特写 潘韬:商业地产现在不是特别好的窗口期

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  观点地产网 这是一个属于商业地产的大时代,每一位“淘金者”都是里面的小人物。小人物影响不了时代的洪流,只能被裹挟。

  但每一个个体都在寻找属于自己的出路,只是不同的个体对于时代的判断不同,而活下来的都将成为这个大时代的缩影。

  信韬商业投资管理也是商业地产大时代中的一员。在2019观点商业年会,董事总经理潘韬接受观点地产新媒体采访,讲述他们的故事。

  “商业地产从来就不是蓝海,是一片充满着血腥的红海。”潘韬称:“不管对谁来讲,我不认为现在商业地产是特别好的窗口期。”

  在他看来,对于整个商业地产而言,目前正处于低谷期、转型期。

  主要原因有二:一是商业地产放量很大,从2008年开始,很大一部分钱投向了商业地产,商业地产项目的增速远远超过消费社会零售商品总额的涨幅。并且在此过程中,为了城市化进程,有超前的城市规划和设计。

  二是商业地产的市场被电商侵占。潘韬指出,现在电商的渗透率是24%到25%,远超欧美市场。

  “等于前有伏兵、后有追兵。”潘韬认为,未来3-5年,商业地产的任务中,转型是其中重要的一环。

  潘韬表示:“现在整个商业的玩法,零售的玩法已经出现了很多本质的变化,内容和形式发生了变化,商业地产提供平台,经营方式也要发生巨大的变化,一定要自我革新、自我转型。”

  另一方面,要解决金融的问题,这个金融是两段,一端是融资问题,另一端是退出问题。“如果还是用百分之十几的成本做商业地产,一定会出大问题;并且如果没有退出途径,对于商业地产而言是没有打通的,有着巨大的残缺。”

  潘韬指出:“商业地产是一个资金密集型行业,国内的资产比较贵,投资回报率不是特别高,并且民营资本的资金相对贵,就造成投资压力会比较大。”

  基于以上的判断,潘韬作为2005年便开始在商业地产领域打拼的老人,在2016年创立了信韬商业投资管理,初心也正是为了把资产端和资金端打通。

  对于信韬商业投资管理而言,在投融管退的商业地产环节中,前期主要以“投”为重点,而目前,侧重点更多放在“管”上,在经营管理、资产管理以及运营管理。

  “主要靠专业吃饭,为资本提供有力保障,这是我们的优势。”潘韬称:“以前做商业地产往往是资产做资产,运营做运营,投资做投资,割裂的比较厉害,甚至很多时候运营只是工具,不是一个有机组成部分。”

  在潘韬看来,目前并非所有城市都存在机会。他指出,只有随着国内一二线城市不断发展以后,进入了存量时代,才会有更多的机会。

  他续称,目前仅有部分城市进入存量时代,国内目前是一个多元化、发展阶段不同的社会,不同城市差别很大。已经进入存量时代的,只有排在前15的城市。在这里面,城市更新、存量改造是新的机会。

  “在一线城市一定是存量,存量的交易、存量的改造是一线城市的机会,比如说现在上海一年的大宗交易1000亿以上,这里面几乎都是商业地产,这就是机会,存量的流动性非常好,交易非常活跃。到了无锡、青岛、杭州这样的1.5线城市,它现在还在大规模的市区城市更新,最核心的地段需要提升,这也是商业地产的投资机会和发展机会。”

  什么样的城市是好的城市?潘韬认为主要看三个方面,经济总量、人口的数量和质量、产业结构,这样能更好的反应城市是否符合商业地产所需要的指标要求。

  潘韬表示,信韬商业投资管理现在在一线城市更多的参与的是大宗交易,但更多是做一些补充性市场。工作重点是放在1.5线和强二线的城市更新,侧重点在资产运营端。

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