房产过户独生子女，“活着”办还是“谢世”后办？新规定早点知晓

最近看到了一则新闻，关于房屋继承的纠纷。

江苏南通，在1998年，李老爹在和陈阿婆结婚前，单独申请建了一栋两层楼房。

后来，在2011年，这栋房屋被拆了，拆迁后赔了一套安置小区房屋，李老爹多次表示将该房屋赠与第三方孙西。

但是，2018年的时候李老爹去世，房屋产权却一直没过户，李家的继承人就不认账了，他的家人认为房子本来应该直系亲属继承。

暂且不谈纠纷是如何了结的，在这个案例中，之所以房屋产权出现争议，根本原因还是产权过户没有办理。

要知道，现在几乎所有家庭的资产，都与房子有关，围绕产权的争吵和矛盾，再普遍不过了。

数据显示，1998-2018年，20年的时间中，全国均价从1854元上涨至8542元。从2004-2017年，13年的时间，我国个人购房贷款余额从1.6万亿元增至21.9万亿元，增幅达13.7倍。

统计表明，我们的房产市值已经逼近了300万亿元，根据经济学家梁中华的测算，居民六成以上的财富跟房地产有关，按申万一级行业来划分，23个行业中，有12个受房地产直接影响。

更何况，对很多家庭来说，现在都是“八四二一”的家庭结构，顾名思义，指的是八个老人、四个父母、一对夫妻，一个孩子。

因此，从父母的角度来说，家庭资产中最重要的房子，能不能顺利交到独生子女手上，至关重要。

那么，房产留给孩子，趁“活着”办还是等“谢世”后办？新规下早做打算。

今年6月份，财政部、税务总局联合发布了《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》，涉及了房产继承、赠与如何收税的问题。

这份公告将一部分原来按“其他所得”征税的项目，调整为按照“偶然所得”项目征税，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，是“偶然所得”，缴纳20%税率，从9月1日起实施。

简单点说：新规定中，继承房产或者父母将房产送给子女，子女不需要缴纳个人所得税。

征税“项目名称”变了，税率却没有变，按照原来的规定，继承、赠与房产也是不收个税的，如今的“新规”，是对原来执行规定的“重申”。

对各位父母来说，在新规定下，想把房子过户给子女，有以下三种方法。

第一种，房屋赠与。

把房子留给孩子，很多人脑海中肯定会浮现出“赠与”的方式，我愿意给，孩子愿意收，直接把房子送给孩子，简单明了。

但是，像本文开头所说的例子一样，赠与可不是口头说说而已，只要房屋产权没有过户，子女即便是法定继承人，在一些家庭里，兄弟姐妹、爷爷奶奶也照样会提出异议。

按照规定，把房子无偿赠与子女，不需要缴个税，但需要缴纳3%的契税，并且赠与双方还都要缴纳0.05%的印花税，以及一定数额的公证费。

照此计算，房子过户给子女，需要交纳3%的契税，还有总价0.05的印花税，以及数额很小的公证费就行了。

看起来费用是不是很低？

但是，你的孩子如果以后要转卖这套房产，而且房子不是“产权满5年，家庭唯一”的住房，就会缴纳20%的个人所得税。

别小看个人所得税，根据规定，赠与或继承房屋再次出售的，要按（再次转让的收入－受赠时产生的费用支出－再次转让时产生的其他税费－其他合理的费用支出）*20%计算应交税额。

关键就在于这个“再次转让的收入”，因为子女接受赠与时的成本为0，相当于要足额计算房屋差价，20%的税率，动辄就是几万乃至十几万的费用。

第二种，房屋继承。

房屋继承的手续最简单，费用收的也最少。

按规定，继承房产只需交纳280元的登记费，没有其他任何税费，但前提条件是只有被继承人死亡，法定继承人才有权获得房屋的所有权。

说白了，即便生前把遗嘱准备的非常充分，继承房产的程序只能等离世后才能办。

文章开头说的案例，也是一种典型，生前口头承诺，既没有产权赠与手续，也没有立遗嘱，离世后当然会出现争议。

退一步说，即便生前把遗嘱立下，离世后把房子给子女，每个人的家庭、家族情况都不一样，谁又能铁定保证未来你的孩子能顺利继承房产？

此外，与赠与房产相同，房屋继承得来的房子，除非是满5年，而且是家庭的唯一住房，否则，子女想转卖房产，也会收20%的个人所得税。

第三种，房屋买卖。

很多人下意识会比较抵触房屋买卖这种方式，觉得手续繁琐，交易税费高，跟自己孩子走这个流程，有点犯不上。

其实也没想象中的那么复杂，带上身份证、户口簿、结婚证、房产证到房管局办理转移登记，需要交契税1%(首次购买90平以下的)或1.5%(90平到140平)或3%(二套房)，另有交易手续费、登记费、抵押登记费(如有贷款)、配图费等。

如果房子满两年，不管是不是名下唯一的住房，只是免增值税而已，契税、个人所得税还要缴纳。

如果房子产证满五年，还是唯一住房的话，那么增值税和个税都会免去，只需要交契税就行。

至于各地规定的90平米以上房子的契税差异、部分城市对高价房子提高税费成本，具体情况不同，事先可以向住建局咨询。

更关键的是，从个税角度出发，房屋买卖反而还比较划算。

现在买卖时收过个税所得税，以后子女就算再转卖，也是以此次房屋转手时的评估价来计税，而不是像继承、赠与那样，直接以转让价格为0来计算，这就省下了很大的一笔费用。

在最后，笔者简单为各位做个总结。

首先，房屋过户，最好是趁“活着”时办，赠与也好，买卖也罢，要早做打算。“离世”后继承过户，不确定因素太多。

其次，如果你的子女未来会转卖房子，选房屋买卖准没错。

再次，如果这套房子是家庭唯一住房，可以走房屋赠与流程，交易税费稍低一些。