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政治局会议未提及房地产,楼市松绑有望吗?

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  中央中共政治局12月6日召开会议,分析研究2020年经济工作。毫无疑问,会议定调了今明两年后续经济工作,但通读全文,却只字未提房地产,这是否意味着楼市将迎来新一轮的松绑呢?

  
近年中央政治局会议回顾2017年至今,以经济为主要议题的中央政治局会议已召开十次。除2018年10月31日与12月13日两次外,以往其他七次会议均对房地产市场作出了重要表述。在今年4月、7月会议中提出并重申“住房不炒”,不将房地产作为短期刺激经济的手段,而本次会议却未有任何提及。那么关于这次会议,透露着哪些信号?

  

  近年政治局会议有关房地产提议复盘
房地产是政策市,近两年整体楼市政策有2大特征:①各方会议一再重申“住房不炒”,短期内预计主体政策趋势不会改变,但小松可期待,因城施策的局部松动仍有可能;②调控视市场变化而定,松紧有驰, 2018年731会议后,政策“未松更紧”,而之后的房地产调控在市场快速变化下,也根据市场变化箱体震荡,呈现大体“紧、松、紧、松”的交替格局。

  

  
我们来复盘一下近几年政治局会议有关房地产提议与房地产行业的关系:
1/2018年7月31日会议,提出坚决遏制房价上涨,明确坚持房地产调控不放松起因:市场过热,恐慌购房多城市经历过前期供应“严控”后,在实操层面略有“松动”,房企冲刺年中业绩,推盘进度较快,另有“限价”造成巨大价差,形成“买到就是赚到”的社会共识,推动并不断强化购房恐慌预期,刺激需求释放,致使5、6月市场维系较高热度,整体市场依旧处于供不应求的状态,属于典型的卖方市场。效果:调控政策仍将从紧执行,多城市继续加码“ 四限”, 意在打击投机炒作行为,楼市逐步回归冷静,成交整体平稳回落。从数据看,8月全国商品房销售面积同比下降8%,9月同比降为负值。

  

  2/2018年10月、12月会议,对房地产只字未提起因:市场降温显著,量变到质变的市场拐点多数城市新开盘项目去化表现不畅,去化率持续走低,打折降价现象开始增多,但“金九银十”爽约成交降温,市场压力正逐步显现;为防止市场再次大波动,维护房地产市场的平稳发展,整体调控以乱象整治等行政干预为主,相对宽松。结果:12月份菏泽放松限售,打响了调控放松的第一枪,多城调控出现松动,市场“回暖”信心增加。

  

  3/2019年4月会议,重申“房住不炒”基调不变,稳地价稳房价稳预期起因:市场心态浮躁,谣言满天飞,易动荡1月份全面大降准,随即全国大多数城市迎来了3月小阳春,供销齐增,土地市场争夺白热化,价格重回高位、溢价率大幅抬升,市场浮躁心态致使谣言满天飞,超出了放松的预期效果,为防止房价大起大落而引起的资产泡沫破裂,所以2019年4月份中央再次悬崖勒马,收紧了手中的风筝线,政治局会议重提房住不炒。效果:住建部持续收紧调控,地方“因城施策”有收有放,楼市、地市皆降温。从数据上看,今年1~6月份,全国商品房销售面积同比下降1.8%。其中,住宅销售面积下降1.0%。

  

  4/2019年7月会议,首提不将房地产作为短期刺激经济的手段起因:国内经济下行压力加大中美贸易战陷入僵局,国际环境紧张,经济内外堪忧;但由于中国经济过度依赖房地产投资拉动,金融、社会制度不完善所衍生出来的股市泡沫和“高房价”使得社会生活成本上升,压力变大,杠杆率达到历史高点,而“高房价、高杠杆”是历次金融危机的前兆,为避免危机发生,中央首提“不以房地产刺激经济”的概念。效果:市场较热城市纷纷出台收紧措施,以呼应中央决策。

  

  纵观过往房地产调控政策调整的动因,一方面是出于房地产行业本身的演变,另一方面也要考虑整体经济的发展态势。就中央而言,稳定才是对房地行业的最大目标,这也是对地方政府的最终考核指标。
未提及,不代表调控将全面放松
那么,我们来看一下现阶段行业、经济情况当前楼市基本上处于正常状态,只是偏冷而已。从数据看,1-10月,全国房地产开发投资增速依旧保持10%以上高增长,房屋新开工面积增速明显加快,商品房销售达133251万方,增速今年以来首次由负转正,全年销售面积有望将再创历史新高。我们认为当前房地产市场仍具韧性,在政策不出现重大加码变故,市场继续沿着稳步发展态势进行。

  

  宏观经济继续保持下行趋势,呈现供需两弱态势,消费、投资、进出口这传统三驾马车纷纷回落,CPI和PPI凸显当前需求疲软和供给不旺。考虑到中美贸易前景尚不明朗,逆周期调节的政策效果显现尚需时日,经济下行压力持续存在,短期经济收官难言乐观。在经济下行压力偏大的时候,让楼市适度活跃一些,是正常的也是可以预期的。

  

  房地产依旧是宏观经济的压舱石,在现阶段情况下,没进行调控调整的基础和必要,更多的是坚持房住不炒,总体仍要以稳为主,政策没有转向的诉求。因此本次会议为对房地产市场进行提及,属于正常情况。所以这次会议之后,我们预计2020年房地产行业政策大幅放松的概率较小。

  END

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