝阳:以TOD模式优化结构和布局

  市场供应上,一是重点“满足各类保障性住房的用地供应”,二是“积极盘活存量资源,通过存量住房市场优化住房资源配置”。

  住宅布局上,“尽量布局在重点功能区、轨道交通站点、大容量公共交通廊道节点的周边地区”。也就是今年比较火的词---TOD模式,以公共交通为导向的住宅开发规划。

  点名的两个交通枢纽,一是新建星火站,二是改建北京东站

  http://www.bjchy.gov.cn/affair/announcement/8a24fe836e8810aa016ef2c051994efb_1.html

  (2)石景山:围绕新首钢、中关村石景山园完善居住配置

  石景山分区规划指出,到2035年,要建立健全商品房、共有产权房、棚改安置房、保障性住房、租赁住房等保障体系。增加共有产权房与中小套型普通商品房住房供给

  着重强调“围绕新首钢高端产业综合服务区、中关村石景山园等重要产业功能区,完善居住配置”。

  2019年石景山共挂牌6宗土地 ,全部位于首钢园区附近,未来土地供应将延续今年态势。市场上,中海寰宇天下剩余库存不足,明年主战场将南移至首钢园地区,以长安云锦二期,华润、中海不限价等地块为供应主力。

  http://www.bjsjs.gov.cn/zwgk/jhgh/20191210/14284386.shtml

  (3)大兴:居住区推行街区制

  大兴目标建设国际交往新门户,规划明确新建小区推行街区制,鼓励已有的封闭小区开放

  另外,新建的保障性住房全部采用装配式建筑,提高装配式建筑在新建商品住房中的比重,到2035年全面采用装配式建筑。

  http://www.beijing.gov.cn/zfxxgk/dxq343/gzdt/2019-11/29/content_28d6521dee61448a9bad45543521ec02.shtml

  区域内"封闭"发展:亦庄新城

  按照国际化、智能化园区的发展方向,对就业人口规模进行合理预测,到2035年亦庄新城就业人口约65万人。

  解决65万人的住房问题,亦庄新城采用“分层供给居住配套策略”。未来亦庄职工可选项很多,按照工种划分:

  需要特别注意的,此次规划提到“定向销售商品房”,是优先保障对区域发展具有重要贡献且属于鼓励发展产业的入驻企业和领军人才,鼓励在开发区内封闭运行

  区域内的普通商品房,鼓励“优先面向企业员工销售”。

  http://kfqgw.beijing.gov.cn/zwgk/zcfg/zcwj/201912/t20191211_1049329.html

  总的来看,北京新建住宅市场,未来将继续保持保障性住房、租赁房、政策性住房、商品房“四驾马车”的供给。同步推进提高装配式建筑的占比,逐渐打开封闭小区,解决停车难的问题。

  部分城区的市场供应将继续向刚需购房者倾斜,这对刚需来说是个好消息。

  互动时刻:

  本周(12月16日-12月20日)规自委上新6宗宅地,海淀4宗(包括1宗共有产权房地块,3宗不限价纯商品房地块),昌平2宗限竞房地块。

  单就本周而言,共有产权房、纯商品房、限竞房皆有上新,对于未来北京住宅土地市场供应结构也可管中窥豹。结合整体土地供应政策,以及目前新房普遍高周转态势,基本可以预判未来两年新房供应结构。

  楼市冷静期,到底该怎么选?以上都可以作为参考,你说呢?欢迎留言与严肃君互动。

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