观点指数 十月土地报告:成交持续下行

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  观点指数 Choice数据统计显示,10月全国共成交地块5709宗,同比下降17.58%;成交土地建设用地面积17248.86万㎡,同比下降19.34%;成交土地出让金4327.84亿元,环比下降18.64%;楼面均价7533.97元/㎡,平均溢价率37.48%。

  在观点指数监测的样本城市里,10月共成交地块73宗,总成交出让面积610.55万㎡,成交总金额692.19亿元,楼面均价8878.30元/㎡,平均溢价率9.42%。

  样本统计显示 ,10月拿地的房企中,中国金茂以6宗地的成绩位于成交量首位;拿地价格上,华侨城以66.4亿元位居首位。

  值得关注的是,成交量较多的武汉市场上,中城以90.78%的高溢价拿下光谷宅地。

  成交楼面价最高的土地为南京NO.2019G70号地块,为2.87万元/㎡,由华侨城摘得。

  10月土地成交总额692.19亿元 华侨城66.4亿元位居首位

  在观点指数监测的样本城市里,10月共成交地块73宗,总成交出让面积610.55万㎡,成交总金额692.19亿元,楼面均价8878.30元/㎡,平均溢价率9.42%。

  其中,住宅用地占比37%,商住用地占比26%,商业用地占比8%。此外还有一宗工改工项目,位于深圳市宝安区黄埔路工业区项目,占地面积8.18万㎡,被恒大子公司深圳市翠华投资有限公司竞得。项目更新方向为“工改M1”,拟拆除重建用地范围内应落实不少于1.29万㎡的公共利益用地(含绿地、道路、雨水泵站等)。

  

  在监测的样本城市里,武汉市场出现了高溢价拿地的状况。

  武汉土地市场网披露的数据显示,10月武汉市场成交的土地面积合计182.31万㎡,成交价合计225.07亿元。

  从土地性质来看,纯住宅用地合计成交10宗,占比45%;商服用地合计成交4宗,占比18%。在成交的宅地中,有6宗位于东湖新技术开发区,面积合计36.58万㎡,起始总价43.47亿元,成交总价67.93亿元。

  

  其中5宗被武汉本土企业竞得,溢价率按照编号顺序分别为26.10%、50.55%、81.80%、53.50%、90.78%;而另一宗被湖北房企竞得的宅地,溢价率为56%。

  

  数据来源:观点指数整理

  值得注意的是,中城以90.78%的高溢价拿下光谷宅地。

  据了解,10月31日当天武汉3宗宅地入市出让,地块起价合计19.34亿元,成交总价30亿元。经过125轮出价,最终由武汉中央商务区城建开发有限公司全资子公司:武汉中城龙湖房地产开发有限公司以16.08亿元竞得光谷P(2019)139号住宅用地,楼面地价1.46万元/㎡,溢价率90.78%。

  资料显示,P(2019)139号地块位于武汉市东湖新技术开发区大秦一街以南、秦云路以东、大秦二街以北。该地块规划总面积6.27万㎡,为居住用地。出让年限为住宅用地70年。起始价8.42亿元,起始楼面地价7668.45元/㎡;出让最高价16.85亿元,熔断楼面地价1.53万元/㎡。

  根据规划要求,该地块需配建一所6班幼儿园。地块位于三环线以内,靠近老武黄立交桥。北有马鞍山森林公园,生态环境较好。且地块周边分布有多个成熟小区,居住氛围浓厚,配套较为完善。区域房价1.3万元/㎡。

  成交价最高的地块亦出现在武汉。10月22日,华侨城66.4亿元竞得P(2019)136号地块,地块出让面积26.6万㎡,地上容积率1.86,地下容积率0.19,总建筑面积54.4万㎡,成交楼面价1.22万元/㎡,溢价率21.88%,土地性质为住宅、商服、娱乐、公园与绿地用地。

  

  数据来源:观点指数整理

  10月28日,深圳华侨城股份有限公司发布报告披露,第三季度新增土地储备合计待开发土地面积379.36万㎡,待开发计容建筑面积799.53万㎡,权益建筑面积520.89万㎡。

  而成交楼面价最高的土地为南京NO.2019G70号地块,为2.87万元/㎡,亦由华侨城竞得。该地块成交价为29.2亿元,溢价率24.79%,于10月23日由华侨城南京子公司南京华侨城实业发展有限公司竞得。

  

  数据来源:观点指数整理

  金茂10月拿地6宗为最多 临近东方伊甸园项目

  据样本统计显示,10月份拿地最多的房企为中国金茂,共6宗,全部位于青岛,土地性质包括住宅用地、工业用地和文化用地。所得地块的出让面积合计超过27.88万㎡,总成交价为20.91亿元。

  

  在10月9日的拍地中,青岛东方伊甸园文化旅游开发有限公司(中国金茂)竞得4宗文化用地,总占地面积为8.69万㎡,规划建面6.23万㎡,起拍总价9800万元,成交总价9800.5万元。其成交代表着伊甸园项目即将落地。

  

  据悉,东方伊甸园项目旨在青岛创建一个以水为主题、集生态与休闲于一体的世界级主题公园。建成后的青岛伊甸园项目在规模上大约是英国伊甸园的4倍。

  随着东方伊甸园项目的临近,22日中国金茂斥资17.73亿元再落子青岛,5宗地块全部位于高新区,其中3宗为住宅用地,2宗工业用地,住宅地块与工业地块搭配出让,竞得人为中国金茂旗下的武汉化资企业管理咨询有限公司。具体而言,住宅用地面积约18.02万㎡,总建筑面积约44.89万㎡,地块编号为G-2019-012号、G-2019-014号和G-2019-022号;工业用地面积约9.86万㎡。

  成交环比下降 一、二线核心城市仍是购买能力的“重点”

  据国家统计局数据显示,2019年10月房地产业土地购置面积为2928.74万㎡,环比下降8.99%;土地成交价款为1735.33亿元,环比下降4.22%。二者增速均呈现下降趋势。

  

  在地价方面,自然资源部发布的2019年第三季度全国主要城市地价监测报告显示,整体来看,全国总体地价水平环比、同比增速均放缓;商服、住宅地价环比、同比增速下降;工业地价环比、同比增速上升。

  具体来看,一线、二线、三线城市商服、住宅地价环比增速均放缓,工业地价增速均上升;除三线城市工业地价外,各类城市综合、商服、住宅、工业地价同比增速均下降。

  

  

  从环比来看,一线城市,综合、商服、住宅、工业地价增速依次为0.93%、0.58%、0.74%、1.23%,较上一季度分别变化0.06、-0.10、-0.25、0.39个百分点;从同比来看,综合、商服、住宅、工业地价增速依次为4.42%、2.89%、3.59%、5.72%,较上一季度分别下降0.77、0.45、0.84、0.81个百分点。

  供给端上,地方层面,深圳、北京等地推出千余套公共租赁住房并进行配租,增加公租房供给来改善住房供给结构,维护中低收入人群权益;中央则出台政策盘活农村闲置宅基地,要求可增加农村土地供给,利用盘活土地发展休闲农业等方式带动农村经济发展,增加农民收入。

  人才引进政策上,南通、海南(三沙除外)推出“零门槛”落户的人才政策,南京六合放松人才购房限制、杭州萧山进一步提高人才补贴额度。政策主要针对二线城市郊区和三四线城市,与之相配而来的是人才保障住房的土地供给。

  总的来说,10月全国土地市场运行相对稳定,没有出现太过特殊的溢价和流拍情况,成交总量在大规模供应下仍维持在较高水平。但一、二线核心城市仍是购买能力的“重点”,对土地成交量起到支撑作用,同时也不能忽视普通二线,以及三、四线城市潜在的需求。

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