地产的未来不在地产——美的置业的“大智慧”会不会有“大未来”?

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  相比市值接近的时代中国控股和中国奥园,美的置业的交易量不算高,在投资圈里的人气也不是太旺,连很多专做地产的投资人都不是很熟悉。

  然而,这却是我关注美的置业的重要理由之一。

  作者:朱酒

  来源:雪球App

  一、低调的大品牌

  地产这个行业,有时候会让人有一种浮躁的感觉,毕竟钱来得太快,不管是对公司还是对个人。这个行业容易出明星,不管是明星企业还是明星老板。

  说起来,美的置业有足够的理由站在聚光灯下,毕竟“美的”两个字在世界范围内都是有广泛声誉的,英国权威品牌价值咨询公司BrandFinance发布了《2019年全球最具价值品牌年度报告》,美的列138名,位在索尼、松下、京东、高盛之上。

  

  有这样的光环笼罩,美的置业今年很可能会完成1000亿的销售额,房企排名已经从去年底的39位快速提升到了28位,2015-2018年合约销售的年均复合增长率高达92%,它普通交易日的成交额仍然只有几百万。

  这很有趣,尤其是在它的股息率竟然有5.91%的背景下。这足以说明,美的置业的价值尚未被充分发掘。

  

  美的置业合约销售增长图

  二、光彩照人的数据

  在《地产股投资军规20条》的第19条中,我们曾经说过,判断一支地产股的价值,要“三生有幸”才行,一只好的地产股,过往业绩、当前增速和未来土储需要齐头并进,缺一不可。之前92%的合约销售增速和今年提升到28位的排名之外,还要重点关注美的置业的土储情况。相比很多当下的热门房企,美的置业这方面的优势也是比较明显的, 2019年上半年土地储备5251万平方米,这是个让人艳羡的数字,至少可以确保未来3年的高增速能够持续下去。

  

  

  美的置业2019年上半年的销售均价是10429元/平,土地成本仅有2677元/平,在全国性限价政策的压力下,这种起跑线上的优势一目了然。过往几年,毛利率的上升速度可观,预计未来几年内也将保持高位。

  

  

  数据来源:美的置业2019年半年报

  64%的土储分布在一二线城市,还是有一定的抗风险能力的,且美的置业正在进行城市升级,预计未来会进一步加大一二线城市的土储比例。

  融资成本方面,美的置业在民营房企中具有明显优势,且债务结构正在迅速优化中。目前,国内大型地产公司的融资利率在6%-7%,中小地产公司融资成本在8%-10%,有的甚至更高,而美的置业融资成本仅有5.95%。上半年,美的置业的各类负债中,信托融资占比从24%降到了8%;银行借款占67%,公司债券占14%,低成本负债合计占到了81%,其余分别为8%的保险融资和3%资产抵押证券。

  

  

  

  数据来源:美的置业2019年半年报

  三、美的置业的“大智慧”

  关注美的置业,除了股东背景和各项财务数据比较突出外,其“智慧地产制造商”的品牌定位也是一个亮点。美的置业的官网上明确写着:“美的置业坚持地产核心主业,形成了“一主两翼”战略布局:主业涉及精品住宅开发、商业开发及营运、文旅地产、产城运营与物业服务等领域;两翼布局智能产业化与建筑工业化,已搭建从研发设计、生产施工,到管理运维的全价值链闭环,确立了一体化产品和服务优势,并成为首个“国家智慧住区标准创制基地”,不断向第三方提供智慧和绿色装配式整体解决方案。”

  

  过往,我曾研究过美的集团的套系家电,当时的理解就是,这肯定是以后家电产品的发展方向,但感觉还需要一定的时间来落地,但现在在美的置业的样板间里,就已经体验到了这种“智慧家居“的便利。

  

  

  

  通过一个控制中枢,不仅能操控全家的家电、灯光、窗帘等,更能与小区的智能化系统连接,时刻掌控孩子在小区内的动态,并随时可以得到物业的服务。传统的住宅开发,卖的仅仅就是钢筋混凝土的空间,后来发展到提供优质的物业服务,现在借助互联网技术、家电技术的全面发展,“智慧住区”的全面推行已经成为现实。

  此方面,美的置业具有充分的先发优势,美的置业设立了专业的智慧生活研究院,从硬件到软件为住宅提供全面的“智慧化”支持。

  家,不仅仅是钢筋混凝土,也不仅仅是要有良好的物业服务,未来的家需要时时刻刻享受到技术发展所带来各种便利。市场上现在的各类智能家电为数不少,但在接入家内的时候,布线、操控会是一个很大的问题,尤其是在精装修交房越来越多的情况下,不仅会破坏整体美观,也会影响智能体系的实际效果。另外,房间内的智能设施如果不能与小区内外连通,其效能也会大受影响。

  更重要的是,在迭代速度越来越快的客观要求下,“智慧化”绝不会一劳永逸,就像我们现在再用几年前的手机,就会发现又笨又慢,当时的旗舰产品还不如现在的千元机。让家从硬件到软件始终保持领先性,对绝大部分房企来说都是一件难事,即便在技术上能够解决,在运营成本上也很难平衡。

  而强大的自我升级能力就是美的置业的优势所在了,明年5G就会全面商用,也许这是“智慧住宅”全面爆发的一个契机吧。

  四、需要解决的问题

  数据优势和内在优势都很明显,但美的置业作为一支刚列入港股通的股票,也是需要客观理解的,当前的主要问题点如下:

  1、股权过于集中,大股东占83.99%的股份,二股东占了5.07%,真正的流通市值只有20多亿,10月份的成交额竟然只有2.65亿,大资金比较难进入。数据虽好,但投资人一定要有足够的耐心;

  2、业务扩张的速度太快,企业内生的管理人员和技术人员,在数量上难以满足发展需要,必然要从外部大量引进。美的置业的管理体系中,制造业那种精细化管理比大多数房企要求的更加细致,很多习惯了粗线条经营的经理人需要一个适应过程;

  3、尽管成立了15年,但美的置业全面走向全国市场还是近几年的事,产品特色尚不鲜明。当前主流房企都是高度标准化,这样有助于最大程度加快周转速度和降低成本费用,在大量土储的推动下,美的置业需要尽快完善出全面的设计、施工、装修、智能等标准体系;

  美的置业在负债、拿地、管理等几大方面,具备了进一步发展的能力,但更上层楼后面对的都是老牌房企,在这些各有绝活的大房企阵列中每提高一个排名都是不容易的。过往几年中,融创中国和新城控股很好地抓住了机会,美的置业会是下一个吗?拭目以待吧。

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