【联合房产】二手房交易三成是投资房地产市场如何发展?

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  在过去的几周,匈牙利房地产有显著的市场停滞现象。自2014年房地产市场复苏以来,房价一直在急剧上涨,全年需求量旺盛。但在2019年上半年,房地产市场需求逐渐放缓,这是暂时的变化还是真的出现房地产环境逆转?

  根据欧盟统计局(Eurostat)的数据,在第二季度,匈牙利在房地产价格增长方面仍然居于欧盟首位,但在季度比较上表现为停滞不前:房价仅比上一季度上涨1.6%。

  根据年中的价格数据显示,虽然谈论真正的房价走势还为时过早,但停滞不前的情况确实显而易见。根据民间社会组织(CSO)的数据,2018年全年共售出16.37万套房,而今年上半年仅售出5.61万套,远低于去年同期的一半。

  房地产市场的情况

  通过按地理位置和房屋类型分类的调查数据显示,二手房销售呈下降趋势,每年下降5.9%。同时,新房的销售量比去年同期增加了约四分之一。

  此外,与2018年相比,二手房销售量在第一季度下降0.5%,第二季度下降大约11%。二手房销售数量的下降仅限于大城市,而较小城市的市场销售量仍在扩大。

  在主要城市,2019年上半年的住房市场交易额比去年同期下降5%。

  在首都,交易量下降幅度更大,上半年二手房屋不到10,000套,与去年同期相比下降了47%。其他小城市的房产交易下降比是9%。

  而地域差异方面:在匈牙利中部和匈牙利西部,即使在经济衰退期间,销售量并没有受到影响。

  

  静观其变

  房地产市场的走向到底如何,仍需要等待第三季度的官方数据。但是分析师普遍认为,房地产市场的停滞现象也是由于需求量的下降,尤其是投资客减少。

  匈牙利房地产协会主席在一次会议上提到,购买二手房用于投资的公寓比达到了二手房交易量的32%。根据房地产市场中心(Eltinga)的分析,仅从收益看,布达佩斯的家庭住房收益率略高于3%。

  新房可能很快将供不应求

  房屋价格在不久的将来大幅下降并不现实,但是很可能几年内在某一可承受价格范围内的上市房屋减少。截至2019年底,政府为促进建筑和住房市场将取消新住房的5%增值税。根据MNB的预测,今年将售出近20套房屋,明年将售出18.5套房屋,到2021年将仅售出16,000套房屋。

  关于施工进程情况总是不能令人满意:缺乏劳动力导致最小项目(如几个公寓)和最大项目(居住楼,数百个公寓)均发生延误。可能在2020年截止日期前会有很多房屋无法按时完成。这是个十分重要的问题,因为享有5%增值税只适用于2019年年底前使用的房屋,这意味着如果在2020年之后完工,房地产增值税将会增加,导致价格上涨20%。

  值得一提的是,尽管二手房价格在2017年最后一个季度上涨了7.4%,但在主要城市和首府,涨幅要高得多,为两位数。就二手房而言,需求最多的是较便宜的房地产。这意味着买家对大城市居民区中独栋和半独栋的家庭住宅更感兴趣。这些住房的价格可能与市中心区公寓楼一样有利。

  

  购房:投资型略降,刚需仍在上升

  根据最新的杜纳房屋(Duna House Barometer)的调查显示,以投资为目的的房屋购买者比例正在下降,买家的组成部分也正在发生变化。

  在布达佩斯,10月只有40%的人以投资目的购买房地产,这比前几个月下降了5%。在郊区,这一趋势更加明显,投资者仅占购买者的22%,下降了8%。

  

  房地产价格与去年同期相比每季度变化

  杜纳房屋Duna House说,首次购房者的比例没有变化,但值得注意的是,与去年相比,更多的人选择购买布达佩斯的大房子。

  事实证明,所有类型的房地产在布达佩斯的挂牌售卖周期都变长了。新公寓平均需要3个月以上的时间才能达成交易;对于年代较久远的公寓而言,需要80天。

  此外,匈牙利各地的房地产价格继续稳步上涨,东部地区的房屋价格涨幅最大。布达佩斯的价格上涨也以平均23%的速度持续增加,地理位置仍是上涨速度的决定性因素。房价的上升导致需求量减少,但又会因供应关系导致房价下调,甚至有房屋转出情况。

  (编译佩迪 宗宗)

  

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