写字楼空置率太高,怎么办?这十几位资管大咖给出了绝对落地的解决方案

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  

  2019年经济下行给商业地产运行带来了前所未有的挑战,如何应对写字楼空置率上升,成本剧增的困局?如何接受科技创新给行业带来的变革?

  2019年11月14-15号,由COMIN中国建筑运营管理学院主办,明源云空间、国贸中心等协办的2019年中国建筑运营&资产管理峰会在北京举行。写字楼运营商、资本方、五大行等商办市场的参与者齐聚一堂,讨论解决之道。

  大咖们一致认为,尽管写字楼市场在寒冬,但是冬天过去了,你若不能做第一颗发芽的种子,春天来了跟你也没有什么关系。所在现在写字楼运营商要改变思维,锻造自己的硬实力,以便在春天来临之时,顺利发芽。

  商办市场中

  园区办公楼正在从CBD“偷人”

  写字楼的绝对需求面积在下降

  据报告显示,2019年前三季度,北上广深的空置率分别为13.8%、12.5%、3.7%、21.2%。相较于第四季度,除了广州,剩余三个城市的写字楼空置率均上浮,其中深圳上浮最为严重,当然这也和深圳写字楼租赁新增供应量最高有关。

  从市场端的变化来看,产业园区的办公楼、联合办公均在不同程度上吸引CBD办公人群,且因科技的发展,企业整体办公空间需求在降低。

  一、经济下行,很多科技企业开始迁往产业园区办公楼

  科技型企业现如今越来越青睐产业园区办公楼,这一比例从20%上升到30%,几乎每3个客户中,就有1个选择产业园区。

  一名资本界人士谈到一个很现实的情况,一个科技企业可以上海松江租1.5块的写字楼,也可以在浦江镇找到3块的办公楼,当经济不好,有压力的时候他为什么要坚守在7块钱的写字楼。且郊区产业园区,容积率1.0,庭院式办公。

  所以很多企业基于自身发展和员工留存率考虑,开始逃离中心CBD,选择到位置稍偏,但是交通还不错的郊区产业园,办公环境好,租金便宜,他们何乐而不为。

  另外高力国际华北区总经理严区海表示,据自己的观察,租户对共享办公有一定需求,因为于很多租户来说,经济不景气的情况下,他们急需减少现金流,而共享办公满足了他们的需求。

  二、科技发展引发办公形式转变,写字楼的绝对需求面积在下降

  中央财经大学柴铎教授认为,除了经济下滑压力、市场竞争压力,写字楼空置也受市场需求的影响,随着科技的发展,企业办公形式更加灵活多样,导致市场绝对写字楼面积的需求下降。高力国际严总也认同这一看法,他认为整体来看,企业办公面积在降低,各家企业都在思索怎样才能更有效率。

  CBD仍是一些企业的首选

  写字楼产品有结构性需求

  空间灵活高效性

  体验感将是租户关注重点

  写字楼空置率高已是不争事实,但这看似糟糕的行情下,仍有一些希望可以捕捉,有一些结构性需求可以捕获。

  一、金融、投资仍钟爱CBD写字楼

  每个行业客户对写字楼的要求不一样,虽然有些科技企业开始逃离CBD,但是金融、投资公司却仍然希望待在CBD,甚至想要租在超甲级写字楼,环境高大上,符合金融气质,利于塑造企业形象,接待客户。

  上文提到3个科技客户中,1个跑到园区,仍有2个留下来。写字楼运营商关注这些租户的办公需求,提升他们的黏性。

  二、无论是金融还是留下来的科技企业,租户期待办公空间更高效、灵活、体验感强

  无论是哪一类租户,写字楼运营商需要明白,如今职场人对办公环境的要求跟以往大不一样。只有抓住他们的痛点,才能不惧空置风险。且这种需求痛点包含客户和客户员工两者。

  戴德梁行大中华区租户研究主管Shaun Brodie认为不同时代的人对于办公场景的需求大不一样。

  

  (租户的办公需求变化)

  且国内写字楼运营商需重点考虑千禧一代的办公需求,因为他们在总人口中占比高达25%,为3.51亿人,数量多于美国的人口总数。

  

  (中美千禧一代人数对比 图片来源:Shaun Brodie演讲PPT)

  他表示这一代人,注重办公体验,追求办公环境的优质、健康,期待社交、文化和情感连接。

  同时对于租户而言,他们对写字楼空间有这些需求:

  能提升员工效率,激发员工创造力;

  提升运营管理效率和空间使用率;

  更低租金,更短装修时间,更低能耗,降低成本;

  写字楼市场确是愁云惨淡,但是不容忽视的是在这层阴云下,仍有结构性的机会。比如提升办公空间体验,创造好的产品。

  同时也可结合当前产业园区好的发展态势,创新招商方式和经营方式,这些都是写字楼运营商可考虑的思路。

  打造高效、灵活、敏捷的办公空间

  为企业和员工全方位提升服务

  运用产业园思维运营写字楼,让客户不想走

  客户来不来你家写字楼无法强求,但是你可以利用自己的价值“勾引”他,留住他。

  一、关注结构性产品需求,打造好产品和服务,将自己的竞争优势上升到价值层面

  一些企业的绝对用工面积在降低,更加注重办公空间的灵活性和效率。但同时企业也在追求更灵活的空间,节约成本,提升员工效率。

  此外写字楼业主也应该脱离空间载体,提供一些能增加企业黏性的企业服务和员工服务,使自身的竞争优势上升到价值层面。

  1、提供灵活、高效、敏捷的办公空间,满足企业需求

  减少空间的隔断,增加空间灵活性。考虑到一些写字楼客户需要更为灵活的空间,一些新的建筑形式也发生了改变。

  比如华润前海大厦的一个标准层,属于十字核心筒设计,有多达四面企业形象展示墙。承重柱紧贴幕墙,创造出几乎无柱的室内空间。也就是说,整个室内接近空无一物,客户想怎么布置就怎么布置,平面使用效率和灵活性非常之高。

  

  高效的空间打造,提升工作和开会效率。比如字节跳动的空间内,每一个休息的地方都会设置大量的白板和马克笔,简短的时间都可以写写画画讨论工作,很多工作问题并不一定在办公位上解决。

  

  (字节跳动的采访间和公区白板设计 图片来源:知行晓政蔡家伟演讲PPT)

  又如百事集团,专门设置了30分钟的会议室,进去之后就开会倒计时,30分钟之后灯关掉,也没有座位,大家站着开会,这样来提升员工的开会效率。

  

  (图片来源:知行晓政蔡家伟演讲PPT)

  敏捷性办公,提升办公空间的使用效率。高力有个数据显示,他们监测到有一个办公空间,平均的办公使用率只有56%,峰值的时候是66%,谷值的时候是32%;且会议室的总体平均使用率只有29%,非常低;他们绝大部分的工作(差不多80%)需要跨部门的合作;且60%的同事不想在以前的工作方式工作。

  

  (图片来源:高力国际严区海演讲PPT)

  基于这个数据,表明办公空间内并不需要那么多办公座位,特定岗位比如财务人员、HR有固定的的座位,具体哪些岗位可以流动,主要根据企业的性质而定,且不能一味强调全流动,这样也会产生损耗。

  比如之前明源君看到的一个科技办公室,采用的是移动办公形式,所有的员工没有固定工位,敞开办公区的工位是按照1:1.5的数量进行配比,即100个工位可以满足150人的办公。

  

  这种办公的形式,一些观念偏传统的企业一下子还接受不了,但鉴于其契合当下新兴经济形态下组织的变革,未来一定会有越来越多的企业接受。

  2、人性化的空间小细节,体现对员工的关怀

  空间里有非常多值得研究的东西,比如颜色、湿度、通风、灯光,茶水台怎么摆、挂衣服的地方怎么设计……

  纳什空间CEO张剑表示,对于怎么使办公环境更加人性化,纳什空间从一把椅子开始,因为椅子是一个屁股决定脑袋的问题。

  比如在北京招一个稍微好点的程序员月薪要3、4万,但你只给他坐三百块的椅子,并不舒服,程序员坐久了,容易得颈椎病,会影响工作效率。因此,纳什空间一律采购国际一线品牌的椅子,虽然价格贵,但对办公效率的提升非常有帮助。

  

  3、为企业和员工个人提供全方位服务,让他们感动到哭

  ①针对企业的服务,孵化服务或者对接服务

  因为写字楼运营商作为大楼的管理者,可以可以针对自己对租户情况的了解,帮忙对接资源,促成客户之间的合作。比如某写字楼运营商撮合一保险租户A和一设备制造商B合作,B买了A的保险,A用这笔险资再来投资B,两者形成一个良好的企业合作关系。

  或者有资金实力的运营商可以选择孵化一些企业,华润置地内部就设立了“润加速”专门做这块业务。

  ②针对企业员工,生活和工作均不辜负。

  关心员工的生活。有高端写字楼运营商针对写字楼里白领,往往因工作繁忙无法顾及家里老人和孩子。从此着手,为客户提供服务。

  比如高端客户家里的老人生病需要住院陪护,小孩子上学需要接送,提供相应服务,免去客户的后顾之忧。

  此外,考虑到很多年轻女性不敢生孩子,害怕生了没人照顾。或者女性生了孩子职场不能延续,会长期请假,在写字楼内打造关爱女性的0-3岁市场的幼稚园,白领们上班的时候,可以将小孩托管中心。

  此外,针对一般公司的高管会配有司机,一栋楼几十上百个高管,可提供共享男女司机为高管服务,省去了一个公司需要配备若干司机的成本花销。

  关心员工的成长。比如针对白领员工,华润经常举办一些干货讲座、圈层社交活动和艺术观赏(如电影话剧)等多元服务,践行“快乐工作,优雅生活”的理念,打造良好的工作氛围。

  二、写字楼运营商须有产业园思维,重视入驻企业关联,同时学会抓大放小

  柴铎教授认为我国城市发展已经进入到了第三阶段,高端产品需求成为推动未来市场发展的主要动力。而写字楼在此过程中要注重筛选客户,因为好的客户跟你之间会形成良性的互动,互相提升对方品牌价值。

  1、写字楼运营商需要拥有产业园思维,重视入驻企业关联

  这种筛选并不是简单的要某些企业,不要某些企业,而是在筛选企业的时候植入产业园思维,重视企业之间的关联,集聚效益和规模效益。

  毕竟于企业而言,他到你的写字楼,在发展壮大过程中,接受这个写字楼内的各类专业服务,从100发展到500人,他会觉得除了这个地方,其他地方都不太适合自己。这样你就有了自己的核心竞争力,更利于招商和企业留存,提升企业黏性,降低空置风险。

  2、租户管理上要学会抓大放小,关注重点租户

  某高端写字楼运营商表示,写字楼的经营方式跟商业很不一样。特别是租户的安排,大有学问,在经济下行下,更是要有着重点,需要牢记“汉堡理论”。意为一般大客户都会往高层走,但是大户未来的扩租过程中,并不能加层。比如说这个楼有20层,上面4层是一个大户,往下走还是大户,那这样大户扩层就很难受。

  一般来说,17—20层是大户,15、16有意变成小户,等未来大户扩存的时候把小户想办法替换掉,以此保有大户的黏性。

  三、利用数字化,搞清楚自己有多少资产,资产具体情况,定期维护更新

  一些开发商早些年因自持要求,或主动或被动的持有一些商办物业,早些年好租,后期并不注重保养维护,甚至有的还搞不清楚自己的资产情况,所以一些资产的空置率很高,租金也提不上去,资产价值无法提升,无法实现有效退出。

  所以开发商一定要实时洞析自身资产情况,有效管理其资产。使用一些资产管理软件比如明源云资管就显得尤为重要。它可以让所有数据在线,可以做到资产到人、资产到库、资产有数,从而实现定期维护更新不疏漏。

  小结

  作为“经济晴雨表”的写字楼,空置率高有经济的影响,但更多应立足自身,寻找原因,毕竟资本市场永远不会辜负优质资产。要做到如此,一套完整的资产管理逻辑必不可少,前期选择好物业,后期重视物业的运营管理,这样才能收获好的出租率,实现自家物业的保值增值,实现有效退出。

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

跟贴 跟贴 0 参与 2
推荐
资讯
财经
科技
娱乐
游戏
搞笑
汽车
历史
生活
更多
二次元
军事
教育
健身
健康
家居
故事
房产
宠物
旅游
时尚
美食
育儿
情感
人文
数码
三农
艺术
职场
体育
星座
© 1997-2020 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 侵权投诉 Reporting Infringements | 不良信息举报

明源地产研究

中国房地产管理大师

头像

明源地产研究

中国房地产管理大师

3631

篇文章

39409

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码