李宇嘉：楼市调控政策是否见顶？

　　中新经纬客户端12月3日电 题：《李宇嘉：楼市调控政策是否见顶？》

　　作者 李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

　　近期，佛山、青岛、成都等城市调整楼市限购政策，引起市场关注。从楼市政策走势看，今年与去年基本一致，“年初松、年中紧、年末松”。很多人认为，楼市或迎来反弹，但我认为幅度会非常小，根本原因是，当下的楼市还想往上走，但购买力大环境、杠杆助推器，与2015-2017年不可同日而语。

　　从写字楼看楼市

　　大城市的写字楼，既是生产“GDP”的车间，也是生产“购房者”的车间。经济活力强不强，楼市购买力好不好，一定程度地反映在写字楼租金上。

　　根据中指院统计，今年三季度，全国半数以上城市写字楼租金下跌。一线城市36个主要商圈，20个商圈写字楼租金上涨，16个商圈租金下跌；二线城市44个主要商圈，54%商圈写字楼租金下跌，约5%的商圈写字楼租金持平，只有4成上涨。

　　值得注意的是，租金下跌的，大多是“两好一贵”(位置好、品质好、租金贵)的成熟商务区；租金上涨的，大多是“两差一低”(位置差、品质差、租金低)的新兴商务区。

　　再看看，是谁在租写字楼？以深圳为例，金融业、TMT(科技、媒体和通信)、房地产和专业服务(咨询、法律等)等四大行业是写字楼的消费主力，它们占5大中心区60%-80%的写字楼消费量。现在，经历了去杠杆、控房价、去泡沫以后，这几大传统的“创富”行业高光不再，于是大家都务实了，开始搬到差一点的写字楼。

　　所以，针对近期各地开始实施“一城一策”，比如广州、青岛、成都适当松绑了限购，之前南京、天津部分区域退出限购，有人问，房价是不是又要大涨了？我不加犹豫，绝不可能。

　　政策松绑成大概率事件

　　稳字当头，未来房价可能会继续维持在较高的水平，但指望银行加杠杆，不太现实。《中国金融稳定报告(2019)》显示，2018年中国住户部门杠杆率为60.4%，相比2017年末上升3.4%，相比2008年翻了3倍多。

　　中国居民杠杆率虽然仍低于发达国家，但已经高出国际平均水平(59.7%)，且远远高过其他新兴经济体。

　　所以，国家会守住资金闸口，银行新增贷款和存量贷款，对房贷都会有一定的限制。依靠多渠道加杠杆买房的投机性购房者，都在算能撬动多大杠杆。因此，只要卡住资金，再加上购买力没那么任性了，即便调控政策有所松绑，房价也不会剧烈波动。

　　我认为，深圳调整“豪宅税”最新标准、广州微幅松绑限购，这两个一线城市的举动，是标志性的事件，是调控政策基本见顶的一种表现，今年年底及明年一季度，各地相继松绑楼市政策将是大概率事件。

　　哪些城市可以松？

　　调控讲究智慧，调过头了，就违背了“稳字当头”。“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，与稳字当头是一个硬币的两面。

　　经济转型与经济稳定，都很重要，在操作层面，要看这个时期哪个更占主导。现在，毫无疑问，稳字当头更占主导，于是偏紧的楼市政策就要松一松了。

　　珊瑚数据显示，近一年来25个重点城市中有20个城市二手房挂牌均价下跌。青岛二手房挂牌均价跌幅最大，从26713元跌至22203元，跌幅接近17%；广州则从37397元跌至31910元，跌幅接近15%。所以，就不奇怪，为何广州和青岛都调整了限购政策。

　　而深圳对“豪宅税”的调整，则是因为深圳要建设先行示范区，花钱的地方很多，需要加大供地。为了让换房需求活跃起来，给开发商一个好的前景预期。

　　深圳是个例外，她承担的责任巨大，要把外围小兄弟们带动起来。她好了，外围才会好；她越好，外围就会越好。

　　既然深圳有这么大的能力，楼市自然要作出一些贡献，这不是依赖楼市，而是回归实体经济。另外，深汕新区明确购房政策，一块石头落地，意味着深汕需要大开发，但资金哪里来？毫无疑问，地产将依旧是资金的主要来源渠道。(摘编自“李宇嘉地产笔记”微信公众号)

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李宇嘉

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