集体土地以租代征合不合法?签订了租赁合同怎么办?

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  近两年在集体土地征收过程中存在着许多的违法行为,虽然有些地方在短时间内有效的遏制了乱征滥占的势头。但仍旧有一些地方为了规避法定的农用地转用审批手续,通常都采取“以租代征”的形式征收被征地农民的土地,然后进行非农业建设。

  

  什么是以租代征?

  以租代征是规避农用地转用和土地征收审批,擅自将村民农用地转为建设用地,通过租用、承包等方式进行非农业建设。

  以租代征有哪些形式?

  用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地;基层政府直接租赁农村集体土地;基层政府转租农村集体土地;基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为;村自行出租自己的承包地;村委会租用农户的承包地搞非农建设。

  以租代征有哪些违法点?

  1、没有用地手续。根据《土地管理法》第四十三条规定,“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”及第四十四条:“建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续”可以得出,在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围以外的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准。因此我国征收土地必须是国有土地,如果是农业用地,则需要转为国有土地。

  《土地管理法》第四十四条规定,农用地转用批准权在国务院的省级人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目,国务院批准的建设项目用地,直辖市、省和自治区人民政府所在地城市、人口在100万以上城市,国务院指定的其他城市统一开发的建设用地,这些用地不管征地批准权是国务院,还是省级人民政府,国务院批准农用地转用时,同时批准征用土地,不需另行报批。

  由以上相关规定我们可以看到,在需要征收农村集体土地的时候,必须要先依法向国务院或是省、自治区、直辖市人民政府办理农用地转用审批手和征收集体土地手续。

  2、并非出于”公共利益“。根据《土地管理法》第二条规定,国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。由此条例可以看出,单纯的商业开发是无法满足征收集体土地的前提条件的。

  3、逃避“公平合理的拆迁补偿”。根据《土地管理法》第四十七条规定,被征收土地的,征收方要按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的6—10倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

  因此,根据此条例来看,征收集体土地则意味着需要支付一笔不小的补偿费用。对此在实践过程中,征收方为了以低成本征收,就打起了征地补偿费的主意。而这种最为直观的征用土地的方式就是“以租代征”。这样一来,被征地人获得的补偿可就大幅度的“缩水”了。

  以租代征的危害

  以租代征是一种违法占地、违法用地的行为,虽然国家一直在严厉打击制止这种违法行为。但是以租代征具有很强的诱惑性,导致不少的被征收人在其中遭受到了不小的不公平的待遇。

  如果遇到相关部门严查的话可能会导致毁约,而这损失将会是由出租土地的村民来承担。

  其次,由于以租代征属于违法行为,且土地已经用于非农业建设,那么还会遭到村集体不给村民确权的情况。

  况且,这样的土地,即便是拿了回来,因进行了非农业建设,也会对现有的耕地质量以及周边环境都会造成一定的影响。作为耕地的主人,那么就需要长时间的休耕恢复肥力。

  同时,在凯诺律师代理的以租代征的案件中,纠纷最多的问题还是租金问题。随着国家的发展,物价水涨船高的情势,当村民要求提高租金时,用地单位通常都不会提高,甚至有些租金都很难要回来。

  不过凯诺律师提醒大家,如果在生活当中遭遇了”以租代征“,与当地拆迁方签下了土地租赁合同,大家可先不必惊慌,因为有时违反法律法规的一些租地合同是不具备法律效力的,可以要求政府安排土地复耕、重新安排承包地,或者是通过行政诉讼的途径来维护自己的合法权益。

  文章来源于凯诺拆迁律师团

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