【以案释法】如何认定商品房是否交付？

案情简介

高某、杨某系夫妻关系。2014年6月21日，二人与某房开公司签订《商品房买卖合同》，购买该房开公司房屋。该合同约定约定了房屋交付的具体时间及交付时应当符合的具体条件，同时约定了逾期交房和逾期办证的法律后果，即逾期交房违约金及逾期办证违约经的起算时间及计算方式等。同时，该合同约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如因相关部门的原因造成出卖人不能在商品房交付使用之日起90日内申请办理商品房所有权初始登记的，出卖人不承担违约责任。合同签订后，房开公司不按约履行合同义务，高某、杨某故诉至法院。

裁判结果

贵州省兴义市人民法院（2018）黔2301民初8255号民事判决： 一、由某房开公司于本判决生效后十日内支付高某、杨某自2015年9月20日起至2018年9月20日止的逾期交房违约金8372.97元;二、由某房开公司于本判决生效后十日内支付高某、杨某自2015年9月20日起至2018年9月20日止的逾期办证违约金48625.25元;三、驳回高某、杨某的其余诉讼请求。 宣判后，某房开公司不服提出上诉。 贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院以某房开公司未能举证证明自己主张为由，于2019年3月21日作出（2019）黔23民终759号民事判决： 驳回上诉，维持原判。

法律分析

法院一审裁判认为，首先，对房开公司因其工作人员失误，误将办理转移日期约定为2014年3月1日，导致交房日期也系书写错误的辩解意见，因双方均认可于2014年6月22日签订合同及高某、杨某于2014年9月30日接收房屋装修入住的事实，双方合同约定房开公司应于2014年8月31日前交付房屋，该约定时间在双方合同签订之后，在高某、杨某实际接收房屋之前，符合逻辑及常理，故不予采信。其次，因双方明确约定交付条件为“已取得建筑工程竣工合格证明文件”等，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房，故对房开公司关于其在合理期限内交付高某、杨某房屋不应支付逾期交房违约金的辩解意见，不予采信。再次，房开公司关于涉案楼盘有多户私自搭建违章建筑，封堵消防通道导致房屋验收不合格的辩解意见，因系另一法律关系，不宜在本案中一并处理，故对房开公司的该项辩解意见，不予采信。最后，因房开公司对高某、杨某诉请以每月每平方米7.5元租金标准作为计算本案逾期交房违约金标准予以认可，予以尊重双方当事人意愿。因高某、杨某装修入住后已不存在租金损失，而房开公司交付的房屋至今未符合法定和约定交付条件，违约行为仍在继续，故房开公司仍应承担由此产生的违约责任，依法按租金的30%计算逾期交房的违约金；高某、杨某诉请自2015年9月20日起计算逾期交房违约金，系其对自己权利的处分，故截至2018年9月20日，房开公司应支付高某、杨某的逾期交房违约金为：103.37㎡×7.5元/月平方米×36个月（2015年9月20日至2018年9月20日）×30%=8372.97元。关于本案逾期办证违约金问题，对房开公司关于系因政府未代其缴纳土地出让金而未取得土地使用权证及办理产权变更登记，以及双方约定的办理转移登记时间明显有误，即不应承担违约责任的辩解意见，首先，本案合同系房开公司拟定的格式合同，合同第一条已明确载明“出卖人以【出让】方式取得位于兴义市笔山路，总土地面积为61675平方米，编号为20090081的地块的建设用地使用权，且土地价款已【全部】付清”，且运用了明显的符号进行标注、提示，高某、杨某有理由相信房开公司已取得涉案楼盘土地使用权证，现房开公司以政府未代其缴纳土地出让金为由抗辩，有违诚信原则；其次，虽然双方合同约定“因相关部门的原因造成出卖人不能在2014年3月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人的，出卖人不承担违约责任”，但因涉案楼盘占地面积为61675平方米，市政府应代房开公司缴纳土地出让金的面积仅为2700平方米，房开公司既未举证证明其已按时自行缴纳2700平方米土地之外部分的土地出让金，亦未举证证明高某、杨某所购房屋正好在该2700平方米土地范围之内，故对房开公司该项辩解意见，不予采信。至于政府怠于为其缴纳土地出让金的问题，因系另一法律关系，与本案无关，不宜在本案中一并处理。再次，虽然合同约定的办理转移登记时间（2014年3月1日）在合同签订时间（2014年6月22日）之前，存在明显的时间逻辑顺序错误，但如前所述，申请涉案楼盘商品房大产初始登记系房开公司的单方合同义务，办理转移登记系双方合同义务，又有行政办理程序的限制，根据双方在合同第二十二条第二项约定的“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，该约定系双方真实意思表示，且符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项的规定，故以双方约定交房日起往后推90日即为房开公司应该完成申请涉案楼盘商品房大产权初始登记之合同义务的最后期限，故对房开公司的该项辩解意见，不予采信；最后，因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，对购房者而言，居住系购房的主要目的，但房屋作为不动产，也是购房者投资的方向之一，高某、杨某已支付了全部购房款，但未能获得房屋权属证书，即存在购房款利息损失的客观情形。公司至今未完成申请办理大产权初始登记的合同义务，已构成合同违约，故应双方从约定交付房屋之日（2014年8月31日）起，往后推90日之次日（2014年11月30日）起计算逾期办证违约金至其申请大产权初始登记之日止，高某、杨某诉请房开公司支付从2015年9月20日起至2018年9月20日止的逾期办证违约金，系其对自己权利的处分，予以支持，之后的违约金高某、杨某可另案主张权利；又因房开公司对高某、杨某诉请的逾期办证违约金计算方式予以认可，且符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，故在本案中，房开公司应支付的逾期办证违约金为：330784元×4.9%×3年（2015年9月20日至2018年9月20日）=48625.25元。

二审生效裁判文书认为，本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用，此系法律强制性规定。根据双方签订的合同，房屋交付条件为“该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件”，房开公司虽已将案涉房屋交付使用，但其并未取得建筑工程竣工验收合格证明文件，不具备法定和约定交付条件，未完成交付义务，已构成违约,应当承担违约责任，其主张免除违约交房责任的理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。首先，房开公司主张政府未代其缴纳土地出让金导致违约，要求免除违约责任，但此系其与政府之间的法律关系，建成并将符合交付条件的房屋交付买受人是房开公司对买受人应当履行的合同义务，无论政府是否代其交缴纳出让金，房开公司均应对买受人履行义务并承担相应的违约责任。其次，房开公司主张高某、杨某购买房屋所在的11栋其他住户违法搭建建筑，导致无法验收，并提供了《金洲世家私占绿化违章搭建明细表》作为证据。如前所述，若其他违法搭建建筑的住户造成房开公司违约，则与房开公司构成另一法律关系，房开公司可在向高某、杨某承担违约责任后，另行解决。综上，房开公司主张因政府违约、业主违法搭建建筑而免除逾期交房责任的理由不能成立。

典型意义

建筑工程的竣工验收，是指在建筑工程已按照设计要求完成全部施工任务，准备交付给建设单位投入使用时；由建设单位或有关主管部门依照国家关于建筑工程竣工验收制度的规定，对该项工程是否合乎设计要求和工程质量标准所进行的检查、考核工作。建筑工程的竣工验收是项目建设全过程的最后一道程序，是对工程质量实施控制的最后一个重要环节。认真做好建筑工程的竣工验收工作，对保证建筑工程的质量具有重要意义。交付竣工验收的建筑工程，必须具备以下条件： 1．必须符合规定的建筑工程质量标准，这里讲的“规定的建筑工程质量标准”，包括依照法律、行政法规的有关规定制定的保证建筑工程质量和安全的强制性国家标准和行业标准，建筑工程承包合同约定的对该项建筑工程特殊的质量要求，以及为体现法律、行政法规规定的质量标准和建筑工程承包合同约定的质量要求而在工程设计文件中提出的有关工程质量的具体指标和技术要求。只有完全符合上述质量标准，不存在质量缺陷的建筑工程，才能作为合格工程予以验收。2．有完整的工程技术经济资料。这里讲的“工程技术经济资料”，一般应包括建筑工程承包合同、建筑工程用地的批准文件、工程的设计图纸及其他有关设计文件、工程所用主要建筑材料、建筑构配件和设备的出厂检验合格证明和进场检验报告；申请竣工验收的报告书及有关工程建设的技术档案等。3．有建筑工程质量保修书。工程竣工交付使用后，施工企业应对其施工的建筑工程质量在一定期限内承担保修责任，以维护使用者的合法权益。为此，施工企业应当按规定提供建筑工程质量保修证书，作为其向用户承诺承担质量保修责任的书面凭证。4. 具备国家规定的其他竣工条件。例如，按照国务院建设行政主管部门的规定，城市住宅小区竣工综合验收，还应做到住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全等。建筑工程必须经竣工验收合格后，方可交付使用；没有经过竣工验收或者经过竣工验收确定为不合格的建筑工程，不得交付使用。本案中，虽然房开公司将房屋实际交付购房者，但交付的房屋不符合法定交付条件，仍视为未按约定交付房屋，故其需要承担逾期交房违约责任。