楼市正在从量变到质变，房价将会由假摔变真跌

在楼市的分析之中，我们认为经济学家李迅雷的分析更加务实理性，数据详实，值得房地产圈内外的人学习。最近，李迅雷就当前的宏观形式发文称“地产的韧性正在逼近临界值”。我们认为房价经过几轮快速的上涨后，现有的收入难以支撑继续上涨。当前各城市轰轰烈烈的打折表明房地产市场正在快速降温。李迅雷所说的“临界值”其实已经到来，具体分析如下：

一、截止上月，70城和百城房价房价维持在正增长，但是，同比涨幅逐渐回落。结构上，一线城市房价增速低位徘徊，二三四线从高位逐步回落。虽然房地产市场在降温，大面积下跌暂未开始。房价上海的“余热”还在，追涨杀跌的心态还在。其实，从国家统计局公布的数据，9月房价实际上下降了5元每平米，10月房价数据暂未公布。

二、房地产销售端的回落速度非常慢，主要原因是房地产市场的需求更多来自“追涨杀跌”带来的惯性所决定。2017年、2018年商品房销售均在17亿平米左右，今年销量大概率与去年持平。如果按住宅销售面积对应的可居住人数来看，每年新建住宅大概可容纳4000多万人居住，近三年住宅销售量可供1.2亿人居住。

新建住房这么多，新生人口需求能满足吗？我们来看一看人口出生数据。2017年出生人口为1723万，2018年出生人口数量是1523万，2019年出生人口大概率继续减少，不超过1500万人。近三年出生人口总和不超过4746万人。

我们把三年新建住宅数量和新生儿数量做一个对比，按人均40平米住房需求满足后，还会空置约31亿平米住房。这31亿平米住房以后以大概率会空置了（部分人员由老旧房屋搬至新房，原有的旧房就会空置，所以，这里31亿平米是三年建设带来的空置总量），因为，截止2017年，城镇户均住房为1.18套。房子实际上已经供大于求。正如李迅雷所说，买房的来源于“追涨杀跌”带来的惯性，这个惯性我们认为，很快会消失了。

三、住宅库存正在触底回升，房价走平和下跌的城市逐渐增多。官方统计商品房的实际库存水平远低于实际水平。统计局口径是已经竣工但未销售出去的商品房。实际销售的是期房，一开工没多久就开始卖了，就形成供给，没有卖掉实际上就已形成了库存。按照历史经验，一旦库存达到某个临界值，价格就会出现回落。从上面近三年住宅销量与人口数量及当前的真实库存来看，量价齐跌的临界点正在向我们走来。

楼市正在从量变到质变，房价将会由假摔变真跌。