房贷利率突降!接下来,是买房最划算的一个月(附各城利率明细)

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  来源:米宅

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  这是近期最劲爆的消息。

  昨天,央行公布了最新的LPR(贷款市场报价利率)标准:

  1年期LPR为4.15%,和上月的4.20%相比,降息0.5%;

  5年期以上LPR为4.80%,和之前的4.85%相比,降息0.5%;

  我们要重点关注的,就是直接关系到楼市房贷利率的5年期以上LPR,因为房贷大多都在5-30年,这部分才直接影响每个人的房贷、月供。

  事实上,从8月份房贷利率改革,执行LPR机制之后,这是第4次LPR报价,之前8月、9月、10月的三次报价中,虽然1年期LPR有所下滑,但关系到房贷利率的5年期LPR一直在4.85%岿然不动。

  这次从4.85%下调到4.8%,是2016年以来,房贷基准利率的第一次下跌。

  这意味着,从今天起,所有新签约的房贷利率,都要以4.8%为基准执行,当然,具体到每个城市,还要根据各个城市的不同加点数执行。

  但有两点是不影响的:

  1、本次降息,对于已放款、已在执行的房贷利率没有影响,仍按原合同执行;

  2、对于新购房,已签合同、已经审批的新房房贷利率,也按审批标准执行。

  虽然这次降息幅度非常小,但现阶段能干脆利落地给房贷基准利率降息,实则透露出两个非常重要的信号。

  第一,高层并不希望看到楼市过冷,或者冷的时间过久。

  第二,未来长期来看,房贷利率下调是大趋势。

  其实这两点,早在今年9月,我就在破竹专栏《楼市先声》中详细分析过。

  其实刨除公然下调基准利率,高层要想更加委婉地、隐晦地放宽利率,方法有很多,比如间接指导城市基点,招呼一声,大家都调低点把基点降一降,就完事儿了。

  但这次公开地、简单粗暴的把基准利率下调,就是在释放这两点信号。简单说就是,到年底了,适当放宽,既减轻了购房者压力,又刺激了买房需求,活跃了市场,也给楼市带来了信心。

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  当然,新版房贷利率改革之后,具体到各个城市,要按照“5年期以上LPR+城市基点”的模式来执行。

  截止昨天中午,各个城市的利率基点和之前相比,并没有发生调整,但也有后续调整的可能。

  如图是按照各个城市目前的基点,统计的64个主要城市中,首套房基点前10位和后10位的城市房贷利率情况。

  ▼首套房情况

  

  

  1、目前首套房,南宁、洛阳两个城市的基点最高,分别为141、140,对应的首套房贷利率为6.21%、6.2%,其次是肇庆、桂林、郑州,首套房贷利率都在6%以上,在全国处于领先地位。

  2、三四线城市的房贷基点,普遍高于一二线城市。三四线平均基点84bp,二线平均77bp,这与上一轮部分三四线楼市过热直接相关,基点高、利率高,就是在压制这轮过热潮、虚热潮。

  3、这里面,上海依然是个特例,是全国唯一一个基点为负的城市。虽然在改革政策公布之初,就规定了首套房贷利率不得低于相应LPR,但对于上海的破例,已经默许。

  ▼二套房情况

  

  

  以上数据来源于易居研究院

  1、对比首套房和二套房,同一城市的基点排序是不一样的,但无论是首套房还是二套房,洛阳、南宁、郑州、肇庆都在前十,房贷利率都居高不下。

  2、相应,上海、深圳、天津三个城市的首套房、二套房房贷利率是全国最低的三个,在二套房中,上海的负基点特例情况消失。

  从以上表格可以看出,很明显,有了房贷利率改革,LPR+基点之后,中央对于各个城市的调控自由度更高了,因城施策也更加灵活,效果已经初步展现出来。

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  好,接下来这部分才是重中之重。

  记住一句话:

  接下来的一个月,但凡你能买到价差足够大的特价房、降价房,那基本上是未来一年里,你能买到的最划算的房了!

  为什么这么说?很多人问,等到明年初不行吗?

  我的答案是:如果年底前能搞定,最好不要等到明年上半年。

  或许,到那时候房贷利率还会有继续小幅下探的可能,但相比于利率的微小波动,市场集聚效应下的房价波动,对于影响要大的多。

  如图,我们回顾过去一年半的楼市行情和房贷利率变化。

  

  去年年初,房贷利率出现松动,春节过后楼市迎来一波热潮,郑州等诸多热门二线城市出现补涨;下半年房贷利率稳步上升,楼市转冷,不少城市横盘了大半年。

  今年上半年,房贷利率下滑,3/4月份又来了一波回暖,年中之后利率回升,楼市再次进入寒冬期。

  而如今这次,基准利率下调势必会引起新一轮房贷利率下调,发酵到明年春天,大概率又会迎来一波短暂的小阳春。

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  还有两个非常重要的原因就是,目前房企融资空前艰难、巨大压力迫使房企的降价促销力度也会大到惊人。

  诸如今年最艰难的融资端,刚刚过去的10月份,同策研究院监测的40家典型上市房企,在10月完成融资金额折合人民币235.82亿元,环比大幅下跌65.80%,多个融资渠道的融资额均跌至冰点,其中通过境内银行贷款融资额只有40.45亿元,环比骤降了74.79%。

  国内融资被堵,海外债也不乐观,今年下半年一大批房企发布的海外债利率纷纷突破10%,泰禾最高一次融资利率高达15%,而一些小房企至今没有融到一分钱。

  再加上即将扑头盖脸而来的2019年年终业绩大收官,开发商个个如泰山压顶,压力不言而喻。

  在这种举步维艰、又性命攸关的时刻,降价促销已经一轮接一轮地出现,会在接下来的一个月里迫切地迎来促销大高潮。

  诸如郑州,与豪宅窝一路之隔的杨金某盘,原价1万9-2万1,昨天促销特价部分房源低至1万4,价差足足5000+;

  诸如开封,西区均价9000+,最近出现特价6500,价差足足2500+;

  ……

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  所以,如果你有买房、投资计划,接下来的一个月里,请把其他事情放下,把注意力放在楼市!放在楼市!放在楼市!

  因为这一个月里,是你选择最多的一个月!

  这一个月里,是你能买到价差足够大的特价、降价、甚至骨折价概率最高的一个月!

  这一个月里,但凡你多看房,多咨询专业人士,就不会掉坑的为数不多的一个月!

  总之就是一句话,

  接下来的一个月,但凡你能买到价差足够大房,那基本上是未来一年里,你能买到的最划算的房了!

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