广州楼市走下坡路,二手房降价20%也卖不掉

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记者 | 黄昱

  全国楼市都面临下行压力,广州市场也不例外。

  据广州中原监控数据显示,11月广州网签一手住宅成交量为5907宗,环比下跌4%,年内仅高于2月份,成为第二成交低位。

  新房市场销量下滑,房企一线人员感受最深。一位央企开发商的营销总向界面新闻透露,广州公司年底的业绩压力比较大。

  得益于上半年大湾区规划落地等利好,广州楼市在3-5月份有过短暂的“小阳春”。但自7月底中央重申严格把控楼市态度后,市场气氛逐渐转冷,加上经济大环境、缺乏楼市利好等因素影响,买家购房心态产生变化。

  为了年底冲刺业绩,很多开发商在11月都加大了促销力度。例如,碧桂园广州推出20盘联动促销活动,折扣低至94折,其中保利碧桂园·公园大道项目更是推出8套特惠房源,最高让利达到79万元。

  广州本地国企越秀在南沙的越秀东坡项目也推出特惠房源,一口价228-349万元,还给购房者提供分期首付,首付只需先交十万,最长1年分期,成交送5万车位抵用券。另外,越秀滨海新城一次性推出16套限时特价房,最高优惠接近39万。

  开发商频频让利,但购房者似乎并不买账。李元(化名)从去年开始就计划在广州买房,他坦言:“一直都没有找到合适的楼盘,打算下个月再找时间去看看。好多楼盘一直在促销,我已经不吃这一套了。”

  广州中原研究发展部指出,购房者观望情绪持续升温,上门客户同比去年大幅减少,每周成交量仍不足千套。11月,除番禺的亚运城成交376套新房外,其它区域大盘成交均不超过200套。

  “除买家购房意愿明显下降外,供应量减少也是导致成交量不太好的重要原因。”广州中原地产项目部总经理黄韬认为,因为资金紧张,很多开发商有意放缓了一些离预售条件比较远的项目进程,另外还有部分开发商希望避开年底这样一个“以价换量”的市场。

  数据显示,广州11月一手住宅供应量跟过去三年同期相比情况“反常”,供应面积为41.9万平方米,环比下跌34%,同比下跌53.1%,供应套数仅为3875套,还不如春节2月的5003套。而2016年、2017年、2018年11月的供应套数分别为11754套、10918套以及7915套。

  对于供应减少的原因,广州中原研究发展部进一步指出,今年四季度外围区主力大盘出现“阶段性缺货”,部分处于下一阶段建设周期,尚未有新货入市。此外,部分热点板块项目基本完成销售任务,或待明年春节后再推新。

  黄韬指出,目前广州市场比想象中还要差,这从最能反映房地产真实情况的二手房市场可以看出。

  广州链家研究院数据显示,今年广州二手房的交易套数自7月起持续下降,10月环比9月下降4.1%,共成交8302套。

  从二手房整体成交均价来看,从今年4月开始,除9月外,整体呈下跌趋势,10月二手房均价下跌到今年以来最低水平,成交均价为21513元/平方米,环比下降4.4%,相比4月份下降幅度达12.8%。

  不少开发商“以价换量”促销,也分流了二手房需求。由于佣金高、交易过程简单,很多中介向购房者推荐新房的意愿也更强烈。一位链家中介更表示:“不太建议买二手房,一方面二手房需要支付税费,另一方面也没有新房优惠,例如南沙新房就会比二手房稍微便宜一点。”

  在新房市场的冲击下,目前二手房市场处于“买方市场”,且存在较大的让利空间。

  据链家研究院数据统计,今年以来,每月广州链家约有20%-25%的放盘业主选择调整挂牌价。在所有的调价动作中,70%以上属于降价动作。10月份的二手房议价空间达到10.2%。

  二手房成交周期从8月开始连续延长,10月达到144 天。黄韬指出,一手房年底的优惠力度很大,改善型买家如果卖不掉原有房产的话也没有名额或资金来购买新房,所以很多二手房业主不得不“大放血”,导致今年广州二手房价格整体跌了15-20%。

  市中心或者换房比较少的区域,二手房价跌幅大概在5%左右,而一些急于出手、没有投资价值的房子,跌幅有的达到30%。“但是跌30%的二手房比例可能只占二手房总成交量的10%左右,70%-80%二手房是跌10%-15%。”

  另外,总价超过1000万元的豪宅跌幅也比较明显,贝壳提供数据显示,珠江新城一套237平方米豪宅近期降价90万元,越秀一套近200平方米豪宅近两周连续两次下调价格,共降价138万元。

  广州中原研究发展部指出,由于开发商前期大量的营销去化铺垫,冲刺全年销售业绩,预计12月份一手市场交易量将明显增长,从而在一定程度上进一步抑制二手市场的交易需求。

  二手房价的下跌态势可能会延续到明年‘小阳春’,之后出现横盘,在黄韬看来:“广州二手房市场‘有价无市’的情况非常严重,有些二手房价格下跌20%可能都成交不了,但是你要业主打出6、7折,业主肯定也无法接受。”

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