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观澜|“4年来房贷基准利率的首次降息”,可以买房了吗?

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  4年来,房贷基准利率的首次降息。

  2019年11月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,当日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为4.15%,5年期以上LPR为4.80%。

  自8月利率改革后,5年期以上LPR一直保持在4.85%。也就是说本次5年期以上的市场报价利率下降了0.05%。

  此次的基准利率下调也是4年来,房贷基准利率的首次降息。2015年10月24日起,人行公布的银贷款5年以上基准利率4.9%。

  5年期以上的市场报价利率下降5个基点虽然不多,但却是“4年来房贷基准利率的首次降息”,对房地产市场发出“稳定”的信号,意义不可小觑。

  1,利率整体进入下行渠道

  9月以来,央行动作频频。9月初央行宣布降准。

  9月17日,MLF利率没有像市场预期的那样下调。

  9月20日第二次LPR出炉,1年期LPR下降了5BP(1BP=0.01%),5年期保持不变。

  10月20日,1年和5年期LPR均保持不变。

  11月5日上午,MLF利率小幅下降5bp,这是逾三年来央行首次下调该利率。

  11月15日,当日无MLF到期,但央行意外进行MLF操作,净投放2000亿元,以对冲月中缴税对资金面的影响,中标利率持平报3.25%。当日还有对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点的第二次调整,释放长期资金约400亿元。

  11月18日,央行以利率招标方式开展了1800亿元逆回购操作。期限为7天,利率为2.5%。央行上次逆回购还是在10月25日,当时利率为2.55%。20日这次的利率下调,和以前显著不同的是“5年期以上”,相比“1年期”“期限为7天”的利率下调,意义是不同的。 “5年期以上”利率下调,对房地产和实体经济的影响是长远性的,尤其对人们贷款买房行为会产生直接影响。

  今年8月,央行宣布实行房贷利率的新政策,10月8日起新发放的商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。 LPR是由18家报价银行综合考虑资金成本、贷款市场供求、信用溢价所报出来的结果,不代表央行对某类贷款业务的态度。18家银行报价去掉最高和最低,其他数据平均构成LPR数据,因此本次5年期LPR下降主要是由于市场资金成本的下行。

  此次LPR基础利率下调以后,全国统计的64个城市首套房月供压力将会减少。对于一套100万贷款本金、30年期等额本息的贷款模式,过去月供额为5762元,而现在降低为5731元,即月供压力将减少31元。虽然月供减少不多,但因为预计银行降息进入下行渠道,会对人们的心理产生预期影响,影响到房产消费行为。

  2,房价“拐点”来了吗?

  自2019年年初以来,包括一线和二线城市的房价一直处于跌势。比如,济南历下区的房价,和高峰年份的房价相比,一套下降了三四十万元;过去北京东城区的一套挂价550万的住宅,今年490万就可以出手。而本次5年期以上利息下调,将对房价起到托底作用,新的房市周期的拐点或已临近。

  当然,单纯利息的下降不会对房价产生决定性影响,房价更多受供求关系的影响。比如,山东沿海城市,包括一些内陆城市,近几年新房增量很多,一些城市东西南北全是新楼房,但城市每年人口增量有限,这就会使房价进入盘桓甚至下降状态。

  再就是城市和城市不同。一二线城市因为不愁人口流入,住宅消费有增量保障,房价相对稳定;沿海县市也和内陆县市不同,即使城市偏小,但因为沿海县市经济发达,配套完善,仍能吸引不少内陆人口流入,房价相对有依托。所以,房地产市场将会因为城市大小和位置,在价格上产生分化。

  央行第三季度货币政策报告称:按照“因城施策”的基本原则,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。“因城施策”将使一二线城市和沿海城市的房价保持相对稳定。

  上海市人民政府参事、中国人民银行调查统计司原司长盛松成最近表示:“目前房地产业在我国经济中仍有着重要地位,在经济面临下行压力、地产拐点逐步形成的背景下,房地产调控不应再大幅收紧,保持整体调控稳定在当前的水平是较为适宜的。”

  盛松成说,中国目前不面临通缩压力,且仍有财政空间,因此积极的财政政策仍是第一考量,而货币政策则起到辅助性作用。“近期,CPI对货币政策形成一定抑制,但核心通胀、PPI仍呈下行趋势,因此虽然货币政策不应该放水,但仍有结构调整的必要。比起降准,降低MLF或LPR利率更有助降低实体融资成本。”这样的观点,对政策变化产生了影响。

  近两月,各地在土地、人才方面的政策有不同程度的调整,政策动作略向宽松倾斜。比如,深圳取消豪宅税,广西全面放开落户,江苏南京人才购房政策频频调整,上海发布新港人才新政等等。

  综合利率变化、“因城施策”、人口人才流入引进政策等各种因素,大众日报记者分析判断,目前一二线城市,住宅价格大幅上升不可能,但下降的空间基本耗尽,房价在春节前将继续在底部徘徊,春节后2020年房价将以稳定为主,或有小幅上扬。而三四线城市,将会因为处于内陆还是沿海,表现各异。

  3,未来利率预计将缓慢下行,住宅刚需消费者可以出手了

  11月16日央行发布《2019年第三季度中国货币政策执行报告》,对国内经济的判断由二季度的“经济仍存在下行压力”调整为三季度报告中的“经济下行压力持续加大”,同时报告新增“外需减弱对出口增长形成压力”;对全球经济的判断由二季度的“全球经济增长疲弱”调增为“全球经济下行压力加大”。

  11月19日,中国人民银行召开金融机构货币信贷形势分析座谈会,会议在肯定今年以来货币信贷工作的同时,指出宏观经济金融平稳运行仍面临挑战,经济下行压力持续加大,局部性社会信用收缩压力依然存在。

  此次LPR下调明确货币政策价格工具传导机制,目的是降低实体经济融资成本,但对房地产采取了相对温和的态度。

  在这样的背景下,结合9月份以来的降准和降息的实施,大众日报记者观察判断,未来利率预计将以“迈小步”的方式缓慢下行,比如,一次仅仅降5个基点,房贷利率将缓慢进入下行通道。

  整体来看,2020年春节前房地产市场升温可能性不大,但不排除春节后因政策上放松,导致的楼市逐渐回暖。单从利息将进入新的下行渠道来看,一二线城市和沿海城市的房价不会再有大的下降空间,显现出“到底”特征,刚需买房者可以出手了。

  (大众日报客户端记者 周学泽 报道)

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