房贷利率的“锚”突然松动，楼市即将迎来逆转？

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11月5日上午，央行发布公告称：

2019年11月5日，人民银行开展中期借贷便利（MLF）操作4000亿元，与当日到期量基本持平，期限为1年，中标利率为3.25%，较上期下降5个基点。今日不开展逆回购操作。

小幅降息5个基点，这一行为令外界感到十分意外。由于全球经济增速放缓等原因，从6月份开始，就有一些经济体陆续宣布降息了。北京时间10月31日，美联储宣布年内第三次降息，随后包括中国香港在内的多个国家、地区，都宣布跟随降息。在这种情况下，中国央行又会何去何从？由于物价持续上涨的巨大压力，再加上通胀预期的制约，所以，很多专业人士预测，中国央行并不会在短期内降息。▼达到3%的CPI涨幅

然而，这次的结果，有些出乎意料！当然，这也从侧面说明了，宏观经济的下行压力，可能比外界想象的更大。所以央行在做决定时，不得不把“保经济”作为优先考虑的对象。降息的消息一出，金融市场立马做出反应，大盘急剧拉升了一波。

与金融市场相对应的，中介们也集体在朋友圈高潮了，信心满满地说楼市要回暖。

那么，这次超预期的降息，对房地产究竟影响几何呢？2

先亮明观点：笔者认为，这次降息，对房地产的影响，基本可以忽略不计。首先，我们也看到了，这次降息幅度非常小，仅仅只有5%而已。这说明，央行在制定政策的时候，还是充分考虑了“物价持续上涨”这一民生因素的。下面，笔者给大家普及一下MLF和房贷利率的关系。MLF,由央行创设于2014年，是央行提供中期基础货币的货币政策工具，主要目的是补充基础货币。说白了就是：央行借钱给商业银行的利率。我们知道，商业银行利润的最主要来源，是利率的剪刀差。央行借钱给他，他再放贷给企业或者个人。当然，他再次放出去的时候，利率肯定会比MLF要高。但具体高多少呢，其实也是不固定的，每个月都会变，我们不妨设它为A。在每个月20号，18家商业银行会集体报价，比如：

工商银行：在MLF基础上加1%；农业银行：在MLF基础上加1.5%;建设银行：在MLF基础上加2%;.....

然后，在这18家银行报价的基础上，去掉一个最高值和一个最低值之后再取平均数，最后得出的这个平均数，就是A的具体数值。我们平常所说的LPR,其计算方式也就是：LPR=MLF+A。但LPR又分为短期（1年）的和中长期（5年）的，短期的针对的是实体，中长期针对的是房贷，房贷利率=LPR利率+加点。按照道理来说，现在MLF降了，LPR也要跟着降才对。但我们也不要忽略了另外一种可能性：虽然MLF降低了，但传导到LPR时，只调整一年期的，而不调整五年期的。也就说是，只给实体宽松，不给房贷宽松，10月份就是这种情况哦。具体这个月会怎样，我们11月20日即可见分晓。3

不过，笔者猜测：11月份5年期LPR利率不会下调。

原因为：10月31日，据中国经营报报道，目前监管层正针对信托采取第二波强监管，这次监管严格程度实属罕见。范围上：本次监管从此前的通道、地产业务，进一步拓宽到保障房、房屋装修等泛地产类融资，全面覆盖，不留死角。力度上：据南方一家信托高管表示，目前监管的态度是，要在未来将3万亿地产信托里，规模高达2万亿的银信通道业务压缩至零。虽然这一消息目前还没有任何官方背书，但从其描述来看，笔者觉得，70%以上的可能性是真的。我们知道，这两三个月以来，不少城市都在借“人才引进”来放松限购。其实，从某种程度上来说，除了北上广之外，其他城市的限购已经名存实亡。但好在，限购松绑对楼市调控来说，并不是至关重要的，“限贷”才是。如果此时资金端一旦开口，哪怕是很小的一个口，楼市复苏，甚至上涨都是显而易见的。所以，笔者坚持认为：在“限购”宽松的当下，资金端不会轻易开口。4

另外，大家也不要只盯着降息，而忽略了真实释放的资金量。

根据央行公告显示，11月15日，央行放出了4000亿资金，而今天到期的MLF资金是4035亿元。而且，历史上央行每次降息一般是25个基点，但这次选择了挤牙膏式的5个基点。这就充分说明了，在物价持续上涨的当下，央行的宽松还是很谨小慎微的。退一步讲，即使这次5年期LPR会相应调低，那我们不妨以北京为例，来计算一下每月能少还多少钱：上一期MLF是3.30%，5年期LPR是4.85%（MLF+155个基点），北京首套房利率是5.40%（LPR+55个基点）。这一期MLF降至3.25%,如果其他加点不变，最新一期首套房贷利率会降到5.35%。如果贷款200万，贷25年算的话，每月月供从12162.6元降为12103.24元，每月只少还59.4元。

这点数额，对北京市场来说，是微不足道的。也就说是，即使房贷利率下调，对楼市利好也十分有限。5

之前，在讲未来楼市行情的时候，笔者曾说过：未来楼市是会剧烈分化的，这不仅体现在城市与城市之间，板块与板块之间，甚至，同一板块的不同楼盘，也会产生剧烈分化。未来，是真正的价值投资时代！而除了行情分化之外，笔者认为：将来，房贷利率也会出现分化，具体表现在：第一，首套利率宽松，二套以上上调或不变；在《年底，即将打响的刚需保卫战》之中，笔者就曾表达过这个观点。一般来说，购买首套房的，大多数都是刚需。而之前国家在调控的时候，由于某种原因误伤了刚需。以后，随着调控目的的逐步达成，在贷款利率上对刚需宽松，是个大趋势。第二，对特定区域、甚至特定贷款人的宽松；之前，在其他城市出现加点的时候，上海反其道而行之，在5年期LPR基础上给与减少20个基点的优惠，未来，不排除会有其他城市跟进。另外，也不排除对于一些优质客户的定向宽松。