三个月以来房贷利率首次下调

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  信息时报讯(记者 罗莎琳)今天,央行宣布最新1年期贷款市场报价利率(LPR)为4.15% 此前为4.2%;5年期以上LPR(房贷基准利率)为4.80%,此前为4.85%,比上月下调了5个基点。这也是8月20日以来,房贷利率首次下调。

  贷款利率下调基本符合预期

  根据全国银行间同业拆借中心11月20日发布的数据,2019年11月,全国贷款市场1年期LPR为4.15%,相比10月份的4.20%是有所下调的。贷款市场5年期LPR则为4.80%,和10月份4.85%也是有所下调的。这充分说明当前短期贷款和中长期贷款进入到了降成本的通道。

  业内人士表示,从房地产市场的角度看,更能反映按揭贷款利率走向的则是5年期LPR。从数据上看,11月份此类数据出现下行,进一步体现了中长期贷款基础利率的降低成本效应。尤其是此前各类货币政策工具如MLF等均释放了降低成本的导向,所以类似下调基本上是符合预期的,换句话说,此次房贷利率下调基本上符合预期,对于后续市场的影响也是积极的。

  8月17日,央行宣布全面改革中国的利率制度,推出了“贷款市场报价利率(LPR)”。这意味,房贷利率看央行公布的“贷款基准利率”的时代终结了,以后新增贷款都要看LPR。8月20日,新机制下的贷款市场报价利率(以下称新LPR)出炉,一年期4.25%,五年期4.85%。在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR,以更好地发挥市场作用。10月8日,调整个人住房贷款利率、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

  据了解,LPR不是央行宣布的,是央行授权“全国银行间同业拆借中心”负责统计、公布。由18家银行报价,报出各自的1年期和5年以上期贷款利率,然后由“全国银行间同业拆借中心”剔除最低价、最高价,算出的平均价。其他银行在发放贷款的时候,都要参照LPR利率,然后加上自己的“资金成本”、“风险成本”、“利润”等因素,也就是所谓的“加点”。所以,以后各家银行的贷款利率都不会完全一样,但LPR利率是其坐标。其中5年以上期的LPR利率,就是普通房贷利率的坐标。

  百万房贷月供减少31元

  根据“房贷利率=LPR+基点”的公式计算,2019年11月份,统计的64个城市首套房的利率为5.58%,相比10月份的5.63%有所下调。从城市分类看,统计中的一线、二线和三四线城市的利率分别为5.10%、5.57%和5.64%,相比10月份的5.15%、5.62%和5.69%均有所下调,这对于其房贷成本的降低等都有较为积极的作用。

  以“100万贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”的贷款模式进行房贷成本测算,测算结果如下表。2019年11月份,统计的64个城市首套房的月供额为5731元,相比10月份的5762元减少了31元,即每个月的月供额将减少31元。其中4个一线城市为5433元,22个二线城市为5722元,38个三四线城市为5767元,相比10月份均减少了31元。这进一步体现了此次LPR利率调整下的减负效应。

  而根据“房贷利率=LPR+基点”的公式计算,2019年11月份,统计的64个城市二套房的利率为5.92%,相比10月份的5.97%有所下调。从城市分类看,统计中的一线、二线、三四线城市的利率为5.56%、5.89%和5.98%,相比10月月份的5.61%、5.94%和6.03%均有下调。这也使得二套房的购房压力会有所减少。以“100万贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”的贷款模式进行房贷成本测算,测算结果如下表。2019年11月份,统计的64个城市二套房的月供额为5947元,相比10月份减少了32元,其中4个一线城市为5716元,22个二线城市为5926元,38个三四线城市为5983元,三类城市相比10月份均减少了32元。若是剔除数据四舍五入等因素,其实减负的效应和首套房是一样的。

  预测:市场有托底效应

  业内人士分析认为,此次LPR基础利率的调整,总体上符合预期,进一步体现了当前中长期贷款利率下调和降低成本的导向。此类基础利率的调整,也使得房贷利率本身出现下调,使得最终计算出来的房贷利率下降,对于降低月供压力等都有较为积极的作用。

  易居研究院总监严跃进表示,此次利率的调整,对于原先已经签订的购房贷款的影响并不大,主要是影响后续新签订的房贷合同,对于11月下旬以及未来的购房的压力会有较为积极的影响,即相对来说月供的压力会减少,这也客观上使得购房者的购房压力会减少,这对于后续市场的发展等都有较为积极的作用,购房市场的活跃度也有望增加。此次调整以后,预计对于年底的市场交易等都有较为积极的托底效应。对于部分房企来说,也有助于积极去库存。

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