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房贷利率又又又涨了!5个月连升,我的房贷会增加吗?

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  房贷利率连续上浮。

  这让我想起了今年年初看到的一则标题:

  

  也是和房贷利率有关。

  不过当时的观点是:房贷利率下跌,房价会涨?文章最后的结论是:房价难以上涨;

  先如今,过了两个季度之后,还是同样类似的标题。结论也是大体大体类同:房价难以上涨。

  我们不说这类文章的内容,我们就说一说这个标题当中的数据。

  《10月全国首套房贷款平均利率为5.52% 连续5个月小幅上升》

  绝大多数人都把眼光放在“连续5个月上升”这几个字当中了。

  我们先看看年内的数据状况:

  

  整体来看,确实是5个月连续上涨,整个下半年都在保持上涨的状态。纵观全年,显示年初大幅度下调,然后当前有“底部企稳”的迹象。

  但是我们把眼光再放长远一点,看一看过去5年的时间:

  

  我们会发现,连续5个月上涨也没什么,而且当前的企稳貌似是为了更大的上涨。

  从2016年,全国启动了新一轮房地产以来,房价不断上涨,在2017年开始调控房地产之后,首套房贷利率就开始大幅度上行,所以,人们会把房贷利率和房地产市场下跌结合起来也很正常。毕竟在那之前,房价一直在涨而房贷利率一直在下跌。

  其实背后还是和资金面有关:

  

  市场流动性不足,那么央行就回向市场投放大量的MLF,所以当MLF余额增加,非但不能说明市场流动性好了,反而恰恰证明了市场流动性的紧张,迫使央行采取行动。

  所以,在这种局面之下,市场的资金使用成本不断提高。这就是我们看到的“房贷利率上浮”!

  站在融资端的角度,2019年8月40家典型房企融资额度为368.26亿元,环比大幅下降了大约60%,预计虽然现阶段货币政策趋于宽松,但是考虑到房地产为结构性重点调整目标,预计房地产融资端出现明显放松的概率较小。虽然9月、10月有所回升,但是依旧难挽颓势!

  所以,现在市场上的大环境是:

  房地产企业拿不到钱!

  而政府的宏观调控这只“无形的手”一直在引导“去杠杆”“去虚向实”,只有定向投放的MLF可能才是“稳定”房地产企业的主要工具,而今年下半年,这只“无形的手”开始变得“抠门”了,房地产企业拿不到钱,那么资金利率提升也是必然。

  所以,接下来可以预见到的情况是:

  ① 12月首套房贷利率会继续上浮;

  ② 资金链断链的房地产企业会越来越多;

  ③ 央行预计会加大MLF的投放力度;

  

  而且恰逢年底,各个银行的指标额度基本见底,银行信贷指标“年初松、年末紧”的局面再次出现,所以,预计过了12月到了明年年初,首套房贷利率可能会出现一定程度的下浮。但这个前提局面是上面说到的③情况,也就是央行不会卡紧MLF的投放。

  中国房地产市场“管控趋严”已经是不争的事实,房地产市场长期看人口,而中国的人口情况:

  

  在2016年,启动了新一轮房地产之后,人口出生率急剧下滑,尽管开放了二胎政策也没能够挽回局面,所以,长远来看,在解决“人口危机”之前,房地产市场注定会进入“买方市场”。

  站在这个角度,房贷利率的短期波动其实也不会过分影响到房地产的运行周期了,毕竟房贷利率没办法 直接影响到人们的“生育率”和人口的“自然增长率”。

  所以,当前房地产进入下跌周期已经是毋庸置疑,但是这个下跌周期必然不会像是之前的房价大涨那样子建立在一个经济指标急速变化的年代北京之上。

  当前各项GDP指标尽管下挫严重, 但基本保持正向增长,而且幅度和国际相比不算小了,所以房地产作为经济支柱下跌不太现实。

  (天天大喊房价暴跌的人都是想发国难财的,不值得)

  但当前已经开始出现了一个比较困难的信号,就是PPI:

  通常,PPI被称为CPI的先驱指标,但是当前PPI和CPI却出现了严重的分化:

  

  这也就意味着市场的消费端可能还在消耗着库存,没受到影响,但是市场的供给端和生产端已经开始出现问题了。

  如果持续下去,那么再波及到中下游的消费市场,不光是“猪肉”供不应求,相应的制造业的工业品也会产生供不应求的局面,到时候可能市场就会面临严重的通胀局面了。这其中当然也包括“盖房子”所需要的一切产品。

  任泽平当初说的“房价可能出现报复性”上涨的逻辑之一可能有这里的原因。当然,这个过程会很漫长,我们还有充足的时间来管控和调解。

  房子当前的除了各种“限售”“限购”在市场存量方面进行调解的政策以外,还有更多额针对房地产资金流向的调解,但是针对房地产成本方面的调整,最直接的就是“买地”成本,一直居高不下。

  所以现阶段,房地产市场更大的议价空间可能还是在“二手房市场”,二手房东即使市场既得利益者,也是和土地成本最不挂钩的的出售者。真的想要薅房地产的羊毛、赶上这波房地产下跌的红利,二手房市场可能机会更多。

  

  一手房、新房市场预计会“久盘不跌”!

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