全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平:地产商将向持有型物业转型 建议取消对商业地产的调控

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  华夏时报(chinatimes.net.cn)记者叶青 北京报道

  11月29日至30日, 由中国经济传媒协会、《华夏时报》以及“水皮杂谈”主办的“中国经济增长新空间——第十二届(2019)中国人民保险·中国经济媒体高层峰会”召开。在峰会的主题沙龙中的“大咖共话投资”环节,主办方邀请了投资界的重量级大咖前来参加,投资沙龙专场讨论会上气氛热烈。

  在谈及房地产行业未来将走向何方时,全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平表示,由于当前房地产企业面临融资难的困局,预计未来越来越多的地产商逐步要往持有型物业转型。此外,他还表示,在坚持“房住不炒”的背景下,由于商业地产本身具备一定的商业属性,所以应该把商业地产剥离出来。

  地产商的困境与转型

  王永平表示,当前房地产企业拿钱越来越困难,无论是信贷、信托、发债,多为国企等大型企业拿到,民营企业现在以借到钱为荣,至于钱贵不贵则是次要的问题。一边是前门(贷款渠道)越来越紧,一边后门(资产变现)是堵着的,如一些地产商有写字楼、商场等,但在资金困难的时候要变现并不容易。

  讲到地产证券化,王永平称,我们城市化与证券化不同步,商业地产是证券化的重要主体,但是因为税收或政策问题,其证券化之路暂时不通,“房地产商经常挂在嘴边的就是REITs”。

  王永平表示,国内房地产以大规模开发住宅为特点,而国外房地产商更多是做持有型物业,统一管理。在金融环境不好、地产形势困难的情况下,只有一些持有优质商业资产的企业,可能会比较好过冬一些。

  他举例说,如香港海港城,一年的租金就有110多亿,而东方广场虽然没有产权,但是每年的租金收益也很高。香港的房地产商主要靠收租过日子,这样是比较良性的。他分析称,预计未来越来越多的地产商会往商业地产转型,特别是往持有型物业转型。

  “不过,伴随着流动性趋紧,商业地产的持有时机很重要。标准的作业就像养猪,小猪苗抓回来,可以出栏后再去买小猪,这是资产证券化的过程。我们要么没有粮了,要么手上拿的资产特别重,也出不去玩不转,这是中国房地产业的困境。”王永平表示。

  商业地产应区别对待

  此外,王永平还表示,由于房地产跟宏观经济的形势关联度还是很高的,比如说北京的写字楼,近期写字楼的空置率偏高,从而造成租金有所下行。那么,在大城市人口有所下降的背景下,写字楼租金出现下调,这对住宅市场的房租也会有所影响。

  王永平认为,一线城市的价格对其他二、三线城市房地产价格走向有连带影响。虽然不是有直接的资金关联,但是有很大的心理影响。全国房价看北上广,北京够低了,周边的石家庄的投资者也会有所考虑,该跑的就跑了。因此,我们调整房地产有有法治手段、有政策手段,还有一些行政手段,但是我觉得有一个手段没有用到,就是信息手段,信息调控。

  王永平进一步表示,一旦把市场的情况讲清楚了,实际的供求数据呈现给市场,市场的投资者自然会做出明智的抉择。例如,一旦购房者看到,北京的购房者利用贷款买两套房、三套房的人占到60%、70%。那一部分投资者就会采取谨慎购房的策略。即使是从事房地产投资赚差价的人,一看市场投机的人越来越多,那他也会变得特别谨慎。

  在谈到“房住不炒”时,王永平表示,“房住不炒”这个里面有一个问题没有把商业地产剥离出来。由于商业地产本身具备一定的商业属性,对于商业地产来说,本身就是用于投机。因此,在进行房地产调控的过程中,建议应该把商业地产剥离出来,应该对商业地产进行区别对待。

  王永平称,房地产这些年出现问题就是一个字“钱”,目前市场流动性仍然集中于住宅。而对于商业地产来说,总体而言,由于融资渠道受限,销售渠道不畅,使得商业地产的经营者面临钱少的窘境。那么,比如说用REITs的方式,大家到上边去买股票,买投资,把经营权和所有权分离,这就能形成良性互动。

  编辑:高艳云 主编:陈锋

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