融创老总罕见发声:调控难松“炒房”时代终结?这类人要抓紧卖房

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  “我有6套房子,但是我对买房依然有满腔热血,因为房产快速升值带来的财富积累和精神愉悦,是做任何买卖都无法替代的。尤其是16、17年眼看着房价翻番再翻番,那种刺激颅内高潮的兴奋感真的难以用语言表达。这一点没买过房的人,真的无法理解。说了他们也不懂。”

  

  上述言论来自我身边的一位“资深房痴”之口。通过以上言论,大家应该能明显的感觉到:房子在有些人眼中,已经不再是作为解决居住的商品而存在了,它彻彻底底地成了“造富增收”的工具。尤其是经历近几年“闭眼买房躺着就能赚钱”思想的传播和熏陶,国人的投资炒作热情被推向了顶峰。毫不夸张地说,过去这两三年,全国上下几乎是人人热议房地产。全民炒房,大举资金脱实向虚,楼市岂能不繁荣,实业何以不萎缩?

  对此,地产大佬潘石屹也曾经有很好地诠释。他说,“历经20多年飞速发展,我们的房地产行业面临的严峻问题是,建的楼越多,空置率越高。而且整个房地产行业非常畸形:负债率高、回报率低。但即便如此,房企还在不断拿地,不断建房子。这无异于饮鸩止渴。究其原因,中国人对房子的产权有近乎宗教般的狂热,让房产市场变的很不理性。在这种狂热下,人们形成了“房价一定会涨”的预期。”

  

  简言之一句话,本该作为解决民生居住问题高性价比的房子被当成了潜力巨大的造富工具。潘石屹认为这种情况极其不合理,更提出了解决办法,那就是让房子不再“造富”,即提高每栋房子的使用率,回归房子的真正属性,减少浪费。具体措施就是“针对空置房源征收房地产税,房子越多征税越高。”

  很多人对此高度赞同,笔者亦有同感,因为作为地产从业者,我是亲眼看到房地产一步步走进“歧途”的——实事求是地说,房价在经历了最近几年疯狂发展之后,确实达到了一定的新高度,远远超过老百姓的承受能力。尤其是一二线城市,刚需想靠自身努力按揭买房,可能终其一生也难以实现。更重要的是,作为民生行业而存在的房地产近几年的发展偏离了正常轨道,投资属性凌驾于居住属性之上,且有愈演愈烈之势,确实到了不得不纠偏扳正的地步了。

  

  庆幸的是,16年10月房住不炒的调控大幕拉起,打击投机炒作,整顿楼市乱象,严控房价涨幅,成了各大城市的首要任务。三年下来,市场的确变天了:从一二线到三四线,房价涨幅明显得到掌控,尤其是四大一线城市,不涨反降;投资炒作楼市的各种行为被围追截堵,炒房客损失惨重,疯狂买进不再有,取而代之的是伺机套现离场,有的城市甚至出现了炒房客赔掉首付的真实案例;开发商融资被一限再限,好日子到头,降价卖房也陆续出现,恒大等企业降价的力度也是一年比一年大,抢收的意图十分明显……

  我不止一次揭露过,我们的房地产链条上关联着太多利益方,楼市别说下跌,即便保持平稳横盘,都有人会坐不住。这不,市场刚刚开启降温之势,调控松绑的谣言又四起了,各种传言漫天飞舞,购房者被搞得晕头转向,尤其是南京六合、天津滨海、三亚、郑州等地的调控“放松”被传得神乎其神,即便官方后来均有辟谣,称并非“调控放松,只是政策优化,对市场影响甚微”,但是架不住居心不良者疯狂的扭曲渲染。

  调控要放松?房价要反弹?房子造富神功要再次开启?对于这几大重要问题,融创老总孙宏斌近日给出了确切答案——

  

  新京报报道,在11月5日民生银行的不动产金融年会上,融创中国董事长孙宏斌发表重要演讲,其中明确提到,“房地产不能作为经济刺激的工具,限价等调控政策是一个长期的行为,我们觉得这是从国家政治高度和国家战略上的选择,所以不能有侥幸心理,基本上会持续很长的时间。”孙宏斌解释说,“我们要理解这次的调控。很多人认为现在的压力那么大,什么时候能够放松?我说不太可能。”他甚至直言不讳指出,调控放不放松对经济发展毫无影响。

  对于调控的后续发展,孙宏斌说得足够清楚了:房住不炒是国家战略,事关国民经济,绝非儿戏。限购、限价等调控将成为常态,抱有侥幸者应该放弃幻想,面对现实。把房子幻想成“造富”工具的时代已经终结了。与其各种幻想不如做点实际的,预防应对调控持久不松的各种结果才是王道。个人认为,这话既是对开发商同行说的,也是对炒房投资客说的,更是对一些不务正业整天编造谣言的各路专家说的。

  

  从昨天到今天,这个消息在网上一直在快速传播,笔者也看到了很多投资炒房客被“吓出一身冷汗”——很多人在发帖、留言咨询买卖房产的时机,以及如何对资产进行再次配置,以此应对调控长久不松,楼市回归理性带来的种种恶劣结果。我很理解这些人的心情,毕竟对于投资炒房客,房价不涨或涨幅达不到预期都是亏钱的。有专家大佬指出未来发展之势,很多人还是要综合考量自己的情况,做好预防工作。

  当然也有人对此不屑一顾。认为孙宏斌本人作为开发商,怎么可能说真话。他们认为,以孙宏斌的立场,他一定要说出“房地产还有巨大潜力”的话,这才符合逻辑。

  对此我不敢苟同,说这话的人其实一点也不了解孙宏斌,作为房地产举足轻重的人物,他的话一直保有很高的权威。而且他在地产圈里是出了名的率性坦诚,野心巨大,但从不遮遮掩掩,敢战敢言。事实上,17年之前,他一直活跃在媒体上,个人也有对外发声的渠道,经常对时事和经济大势分享个人见解,所思所言既有深度又完全开放,收获了一大批拥趸。这两年发声较少,一方面是融创规模越做越大,精力有限,确实分不开身;另一方面,大家也都懂,企业越做越强,自己的名声也越来越大,常言道“树大招风”,保持谨慎低调是好事。

  

  孙宏斌过去的种种言论确实可以称得上是“神预言”。拿17年举例,当时他在融创中期业绩发布会上就劝过自己的同行,“调控的威力不可小觑,大家一定要认清这个形势,我总这样跟公司的人说。本轮调控的威力不可小觑,未来随着金融政策的收紧,很多地产商的资金链或面临崩裂,购房者现在的态度已经有所转变,未来也会完全发生逆转,在多种因素的影响下,未来房子会一天比一天难卖,也不可否认会有一大批中小企业挺不住而面临破产。”

  后来的结果证明孙宏斌是对的,18年的市场行情几乎完全复制了孙宏斌的话——调控未松反紧,各部门都在严控资金流向房地产,央行、银保监等部门对开发商融资是一紧再紧,信托、发债、开发贷等融资渠道或紧或封,开发商普遍面临缺钱窘态,直接导致了18年386家中小房企破产清算。

  19年7月孙宏斌再发预警,“下半年按照这个政策,融资端严控常态化,销售端也会有很大影响,商品房去化形势还是不容乐观。”“神预言”再次应验:2019年仅截止至10月底已经有408家房企破产,且还在以每月40家的数量增加;开发商销售普遍遇冷,降价促销跑量回款成为主流。即使是万科这样的企业据说也“卖不动了”。近日又传出万科也在搞变相裁员节流,高级经理薪资大降40%。

  

  因此,对于昨天孙宏斌的演讲,我觉得应该得到足够的重视。尤其对于炒房投资客,吓出一身冷汗事小,未来房地产市场走势真若如孙宏斌所言,那就不是“被吓”那么简单了,市场会好好教训炒房投资客。我不止一次说过,现在是调控的关键时期,国家特别注重对调控成果的保护,幻想政策宽松是不可能实现的。而且楼市下行趋势一旦开启,更糟糕的事情会接踵而至,降价、抛售大潮一旦真的来临,无数持有多套房的人真的难以自救,因为届时已经不是房子降不降价的问题,而是预期降低,你根本找不到接盘者,房子最后真的可能会烂在自己手里。

  我之前说过很多遍,房住不炒是房地产行业健康发展的重要前提与基础。过去房地产可能是“造富神器”,但是已经翻篇了,未来房地产就是“居住神器”,这是国家调控的终极目标。未来不管有多少人“造谣”调控松绑、房价反弹,房子的造富能力多强,大家都要保持淡定。平常心对待,买房自住可以,切不可心存炒房投机赚钱之念。调控威力不可小觑,轻视者很大概率最后会被反噬。

  

  最后我想提醒一类人要格外注意:在欠发达城市持有多套房的炒房客们,其中最典型的就是无产业、无人口、无资源,却被棚改推起来的三四线城市,今时今日的确是你们资产重新配置或卖房撤退的时机。因为你们引以为傲的投资,其实在我看来错得离谱。需知,随着购房需求的消耗殆尽,你们重点布局的城市“危机”也在悄悄显现。因为欠发达城市人口、产业、金融、经济等基本面开始示弱,对房价是长期利空。更不要说长效机制房地产税即将出台,持有环节成本的增加,会对你们雪上加霜,造成更大的打击。

  回顾文章开头,在对的城市持有6套房,的确等同于“财富收割机”,但是在错的城市持有这些房产,那就是妥妥的“烫手山芋”。

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