「禧悦学府」周日开盘,这188万该怎么花?

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  「禧悦学府」终于来了。

  周一刚上班,就有群友给严肃君发了“禧悦学府开盘通知”,里面开盘时间还谨慎的用了“拟定”二字,见惯了风云变幻的严肃君当时还笑称,可能又是一次狼来了。

  结果周四住建委就公示了禧悦学府预售许可预告。

  

  预售许可预告,戳图可放大

  而且据住建委下发的预售许可来看,15栋楼1179套房源全部在列,听说项目也将在周日全部推出。

  上次严肃君提到这个项目还是5月份,《》。快7个月过去了,不仅项目信息需要同步更新,也是时候祭出一份选房宝典了。

  三步选房逻辑可通用

  足足等了11个月,可以说是真爱粉了。项目的基本信息不再赘述,今天就解决一个问题,1千多套房源,该怎么选?

  选房逻辑可以分为以下三步:看预算→挑户型→选楼栋

  01.

  禧悦学府7个户型,面积从75㎡-135㎡不等,按照限均价62766元/㎡来算,总价区间约为470-846万,最低首付188万

  目前严肃君尚未见到禧悦学府一房一价表,具体房源价格以及变异户型,还请开盘当天详询售楼处。

  不同面积段的房子怎么选,摸摸自己的口袋就知道了。严肃君想重点说说多达4种的89㎡三居户型。

  02.

  89㎡三居选择,先来个排序:B2>B3>B1=B4

  B2户型是目前北京新房市场上流行的三面朝南“神户型”,面宽9.4米,全部都带凸窗,三卧室各把边角,主卧带独立卫生间。

  缺点在于双卫都是暗卫,且没有独立玄关,私密性一般。

  

  B2户型,戳图可放大

  B3户型是90㎡左右三居一卫常规设计,客厅主卧朝南,都带凸窗,整体面宽6.8米,尤其客厅3.7米,是四个户型中尺度最大的

  当然卫生间只有一个,且正对餐桌,多口之间要考虑到实际居住需要,好在这是唯一一个卫生间带窗户89㎡三居。

  

  B3户型,戳图可放大

  B1与B4是镜面户型,区别在于B1将客卫放在了北侧,B4则是将书房放在了此处,导致空间格局略有变动。

  两个户型都只有主卧带有凸窗,B4户型差的地方在于两个卫生间都是暗卫。


  

  B1与B4户型

  A户型75㎡两室两厅一卫户型南北通透,可以说除了暗卫之外,没有什么特别可挑剔的地方。

  

  75㎡户型,戳图可放大

  C户型120㎡四室两厅两卫是双眼镜户型设计,四个卧室各把角,互不干扰,厨房—餐厅—客厅,一体通透,俩卫生间过道面积有些浪费。

  

  120㎡户型,戳图可放大

  D户型135㎡四室两厅两卫格局非常接近120㎡,但更为方正,两个卫生间都设窗,做到了全明。

  

  135㎡户型,戳图可放大

  据悉,120㎡、135㎡的得房率约78%,89㎡、75㎡两种户型的得房率稍低,约73%

  89㎡的部分户型、以及75㎡全部户型均赠送设备平台,可增加使用面积。不过,置业群看过样板间的群友爆料称,设备平台没有完全封上,使用起来可能会有些不便。

  03.

  确定好户型,就可以根据楼栋按图索骥了,请牢牢记住这张图,详细标注了各户型的分布位置。

  

  严肃君还在沙盘基础上进行了房源和相关配套的标注,感受更直观。

  沙盘图

  就目前北京房价和新房情况而言,要想找到完全符合心意的房子很难,只能通过需求排序,优先满足排位靠前的需求,或者采取嫌恶一票否决法。

  先说好的。

  看重地铁,希望交通便利的,重点从12#、13#里选,从项目西侧门出来到地铁最近。走南大门的话,严肃君认为10#、11#、14#、15#楼到地铁步数差不太多。

  比如说您想买75㎡两居,3#、7#、9#和13#楼都有分布,仅从通勤角度而言,13#楼无疑是最优选。

  看重观景的,请围着希望公园那一圈选。4#、5#、6#最佳,当然这三栋楼的西侧是优中选优。

  其他的话1#楼目测只有西侧边户不被遮挡,8#楼观景只能靠书房,10#、11#、12#则只能北向观景了。

  再说嫌恶,禧悦学府老年活动中心、商业、物业用房以及幼儿园都排布在项目南侧,大的人车出入口也在这边,如果怕人多车多,怕噪音嘈杂,请充分考虑9#-15#楼与这些设施的距离。

  比如早上只想赖床,不想早上7点半就听幼儿园公放甩葱歌的,建议避开9#、15#楼。

  另外,禧悦学府东西两侧分别是五环路和西黄村路,但有希望公园和绿化隔离,噪音影响减弱。

  要注意的反而是南侧正对北大附中的希望公园南侧路,如果学校正门开向禧悦学府的话,人流交织会非常密集。

  起了个大早 赶了个晚集

  在高周转的北京限竞房中,禧悦学府算得上是个异数。

  从年初拍地到这周日开盘,这个项目几乎横跨了整个2019年,让我们先来捋一下这条漫长的时间线:

  01月13日,首创+新城以49.53亿元底价竞得地块;

  05月09日,地块案名定为「新城首创禧悦学府」;

  06月01日,开放城市展厅,地点设在地铁6号线西黄村站A口;

  07月10日,官方公众号将「新城首创禧悦学府」改为「禧悦学府」;

  07月19日,启动验资排卡,需验明50万的资金,官方表示,截止到8月31日每天优惠200元;

  08月03日,样板间首次对外开放,样板间示范区展示的是89㎡小三居与135㎡四居。官方对外称,全天接待人数2000以上,当日验资排卡200组;

  10月29日,禧悦学府的施工证下发,此刻距离开盘还差一个预售证;

  12月12日,预售许可预告下发,确定15日开盘。

  

  项目重要周边配套展示图

  买房有时候真的是个冲动事件。

  11个月的时间,你可以说是给了项目充分曝光和蓄客的宣传期,但也给了购房者充分了解和判断的冷静期,更不用说期间还有贴身竞品陆续开盘带来的人心动摇。

  禧悦学府敢于一次性推出全部房源,严肃君猜测,可能是传闻中排卡升级后还有1500组客户,给了他们足够的信心。

  前有“狼”后有“虎”

  自2018年中海寰宇天下入市,北京京西新房市场就一直很火,今年中海寰宇天下销量又已过百亿。

  2019年新入市的长安云锦,上半年一期开盘440余套售罄,11月底已启动二期排卡。在一期户型基础上,新增138㎡四室两厅一卫。

  

  长安云锦二期138㎡户型图

  至此,长安云锦整个户型面积段更接近禧悦学府,火药味儿更浓了。

  坦白讲,仅从户型设计来看,除了74平㎡两居为东西向外,长安云锦略胜一筹,得房率更是达到90%左右。

  而且价格更低。长安云锦(毛坯)限均价58802元/㎡,最高限价61742元/㎡,总价更低。当然,从目前周边配套来看,禧悦学府相对更为完善。

  再拉远一点看,海淀西北旺限竞房项目西山锦绣府也是禧悦学府的竞品之一。12月7日首期开盘,当天888套去化了81%,二期463套预计春节以后开售。严肃君的N个500人置业群,同时关注这两个项目的并不少。

  除了可见的竞争对手,还有未知的隐藏对家。

  早在7月26日,北京规资委就挂出了石景山西黄村1606-646地块的用地预申请,同限竞房地块,与禧悦学府价位相同。

  

  三盘位置示意图,戳图可放大

  该地块位于禧悦学府西南方向,中间隔着规划希望公园南侧路,西侧为西黄新村北里社区,东侧与规划北大附中石景山学校一街之隔,距离地铁6号线西黄村站更近。

  从规划数字来看,新地块建筑密度更大、楼层更高,可以预见实际居住体验要差于禧悦学府(1606-641地块)。

  但对于不着急的购房者来说,这可能就是继续等下去的底气所在,更何况随着时间推移,住宅产品也在不断进化发展中,多一个选择总是好的。

  翠湖三杰争相深夜开盘的时候,严肃君就说过,抢在别人前面开盘的日子,都是好日子。毕竟晚开盘一天,转投竞品怀抱的客户可能就会多一个。

  姗姗来迟的禧悦学府,其经历的“黑天鹅”事件,可能也是一直未能开盘的原因之一。

  不管怎么说,蓄客越久,变故越多,心越慌;时间越长,购房者越清醒,态度越暧昧。

  进入开盘倒计时的禧悦学府究竟会表现如何,严肃君也拭目以待中。

  互动时刻:

  禧悦学府开盘状况你认为会如何?身为购房者你动摇了吗?选择房源上还有什么不同见解,欢迎留言与大家一起探讨~

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