5年期以上LPR首次下调,房贷利率会降吗?

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  11月20日,央行公布LPR利率第四次报价,1年期LPR利率为4.15%,此前为4.2%;5年期LPR利率为4.8%,此前为4.85%.均下调5个基点。与上次不同,本次利率下跌超预期的地方就是5年期以上的LPR利率也同步调整了5个基点,上次是五年期以上LPR并没有调整利率。

  实际上,这次央行降低LPR利率早在市场预期之中。之前央行利率三连跌,那就是MLF、逆回购下跌5个基点,国库定存招标利率下跌2个基点。前面,央行调降MLF、逆回购、国库存定存招标这三个工具的利率,就是要做窗品指导,引导LPR利率的下行。

  当然,在多数人看来,央行这次下调了五年期以上LPR的利率,对于购房者来説是利好。5个基点的利率调整,贷款100万30年,每个月少还30元,一年少还360元,30年少还10800元。虽然,从绝对值来看,央行这次降息影响并不大,主要是影响市场信心。

  

  那么,这次央行调降LPR利率,房贷利率会否真的下跌呢?首先,过去央行没有下调5年期以上的LPR利率,这次调降了5个基点,就是为了减轻刚需购房群体的还贷压力,防范房地产的金融风险。因为,目前房地产下行压力较大,适度的减轻刚需还贷压力,有利于引导刚需购房者入市接盘。

  再者,央行引导LPR利率下调,不仅是中短期,还有长期的利率也开始下降,这也不仅仅是稳定房地产市场,而且还有降低实体经济的融资成本。目前,国内GDP下行压力较大、PPI和PMI数据长期低迷,适当下调LPR利率有利于,引导实体经济贷款利率的下行。这样可以促进投资,增加就业,减轻国内经济下行压力。所以,并非要为房地产调控松绑。

  

  最后,虽然央行下调了LPR利率下行,但是购房者的成本未必会降低:一方面,LPR利率下行主要是在银行的资产端,而银行的存款利率并没有下降,这就导致了银行的存贷差会收紧要知道大型银行利润的60%于存贷利差,而小型银行的利润的80%于存贷利差。所以,各银行都对净息差收窄非常敏感,净息差减少,将会影响银行利润。

  另一方面,央行下调了LPR利率,在实体经济领域的融资成本肯定会降低。但在降低房贷利率恐怕也很难度。因为LPR利率是下调了,但各地方政府和银行也会出于房地产调控的考虑,会根据实际情况,在LPR利率上面进行加点,到时候购房者的房贷利率没降下来,反而上升了。其实,LPR利率与基准利率性质差不多,至于在LPR利率上加多少点,都由银行和地方政府説了算。

  

  在下调了MLF、逆回购利率之后,央行又下调了LPR利率,这次也包括了5年期以上的LPR利率,主要目的是减轻实体经济的融资成本,防范房地产金融风险。很多人担心,这是房地调控松绑的开始。不过,我们认为,LPR利率下调只是央行做出了一个姿态,最终决定房贷利率还是在地方政府和银行手里。部分房价上涨不快的城市,房贷利率会有微调,但房价上涨过快的城市,恐怕房贷利率会不跌反升。

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