楼市正在从量变到质变,房价将会由假摔变真跌

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  在楼市的分析之中,我们认为经济学家李迅雷的分析更加务实理性,数据详实,值得房地产圈内外的人学习。最近,李迅雷就当前的宏观形式发文称“地产的韧性正在逼近临界值”。我们认为房价经过几轮快速的上涨后,现有的收入难以支撑继续上涨。当前各城市轰轰烈烈的打折表明房地产市场正在快速降温。李迅雷所说的“临界值”其实已经到来,具体分析如下:

  一、截止上月,70城和百城房价房价维持在正增长,但是,同比涨幅逐渐回落。结构上,一线城市房价增速低位徘徊,二三四线从高位逐步回落。虽然房地产市场在降温,大面积下跌暂未开始。房价上海的“余热”还在,追涨杀跌的心态还在。其实,从国家统计局公布的数据,9月房价实际上下降了5元每平米,10月房价数据暂未公布。

  

  二、房地产销售端的回落速度非常慢,主要原因是房地产市场的需求更多来自“追涨杀跌”带来的惯性所决定。2017年、2018年商品房销售均在17亿平米左右,今年销量大概率与去年持平。如果按住宅销售面积对应的可居住人数来看,每年新建住宅大概可容纳4000多万人居住,近三年住宅销售量可供1.2亿人居住。

  新建住房这么多,新生人口需求能满足吗?我们来看一看人口出生数据。2017年出生人口为1723万,2018年出生人口数量是1523万,2019年出生人口大概率继续减少,不超过1500万人。近三年出生人口总和不超过4746万人。

  我们把三年新建住宅数量和新生儿数量做一个对比,按人均40平米住房需求满足后,还会空置约31亿平米住房。这31亿平米住房以后以大概率会空置了(部分人员由老旧房屋搬至新房,原有的旧房就会空置,所以,这里31亿平米是三年建设带来的空置总量),因为,截止2017年,城镇户均住房为1.18套。房子实际上已经供大于求。正如李迅雷所说,买房的来源于“追涨杀跌”带来的惯性,这个惯性我们认为,很快会消失了。

  

  三、住宅库存正在触底回升,房价走平和下跌的城市逐渐增多。官方统计商品房的实际库存水平远低于实际水平。统计局口径是已经竣工但未销售出去的商品房。实际销售的是期房,一开工没多久就开始卖了,就形成供给,没有卖掉实际上就已形成了库存。按照历史经验,一旦库存达到某个临界值,价格就会出现回落。从上面近三年住宅销量与人口数量及当前的真实库存来看,量价齐跌的临界点正在向我们走来。

  楼市正在从量变到质变,房价将会由假摔变真跌。

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

跟贴 跟贴 0 参与 0
© 1997-2020 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 侵权投诉 Reporting Infringements | 不良信息举报

氧气占星

星座

头像

氧气占星

星座

2097

篇文章

6991

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码