买房必看!签订商品房认购书,你必须要了解的法律问题

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  转自:998法治大讲堂

  

  买房是人生中的一件大事

  但复杂的购房流程常常令人头疼

  就拿最基础的来说

  《商品房认购书》和《商品房买卖合同》

  已经让不少人傻傻分不清楚

  更由此产生了许多法律纠纷

  商品房认购书不能任性签来自998法治大讲堂00:0009:14

  

  四川天府新区成都片区人民法院

  庭判委员会专职委员 王长军(右)

  华阳法庭庭长 郭海平(左)

  

  男子买房,签下《商品房认购书》

  张华在成都辛苦打拼五年后,准备购买一套新房。寻觅了一段时间后,终于看中了一个由飞天房地产开发公司在城南开发的刚需盘。张华“过五关斩六将”,终于通过摇号选中了楼盘中的一个套二房。然而,销售却告诉张华,他要买的这套房屋尚不具备签订《商品房买卖合同》的条件,要求先交一万元定金,并签订一份《商品房认购书》,把购房的事情先敲定下来。销售还表示,《商品房认购书》不同于《商品房买卖合同》,主要是为将来缔结正式的商品房买卖合同及补充协议做准备,对商品房的交付条件、交付时间、办证时间等核心内容是暂时不会做约定的,但会对商品房的位置、总价款、付款时间等内容进行初步的约定。就这样,2018年6月20日,张华与飞天公司签订了《商品房认购书》,并通过银行转账的方式向飞天公司转入了1万元的购房定金以及24000元首期房款。

  什么是《商品房认购书》?

  它与《商品房买卖合同》有哪些不同之处?

  《商品房认购书》是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。认购书在性质上属于预约合同,其目的是促成本约即商品房买卖合同的订立。当事人签订认购书是为将来签订商品房买卖合同作准备,因此,认购书并非正式的商品房买卖合同。

  一些人认为,“认购书”不是正式合同,只要没签合同就能反悔不履行?

  NO!

  根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”
《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容有:当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任等。也就是说,虽然名为认购书,但是认购书的内容包含商品房买卖合同主要内容的,就应当认定双方当事人已经就商品房买卖形成了正式的合同

  

  

  多处条款不公平,购房合同难签订

  张华每天翘首期盼,等待入住新居。直到在朋友 的“点拨”下,张华的购房态度突然发生了180度的逆转。朋友告诉张华,这份《商品房认购书》对他很不公平,其中:第三条“必须在约定的付款方式和期限内到飞天公司销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》,否则视为放弃购买该房屋,所付款项不予退还”,这明显加重了张华的责任;第四条约定“同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房,若不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为违约,飞天公司可以单方面终止本认购书;”第五条约定“已阅读并理解、同意飞天公司公示的各项文件、商品房买卖合同及补充协议样板条款,不再变更、增加或减少任何条款。”,这两条则明显剥夺了张华的谈判权、磋商权、发言权。这几条条款都违背了公平,未来肯定会影响张华在《商品房买卖合同》签订中的发言权。果然,在签订《商品房买卖合同》时,双方不能就房屋交付时间和房屋办证时间达成一致意见,加之张华担心签订《商品房买卖合同》后,飞天公司可能会逾期交房、逾期办证,甚至其所购楼盘的房屋可能存在烂尾楼的风险,张华与飞天公司僵持不下,《商品房买卖合同》迟迟不能签订。为维护自身合法权益,2019年3月,张华将飞天公司诉至法院,要求解除《商品房认购书》,并退还已经支付的相关费用。

  若双方缔结《买卖合同》不能达成一致

  签订合同的约定能否强制履行?

  认购书上约定的内容主要是要求在未来的某个时候缔结商品房买卖合同。如果一方不履行缔结商品房买卖合同,原则上另一方只可以要求对方承担违约责任或者解除认购书。

  因为认购书作为预约合同,尽管有助于本约即商品房买卖合同的缔结,但为捍卫意思自治、人格自由的私法理念,一方当事人不能强迫另一方面必须缔结本约。根据《合同法》规定,当履行非金钱债务在法律上或者事实上不能履行时,对方当事人不得要求强制履行。

  根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定:“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”

  若一方当事人不履行认购书,会受到怎样的处理?

  根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”

  也就是说,如果购房者签订认购书后,拒不履行签订商品房买卖合同的义务,已经缴纳的定金开发商可以不予退还;如果开发商拒不履行签订商品房买卖合同的义务,应当向购房者双倍返还定金。

  当然,如果购房者具有正当的理由不签订商品房买卖合同,仍然可以要求开发商退还定金。这里的正当理由主要有买卖合同明显违反公平原则,开放商在购房者不知情的情况下新增的合同条款加重了购房者的义务,以及限购政策等原因。

  

  男子愤而起诉,法院终断公道

  在法庭上,飞天公司主张,认购书已经具备了买卖合同的要素,应当视为商品房买房合同,并继续履行。即使不能继续履行,张华也应当根据约定承担违约责任,已付定金和房款,公司不应退还。而张华则认为,对于可能出现的问题双方并不能达成一致,导致买卖合同迟迟不能签订,飞天公司也应负有违约责任。法院认为,立约双方都可以通过放弃定金或者双倍返还定金的方式来拒绝签署商品房买卖合同。张华在签订《认购书》时并未提出商品房买卖合同及补充协议中存在不合理的条款,在签订认购书后亦未举证证明被告公示的商品房买卖合同及补充协议存在不合理的地方。张华在明确表示认可认购书、商品房买卖合同及补充协议的内容后,在未提供任何证据证明商品房买卖合同及补充协议存在任何不公平的条款的情况下,拒绝签署商品房买卖合同,有违诚实信用原则。张华无正当理由拒绝签署商品房买房合同,应当承担丧失定金的违约责任。此外,《商品房认购书》是双方签订的预约,违反预约的行为,也是一种违约行为,但相对于本约的缔结,是一种缔约过失行为,应承担缔约过失责任。相应的赔偿损失范围也应仅限于信赖利益的损失。而张华向飞天公司支付的24000元的首期房款属于履行利益的范畴,并非信赖利益,应予以退还。最终,法院判决:1.解除原、被告签订的商品房认购书;2.被告飞天公司向原告张华返还24000元首期房款;3.驳回原告张华的其它诉讼请求。【文中人物均为化名】

  认购书解除后,购房者能否要求退还已支付的购房款?

  认购书作为预约合同,先于本约而存在。预约的目的是为了缔结本约。违反预约的行为,相对于预约本身,是一种违约行为;相对于本约的缔结,则是一种缔约过失行为。违反预约的一方当事人应当承担的责任是一种缔约过失责任,所应赔偿的损失范围应限于信赖利益的损失。购房者向开发商支付的购房款属于履行利益的范畴,不属于信赖利益的损失范围。因此,即使购房者违约不缔结商品房买卖合同,其所损失的也只是已支付的定金。对于已经向开发商支付的购房款,购房者有权要求开发商退还。

  认购书中有关定金的约定具有什么属性?

  购房者和开发商在认购书中关于定金的约定,一方面,相对于促成商品房买卖合同的订立而言,该定金具有立约定金的属性;另一方面,相对于以丧失订立或者双倍返还定金为代价不履行认购书而言,该定金具有解约定金的属性。定金主要具有惩罚的性质的功能。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十七条的规定:“定金交付后,交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同,收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。”故购房者可以丧失定金为代价解除认购书,开发商可以双倍返还定金为代价解除认购书。

  遇到类似情况,消费者该如何维权?

  消费者在签订认购书的过程中,首先要认定查看将来与开发商签署的正式《商品房买卖合同》及《补充协议》的具体条款。然后再决定是否与开发商签订认购书。如果消费者在签订认购书时,对开发商公示的商品房买卖合同均表示认可,在其后又不与开发商签订《商品房买卖合同》,就可能承担丧失定金的违约责任。当然,如果开发商在其后的《商品房买卖合同》中有加重消费者负担的条款,消费者可以拒绝签署《商品房买卖合同》,并要求开发商退还定金。如果购房者摇中了房子,又觉得认购书中有霸王条款,若不签订认购书,又无法买房,此时消费者可以认购书存在显失公平为由,要求撤销认购书,也可以认购书是格式条款剥夺消费者主要权利为由,请求法院认定该部分条款无效。

  

  消费者如果签订了认购书、又不履行签订《商品房买卖合同》的义务,可能承担违约责任。

  房地产经营者在与消费者签订商品房认购书时也要注意,在签订认购书时展示给消费者的《商品房买卖合同》及《补充协议》等内容,必须与将来正式签订的 《商品房买卖合同》及《补充协议》的内容一致。否则消费者可以不可归责于双方当事人的原因导致合同不能签订为由,拒绝签订正式的《商品房买卖合同》。即使消费者无理由拒绝签订《商品房买卖合同》,房地产经营者也只能拒绝返还定金。对于消费者已经支付的购房款,房地产经营者应当返还。

  [所有图片均来自网络]

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