大湾区蓝皮书|香港、深圳人口外流严重:湾区高房价问题怎么破?

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  粤港澳大湾区作为世界级第四大湾区,正 在崛起。

  12月6日,2019第一届粤港澳大湾区经济发展国际论坛·智绘美好大湾区,将在广州广交会威斯汀酒店正式举行。 届时,郎咸平、曹云珍、万剑吟等一众海内外专家学者聚首广州,共议大湾区发展前景。

  此外, 论坛现场将重磅发布由粤港澳大湾区发展研究智库编写的《“智绘美好大湾区”——粤港澳大湾区经济发展蓝皮书》。 该智库支持单位为保利投顾研究院、景晖智库、和讯网、58安居客房产研究院。大湾区高房价问题怎么破?大湾区如何加强与港澳和国际人才的链接?湾区配套“量多质弱”如何破解?广州湾区文化之心地位如何打造?诸如上述问题,都将在报告中详细剖析。

  在完整版报告发布前,我们先来一波剧透。本期关键词:湾区“高房价”。高房价是大湾区部分城市发展面临的紧迫问题之一。 世界三大湾区的中心城市都曾经历过严重的“大城市病”,除了东京湾区之外,住房和交通至今仍是长期困扰纽约湾区和旧金山湾区的两大难题,高昂的房价和生活成本削弱了湾区发展的优势。

  粤港澳大湾区面临同样的窘境,尤其是香港和深圳,面临的高房价、住房短缺,导致的人口外流、城市竞争力削弱的问题更为严重。

  存在问题:香港、深圳等深受高房价困扰,城市竞争力削弱

  作为高房价的代表,香港的高房价一直被人所诟病。

  据恒大研究院发布的报告显示,1980-2017年,香港名义房价上涨15.8倍,远超居民收入涨幅,而同期英国、法国、韩国、美国、德国则仅分别上涨9.7倍、4.0倍、3.9倍、3.6倍和0.8倍。 绝对房价方面,2019年8月,香港城区平均房价高达3.05万美元/平方米,远超伦敦的1.58万美元/平、新加坡的1.79万美元/平和纽约1.39万美元/平。 从房价收入比看,2019年8月香港高达50.8倍,远超伦敦的21.9、新加坡的23.5和巴黎的21.7。 而且香港人均住房面积仅有16平,近20万市民租住劏房,人均住房面积不到5.8平米,远远落后于其他发达经济体。

  英国经济学人智库(EIU)发布的2019年生活成本调查报告称,全球十大最贵城市排行榜中,香港荣登榜首,成为生活成本最高的城市,主要影响因素就是住,即“房价”。

  表: 全球十大生活成本最贵城市
资料来源: 英国经济学人智库(EIU) 资料来源: Demographia,《2019年全球住房可负担性调查》

  在大湾区其他城市中,房价收入比也明显偏高。 根据如是金融研究院2019年2月发布的《房地产指北》报告,中国内地一线城市京沪深房价位居前十,其中大湾区中心城市之一深圳仅略低于纽约,但显著高于旧金山和东京,广州也位列全球房价前20之列。

  图: 2019年全球20个核心城市中心城区房价

  

  资料来源: Numbeo、如是金融研究院

  非中心城区的房价按70%的得房率修正后,深圳、广州非中心城区房价分别为10208美元/平方米和5780美元/平方米,其中深圳成功超越纽约湾区、旧金山湾区和东京湾区的核心城市纽约、旧金山和东京等国际大都市。

  房价收入比方面,按照2019年2月份核心城市中心城区的房价收入比数据来看,香港以49.13排名第一,深圳的房价收入比以42.55位居第四,遥遥领先其他城市。 但按照得房率折算修正后,深圳房价收入比上升至60.79,远超香港(49.13),成为全球买房负担最高的城市(仅次于北京、上海)。 广州(43.87)虽然低于香港,但差距也仅比香港略低。

  图:2019年全球20个核心城市房价收入比

  

  房价租金比方面,深圳远超其他城市成为全球最高。 2019年2月核心城市房价租金比数据中,深圳、广州、香港的房价租金比分别以81.82、63.27和53.54位列全球第一、第三和第五,非中心城区也是如此。 按照国际通行的临界点25,超过临界值表明该区域房产投资价值变小,租房比买房更经济。 深圳、广州、香港的房价和房租均已不堪重负。 尤其是对于深圳、香港这样地少人多、可开发面积较少的城市,面临更大的压力。

  高昂的生活成本,或将不仅仅是制约城市的发展。 香港的高房价之殇不仅是导致城市的产业空心化、大量资源、人才外流,更甚是会引发严重的社会问题。 粤港澳大湾区现在才处于刚刚起步阶段,高房价或将引发的后续问题值得我们警惕。

  破解建议:强化产业分工、建立多层次住房供给体系

  首先,强化湾区内部产业分工合作,“人随产业走”。 湾区内部各城市强化分工协作,“产业分散”策略能够极大程度上缓解核心城市住房压力。 核心城市主要布局高附加值的知识密集型、研发密集型和资本密集型产业,附加值较低的一般制造业和非核心产业向周边城市转移,各城市间有序合理分工,在促进产业分工协同的同时引导人口在湾区内部有序流动。

  其次,提供多层次的住房供给体系,尤其是以核心城市提供以公共租赁住房为主的居住体系。 ①加强住房供给。 合理安排住宅、工业用地、商业用地以及其他配套用地的配比,建立适应城市发展的住宅供应体系。 ②加强公共住房供给。 建立包括商品住宅、人才公寓、共有住房、公共租赁住房等多层次的住房供给,特别是针对人地矛盾住房紧张等情况,加大公共租赁住房供给,让人才住有所居。 ③盘活存量资产。 梳理城市存量房地产资产,将适合商改住等业态进行更新改造,缓解居住矛盾。

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