楼市新信号!成都广州相继“放松”,这意味着什么?

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  摘要:这是个美丽又残忍的世界(欢迎关注杠杆游戏)

  

  撰文|张银银&编辑|欣欣然

  上周五傍晚接到电话,是已经很久没“问候”我的房产销售。还是那些客套话,上来先问好,两句话后进入主题:买房吗?

  我问:多少钱?他答:均价1万7左右。比去年又降了1000元。

  比前年开盘时降了2000左右。

  开盘之前杠杆游戏对该楼盘颇有兴趣,所以早早就去打听、看样板间。彼时房产销售还夸下海口:这个盘品质非常好,后续开盘价格在2.4万左右,要买赶紧交钱排号。

  果然,销售的嘴,骗人的鬼。

  

  1、成都来真的了?广州也“放松”

  楼市冷静,着急的不仅仅是房产销售。比如一清早,杠杆游戏的同事就被网传的一份成都“红头文件”刷屏。其实我好像十来天之前,就知道这个文件咋回事,一直没告诉他。

  这份文件“真容”如下图:

  

  截止发稿,新京报记者向四川天府新区成都管委会规划建设国土局核实该《通知》是否属实时,相关工作人员并未直接确认,而是表示,“文件是不予公开的。”不过,上述工作人员也表示,并未放开限购,是过度解读。

  内容想必很多杆友也大致了解,简单说就是:天府新区针对招商引资企业(机构)员工、行政企事业单位员工、引进(推荐)人才三类人员开放了购房限制,购买天府新区成都直管区区域住房不受户籍、社保缴纳时限的限制。

  而之前,按成都的限购政策,天府新区是调控最严区之一,需要同时满足两大条件。

  第一、购房人有户籍(户籍不满2年的,应该连续缴纳社保1年以上),或者没有户籍,但社保有2年以上。

  第二、本市户籍家庭在全市范围只有1套房子,或本市户籍单身、非本市户籍家庭在全市都没有房子才能买。

  

  如诸葛找房数据研究中心分析师国仕英分析的,此次天府新区的政策主要是针对定向企业的定向员工的放松,并不是彻底的放松。

  显然,民间已经被搅动春水。

  无独有偶,另一座一线城市广州最近也因为“放松”登上热搜。

  传闻称,接广州市、各区不动产登记中心口头通知:对于非广州户籍(外地户籍)人士购房的限购资料要求作出调整。

  新政策为:在广州市连续缴纳近5年内(60个月)社保、个人所得税,可以叠加一起使用。而旧政策为:在广州市连续缴纳近5年内(60个月)社保或个人所得税。

  

  广州的消息也是没有官方公开回应,媒体致电才得到工作人员证实。

  各大城市都黑摸摸干。

  2、悄悄“微松”背后的逻辑

  相比调控收紧,各城“微松”的调整显得低调许多。撇开放松与否不谈,在杠杆游戏看来,成都确实有“微调”的基础,一是成都二手房近期的情况。

  恒通评估数据显示,大成都范围内,从2017年开始其实是逐年上涨的,但值得注意的是,今年4月,成都的二手房成交量达到顶峰,接下来的6个月时间,则是一路走低,尤其从6月开始,下降明显。

  

  图表来源|恒通评估(特此感谢)

  此外,我们知道,成都一些二手房均价相比新房,依然高不少。所以在限购的大背景下,新房的供应多寡实际上会对二手房销量造车直接影响。

  数据显示,最近两月,成都新房市场供应量猛增,反映到成交面上,二手房后续的成交数据恐怕依然不会乐观。

  另外一个背景是,“一城一策”下,诸多城市部分区域之前已经开启了“变相放松”。主要是郊区。比如之前的南京六合区松绑“限购令”,还有天津承接北京非首都功能疏解项目的计划。

  以及还有海南省。

  一大堆地方都在适当放松调控了,而且目前来看,市场并没有太大的情绪波动,影响面也有限。所以成都在二手房局面严峻的情况下,也来个微调,非常正常。

  现在成都东进凶猛,位于南边的天府新区就显得有些尴尬,有种被“抛弃”的感觉。很多人其实分不清成都高新南区和天府新区……此处省略一万字。

  广州更不用说了,力度小到可以忽略不计。背景也是广州二手房略显“惨淡”、土拍遇冷、新房库存承压。

  

  3、楼市没有新鲜事

  说来说去,楼市没有啥新鲜事。火烧得太旺时要浇点水,火小了也要吹点风,不能让火熄灭,那样大家都会冻死。也不能让火势太猛,热中暑伤不起,蔓延成火灾后果更加不堪设想。

  这几天我从“温暖”的北方到了湖南,没有暖气,敲字都冷的一比。所以冷的时候,就要想想办法啊。楼市一样。

  目前的办法就是:一城一策,大局上不放松调控,小范围内遇到问题随便微调。反正调控嘛,也没说期限,更没讲清楚细节,实际上怎么变都行。这是个美丽又残忍的世界。

  人家地方政府“也不容易”,你以为土地财政是说着玩啊。一个城市卖地收入占到一座城市一般公共预算收入的一半以上,甚至更多。很多城市受土地财政的影响可以说较大了。

  

  此前央行三季度货币执行报告里,“房住不炒”的表述被删除,很多人说调控放松要来了。这种看法杠杆游戏并不是很认同。

  

  一季度报告里也没提,且前几个月最高层会议也提了,“房住不炒”,短期内还将持续。因城施策很正常的,调控又不是要搞死,而是几个稳定实现就可以了。要真跌了,跌多了,反倒又是新问题。

  据杠杆游戏了解,在执行“微调”的城市比目前公开的数量要多不少,只是为了最大程度降低引起的市场反馈,都在低调进行。目前没有说哪个城市就因此房价再起飞的。

  可以预见的将来,微调的城市还会更多。我们要关注的核心就是:最高层的口风有没有变,央行是否开始持续性降息(特别是“基准”),房贷利率尤其二套房利率调整。

  其他的风吹草动,都是毛毛雨。冬天来了,过年还远吗?难道过年让人没糖吃!?

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