商品房买卖:环评不合格,业主能否要求退房?

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  商品房买卖:环评不合格,业主能否要求退房?

  文|马亚轩律师15010621932

  (01)

  2000年以前:根据国务院1998年7月20日实施的《城市房地产开发经营管理条例》第17条:

  房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。

  即,2000年以前由房地产开发主管部门组织竣工验收及综合验收的制度,简称“商品房验收许可制度”。

  

  (02)

  2000年以后:根据国务院2002年11月1日颁布实施的《关于取消第一批行政审批项目的决定》:

  取消《城市房地产开发经营管理条例》中有关“房地产开发项目竣工验收”行政审批项目。

  国务院2004年5月19日颁布实施的《关于取消第三批行政审批项目的决定》:

  取消《城市房地产开发经营管理条例》中有关“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”行政审批项目。

  另外,根据2000年1月30日实施的国务院《建设工程质量管理条例》(已被修改)及现行《建设工程质量管理条例》均规定:

  建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位进行竣工验收;

  建设工程经验收合格的,方可交付使用;建设单位应当,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

  即,2000年以后逐步过渡为由建设单位组织竣工验收,并由建设行政主管部门对竣工验收进行备案的制度,简称“商品房竣工验收备案制度”。

  (03)

  实践中,《商品房买卖合同》中对商品房的交付标准通常约定为“经验收合格”或者“办理竣工验收备案手续”。但两者具有不同的内涵。

  (04)

  从开发商角度来看,工程竣工后。须组织建设单位、设计、勘察、施工、工程监理完成“五方验收”及规划、消防、环保等单项验收,然后报建设行政主管部门进行竣工验收备案。

  但建设行政主管部门不主导审批验收。

  实践中,对开发商来讲,办理备案手续可能导致延迟交楼风险。

  因此,他们更愿意约定“经验收合格后交付房屋”。

  此种情况,开发商只需要提供“三书一证《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》”,即可向买受人送达收楼通知。

  因此仅约定“经验收合格后”交付房屋,对开发商而言是风险规避的做法。

  

  (05)

  建设部2006年3月1日实施的《住宅建筑规范》明确规定:

  住宅应在当地建设行政主管部门进行备案后方可交付用户使用。

  那么,商品房是否必须是“办理竣工验收备案手续”后,才能交付业主使用呢?

  有人认为,首先,建设部颁布的上述规范属于部门规章,并非法律或行政法规。

  其次,根据《合同法解释(一)》第4条的规定,法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。故建设部颁布的《住宅建筑规范》的规定并不导致当事人约定的以商品房“经验收合格”为交房条件的合同条款而无效。

  再者,竣工验收备案是一种程序性的备案检查制度,是对工程建设参建各方质量行为进行规范化、制度化约束的强制性控制手段,竣工验收备案不免除参建各方的质量责任。

  办理竣工验收备案是指工程竣工验收后建设单位向备案机关报送国家规定竣工验收备案的有关文件,接受监督检查并取得备案机关收讫确认的行为。

  由此可见,建设工程竣工验收合格与取得工程竣工验收备案表是两个不同的程序。

  因此认为,建设工程经验收合格后就可交付使用,而非必然地要向行政机关进行备案登记后才能交付使用。(06)

  我们不同意上述说法。

  因为买受人签订商品房买卖合同的目的在于使用房屋,交付符合正常使用标准的房屋属于出卖人的法定义务,而房屋验收合格是买受人接收房屋的“最低标准”。

  即使合同中并无约定所交付房屋需要经验收合格,出卖人仍需履行这一“最起码”的法定义务。从这一角度而言,该问题并非合同条款的解释问题,而是法律解释问题。

  因此,法院不能以合同条款并无约定须以房屋竣工验收备案表作为交付标准,仅约定房屋需经验收合格为由驳回买受人的诉讼请求。

  (07)

  再者,对于买受人而言。从信息、利益、地位来看,买受人均处于不对等的弱势地位,司法理应优先保护买受人的权益。

  在买受人对建筑工程专业知识显然不足的情况下,如果将备案作为竣工验收的认定标准,可以给予买受人一个统一的认知尺度,更有利于对商品房买卖合同关系中弱势一方的保护。

  而竣工验收备案,法律规定建设单位在完成综合验收后必须办理备案手续,因此在开发商完成多方竣工验收后,理应尽快办理备案,亦没有额外增加开发商的不合理义务。

  因此,我们认为,将竣工验收备案作为法定的交付标准,更能体现司法公平的应有价值。

  (08)

  出现此类争议主要是商品房买卖合同约定不明确导致。

  实践中,也有地方强制性地将“竣工验收备案”作为商品房的交付标准。

  比如天津市建设委员会颁布实施的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》、《天津市建设委员会关于进一步加强天津市新建住宅商品房准许交付使用工作的通知》规定:

  房地产开发企业开发建设的住宅商品房,必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后,方可交付使用。

  而开发企业申请领取准许使用证应当提交的文件中就包括:建设工程规划验收合格证及附图、经备案的项目竣工验收报告。

  (09)

  商品房交易场合,开发商普遍会通过签订补充协议,或多或少地规避部分或全部逾期交付或逾期办证的违约责任。但如此盲目限制买受人权益极有可能被认定为格式条款而无效。

  而从买受人角度,遭遇逾期交付或逾期办证情形时,应及时通过发函督促出卖人履行约定交付义务并主张违约金,否则由此导致的扩大损失将可能由买受人承担。

  违约金的标准,可依据《最高院关于审理商品房买卖合同解释》第17条规定,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定,也可以参考房管部门公布的同地段租金标准进行确定。

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