政策放松!天津二手房已“有反应”,新房价格底线“亮牌”!

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  政策放松的味道越来越浓了,似乎很多城市都开启“一城一策”的模式。

  前有广州限购微松,第一次一线城市释放放松信号;后有成都以“人才”名义解除了限购,这是西南第一超大城市。

  它们是风向标,各地方都在拉抬楼市,这是肯定的。

  楼市放松的信号向来没有地域局限性,只要有标志性城市出现了,就适用于全国范围。

  天津的信号已经发出了,“两个中关村”放松限购、积分落户分值调整,都已出征求意见稿,还有一系列“只做不说”。

  叠加目前全国的政策环境,天津楼市也开始“暗潮汹涌”。

  即将迎来的,大概率是年终翘尾。

  01

  最先反应的是二手房。

  我们常说二手房是急先锋、是晴雨表、是温度计,不管是什么,总之二手房是微观市场,反应会最快。

  之前似乎所有信号都在表明,天津二手房已经“go die”,但政策预期太强大,现在突然有些活跃了。

  最明显的,看房的人多了起来。

  举两个例子。

  海教园仁恒滨河湾的一套100平米房源,挂牌价229万。

  从11月17日到24日8天时间共有10次带看,甚至一天最多就能有3次。 而9、10月份时,一个整个月的带看量也就个位数。

  

  中北镇的万科假日风景一套94平米房源也是如此,半个月内带看了8次

  

  华苑久华里一套挂牌价285万的房源,从11月开始,竟带看了24次,要知道这个小区9月份之后根本就没有成交房源。

  这些都不是个例,事实上,很多业主能感觉到,最近看房的人多了起来,跟之前反差很大。

  前两个月是什么状态?房子降价了都没人关心。

  而且,带看量增加的房源,不乏很多高总价,比如220万以上的。

  这说明有改善需求的人开始动起来了,楼市寡淡了这么久,很多想改善的人群都“不出声了”,只是暗自观望。

  看来,现在他们觉得是时候了。

  365置业交流群中,有群友前几天刚刚卖出自己仁恒滨河湾的房子,150平米,总价341万。

  前几个月买卖双方很胶着,买家一直犹豫观望,就这两天,突然就决定了。

  只有改善人群动起来了,市场才有真正活跃起来的基础。

  02

  从数据来看,二手房成交量在11月末已经有了小翘尾。

  11月24日(周日)成交了197套房源,创下4月份以来的新高。

  最近几天成交数量都不低,工作日也能上百套,这在前几个月都是不存在的。

  

  根据贝壳找房的成交数据,11月截止到27日,成交2933套房源,已超过10月全月成交量,出现小幅回升。

  

  03

  为什么天津二手房出现翘尾了?

  三个原因。

  ① 价格触底

  二手房已经从2017年3月开始,已经阴跌2年半,尤其在今年下半年,很多业主特别理性,挂牌价不再虚高。

  确实部分房源价格跌倒底了,甚至很多回到2016年8月,一些房源已达到买房人的心里价位。

  像南站的万科四季花城,最低都出现了1.9万/平米的价格。

  二手房连续多月环比微跌,有些触底跌不动了。

  

  ② 政策放松

  价格触底是一方面,还需要外力推一把才能起势。

  这就需要政策放松的助攻,不管它远在哪个城市,宽松的环境一旦出现,再加上价格差不多了,也就一拍即合。

  这个时候虽说还不至于涨价,但大部分业主恐怕都不会再降价了。

  业主和买房人收到的是同样的讯息,产生的也是同样的心理。

  买涨不买跌的情绪又出现了。

  ③ “佣金事件”

  11月8日,天津有关部分开会建议新房佣金不得高于二手房。

  此前二手房卖不动有很大原因是中介都去卖新房了,毕竟点位更高。

  现在治理后,开始有中介回流二手房市场,也是促进成交。

  有群友反应,以前都没有中介“理他”,现在也有打电话催他降价卖房的了。

  04

  还是老问题,现在要不要卖? 或者要不要买?

  如果你手中是低总价小户型房源,可以等到明年的小阳春,会有一些微涨空间;

   但如果是大户型,即使是小阳春也不太支撑价格上涨,现在价格合适就可以卖。

  对于买方来说,现在,肯定是个买进的好时候。

  量在价先,翘尾的是量,价格并不具备迅速拉升的动力,明年是缓慢复苏的过程。

  05

  新房市场反应不会那么快,但今年会跟去年一样,年底成交量翘尾。

  ● 去年翘尾原因:三价联控盘首次入市+政策放松预期;

  ● 今年翘尾原因:新房价格看见底线+政策放松落地。

  

  有关部门已经明确说了,新房优惠价格不得低于备案价的85折,否则不予网签。

  这就意味着价格底线已经明明白白的告诉你了,具体每个项目最低是多少钱,去售楼处看着销控表算一下就清楚了。

  当然,不会所有项目都开出85折的优惠,完成任务的,或者卖的还不错的,收回优惠也很正常。

  如果真有85折出现了,就代表着,可以抄底了。

  比如万科滨海大都会加推3、5号楼,均价18700元/平米,这就是备案价的85折,当初最高时24000元/平米还绑车位呢。

  万科东郡推出一口价房源20500元/平米;社会山西苑推出20套特惠15500元/平米,这些都是85折。

  遇见这样的情况,不用再担心是否还会更低,因为这就是底了。

  

  进入12月,纯新盘入市的会少很多,基本都是老盘冲刺,以价换量。

   宽松的环境已经出现,新房价格底线也已经亮牌。

  所以,12月就是“抄底月”。

  04

  土地市场不得不说,真是个戏精。

  土拍向来是楼市的指挥棒。

  每一次结果,都诱导着接下去发展的方向。

  前一阵的土拍明显转冷,很多重磅地块都接连延期,空港、新梅江、河东工业大学、辛庄、南站……

  这两天又突然复活了。

  南站科技商务区地块,延期后重新挂牌出让,金融街10115元/平米摘得;

  津南辛庄地块,也是延期后被津城置地10747元/平米摘得。

  今天(11月28日)津滨大道C1地块突然重新上架。

  这块地原定于2018年11月23日出让,但出让前被延期了,如今再次挂牌,证明有“意向买家”了。

  延期的地块重新出让,这具有信号意义。

  政策的宽松对于房企来说就会反应到土地市场,土地市场的复活,也是给买房人一个预期。

  05

  距离2019年收官还有33天,这33天就是买房窗口了。

  因为楼市最困难的日子已经过去了。

  2019年第三季度,央行最新的货币政策执行报告中,没有提“房住不炒”的表述,而是换成了“因城施策”。

  

  我们不要只观其言,更要观其行。

  11月20日的LPR利率调整,房贷利率的下降就代表着央行对房地产信贷的真实态度,不再打压。

  房地产,归根结底还是要看金融。

  马光远说: 这一轮调控已经是过去20年房地产周期中最长的一次了,但鉴于明年稳经济的严峻性,明年或将放开房地产调控。

  他说的对不对,我们现在谁也不知道,但即使放松,也不会离开“房主不炒”的大基调。

  只不过,2020年是全面建成小康社会的元年,十八大报告中当时提出了“实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番”。

  这是说什么也要实现的。

  明年,还有33天就来了。

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