未来房价上涨的空间在哪里？

房价涨跌看起来很复杂，普通人琢磨不透，但其实说到底，只有三件事：

1、未来10年、20年涨不涨。

2、3-5年之内涨不涨。

3、1年之内涨不涨。

这是关于房价涨跌的三个疑惑了。这三个疑惑，往往最容易引起争论，刚需们也最容易被忽悠，解决了这三个疑惑，就明白了楼市的本质。

首先回答第一个问题，凡是认为以后房价不会上涨，拿出各种唬人的经济数据，还有人口老龄化说事的，都是没有基本知识打底、缺乏逻辑思维的水货。

为什么呢?一是未来中国各个城市会出现很大的分化，大城市圈人口不断聚集，非城市圈人口流失严重，所以大城市圈人口是净增长的，尤其是一二线的大城市，随着城镇化、人才落户等措施的加快，会不断有年轻人补充进来，大大降低常住人口老龄化比例。

所以未来10-20年房价涨不涨，还是要分城市看，在不在大城市圈，人口是不是净流入的，当地常住人口老龄化比例是多少？

很显然，放在10-20年来看，凡是在大城市圈、人口净流入的城市，一定要长期看涨的。

过早看空楼市，是无能的表现。

第二个问题，3-5年涨不涨。这是一个中期的问题，普通人投资房产，即使要卖掉，也必须持有3-5年左右的时间，这个是交易税费、房产的长短周期来决定的。

过去买房就能赚，无非是抓住了全国城镇化、人口的红利，但以后城市之间分化越来越厉害，分析全国房价情况，已经没有任何意义了。

现在要结构性行情，只有大城市圈的城市，才有机会。

以前北京是三年一个周期，三年一大涨，全国是五年一个周期，五年一大涨。但未来的形势会发生变化。

我们看全国的房价走势，从2017年以后，一线城市是下跌的，二线在上涨，三线城市涨幅最快。即使是同一时期，全国一二三线城市的涨跌是不同的，甚至是相反的。

所以怎么判断一个城市3-5年的房价走势呢？一是看政策，调控政策就代表了对涨跌的态度，如果过快上涨，那么就要打压，如果地区库存过多，会通过人口落户、减免房产交易中的税费等相关政策适度放松。（放松限购限贷短期是不可能的，因为对楼市刺激太大了）

另外还要看供需关系。近两年的土地出让情况、市场上的库存情况，如果一个地块近两年土地出让很多，市场上库存是有史以来最高，那么大概率是不好涨的。

如果近两年一个城市土地出让情况逐渐减少，同时政策开始有一些松动，那么还是及早上车的好。

第三个问题，就是1年之内涨不涨。短期的楼市行情，主要是受政策影响，以及楼市的季节性因素决定的。

政策影响是什么?突发性质的利好，比如划个新区，比如人口落户，比如今天深圳调整住宅标准线，减免税费等等。

楼市的季节性因素，就是正常市场下（突发性的政策收紧、放松除外），基本上经济面向好的城市，每年3-5月份都有迎来一波小涨。

如果市场更好的情况，那么金九银十也有可能。如果市场不好，金九银十就会泡汤。而6-8月份，是楼市的真空期，市场比较平稳，或者可以说冷淡。

这就是房价涨跌的方法论，虽然说起来简单，但是还要参考政策、土地出让、商品房库存等等因素，综合起来看，很多人懒得收集数据，不愿动脑子，所以只能被骗子们牵着鼻子走。

但掌握这个方法论不是没好处的，如果你想鉴定一个大V是不是骗子，那么就看他关于楼市这三个问题的回答。如果都说涨，或者都说跌的，那百分之百是骗子。