两次大手笔融资,华润置地未雨绸缪,要做国内“商业王”?

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  2019年临近年底,华润置地(01109-HK)有点忙。

  公司10月配售股票净融资67.2亿港元。一个月后,公司又宣布与银团签订86亿港元融资协议。

  当很多房企倒在融资"寒冬",华润置地显然过的游刃有余。公司不仅保持稳健良好的财务状况,还未雨绸缪进行两次大手笔融资,用于企业扩张发展。

  能在这个节点上拿到银团巨额融资,一方面表明市场看好公司经营现状和发展前景,另一方面也离不开华润集团背书。

  国企资源和背景不仅让公司在融资方面有优势,在商业地产方面也位于领先地位。2019年前10月公司租金收入破百亿元,成为继万达之后又一商业地产巨头。

  华润集团背书,公司新订86亿元港币融资协议

  有华润集团背书,华润置地在融资上的优势表现无遗。

  11月22日,公司与多家银行联合订立86亿元港币五年期融资协议。前提是华润集团需控股华润置地。

  华润置地作为借款人,与多家银行组成的银团订立一份贷款融资协议。华润置地根据协议,华润置地将获得总数为86亿元港币的5年期贷款。

  但是协议同时也规定华润(集团)有限公司的特定履行责任。

  如果华润集团停止直接或间接持有最少35%华润置地已发行股本,或拥有委任权委任公司董事会成员,将构成控制权改变。

  如果发生控制权变更,贷方可宣布取消提供贷款额度,及或宣布所有未偿还款项连同贷款额度下所有应计利息及其他所有本融资协议项下支付的款项即时到期,及须予偿还。

  于公告当日,华润集团拥有华润置地约59.55%已发行股本。

  其实这则条款言外之意,就是华润集团要身为主要股东,为华润置地背书。这还是表明,作为国资企业,华润置地在融资上要比同业有无法比拟的优势。

  两次大手笔融资,华润置地未雨绸缪

  除上述融资外,不久前华润置地刚刚配股融资。

  11月1日,公司公告称,已经在10月24日和11月1日完成配售及认购事项。公司自认购收取约67.2亿港元款项净额。

  从融资金额看,华润置地67.2亿元港币、86亿元港币融资在房地产行业都属于大手笔。一般房企拿不到这个金额。

  当其他房企为1亿元美元海外债奔波时,华润置地从融资方面也着实彰显实力。不过话又说回来,公司为何在近期频频融资?

  从华润置地本身财务状况看,公司并不差钱。

  2019年中期财报显示,截至2019年6月末,公司净负债率为43.6%。2018年底为33.9%。虽然半年内上浮将近10个百分点,但仍处于行业较低水平。

  于2019年6月30日,公司综合借贷额约为1459.6亿元,其中一年内到期短期借款所占比例约为6.5%,折合约为94.9亿元。

  而6月30日当日公司账面有现金及银行结余约有631.6亿元,去除受限制银行存款16.78亿元,仍有614.8亿元,足以覆盖短期借款。

  本身财务状况稳健,资金充沛,华润置地为何也加入房企融资大潮?

  先从11月1日公司配售股份公告看,华润置地声称67.2亿港元款项将用于购置土地和项目开发。此外,还有一部将用于一般营运资金。

  而关于新近这笔86亿港元融资额度,公司并未过多提及款项用途。毕竟五年期贷款是一个较长期限,相当于一笔战略用款。

  一般房企融资往往是用于借新还旧,像华润置地这样用于拿地的还真不多。这表明,当众多房企筹措不到"拿地"钱的时候,华润置地乘机要规模扩张。

  从近期公司动向来看,拿地或成主要资金流向。

  第一上海证券研报显示,2019年前10月,公司新增土储约1520万平(权益比76%),占前10月合同销售面积139%。

  新增土地储备总地价约1150亿,占前10月合同销售均价的41%。新增土储平均成本约7563元/平米。

  新增土地储备总地价与同期合同销售额之比俗称拿地销售比,代表一家房企的投资力度。在行业寒冬,华润置地对土地的储备不减反增,多少有些"激进"。

  

  "豪赌"商业地产,公司能否成为国内商业王者?

  在华润置地逆势扩张下,公司新入账商业用地较多。以最近一个月为例,10月公司在宁波、北京、天津均入手商业项目。

  其中北京有海淀区西北旺商业项目、通州区潞城镇东夏园商业项目。这两处都是人流密集,极具增值潜力的地块。东夏园更是北京政府驻地,极具开发前景。

  商业地产是利弊交织的项目,一方面毛利率高,很多房企向往之。另一方面,前期沉淀资金较多,需要长期培育,不住住宅物业周转快,一般房企养活不了。

  两者相交之下,华润置地做商业地产再合适不过。与很多房企将商业地产作为"辅翼"发展策略不同,公司是秉持"住宅+商业"两条腿走路。

  两条腿走路肯定要一般高,这就等同于华润置地将商业地产与住宅开发放到同样重要的地位。

  公司在投资物业方面的加大投资力度。2015年公司在营投资物业总楼面面积约为491万平方米,到截至2019年6月末已经增长至950万平方米。

  投资物业的战略加持也让华润置地获得丰厚回报。2019年前10月,公司投资物业实现租金收入100.5亿元,按年增长30.1%。

  

  逾百亿元的租金收入,在国内商业地产领域,也只有万达企及。华润置地后劲十足,大有做国内商业王者的气魄。

  时下政策对住宅的调控没有半点放松迹象。多把"限"字头的利剑悬顶,让卖楼变得愈加艰难。很多房企也在"快周转"的住宅物业开发上开始变得迟疑。

  在这种情况下,华润置地商业地产的优越性正好帮公司过冬。坐落在城市繁华中心的万象城、万象汇承担起向公司提供稳定资金的重要角色。

  华润置地财报显示,2019年上半年,全国社会消费品零售总额达到19.5万亿元,同比增长8.4%。消费仍是经济平稳运行的压舱石。

  期内,公司优化运营管理,公司所持购物中心零售额达293亿元,同比增长37%。零售额增速保持市场领先水平。

  在政策提振"大消费"的经济环境下,一二线城市的购物中心仍是实力担当。2019年下半年,华润置地还将有8个购物中心陆续开业,进一步扩大投资物业规模。

  作者|李莹

  编辑|李雨謙

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